Beratung, Planung Schwarzwaldhaus in Ständer-Bohlen Bauweise

[Yoogi]

Hallo zusammen,

ich lese schon seit einiger Zeit hier im Forum mit und habe auch schon einige wichtige Hinweise aufgenommen. Daher erst einmal vielen Dank an alle die sich hier im Forum so rege und qualitativ hochwertig beteiligen.

Ich plane in naher Zukunft selbst zu bauen. Ich möchte gerne eine Art Schwarzwaldhaus in Ständer-Bohlen Bauweise bauen lassen.

Ein erstes unverbindlichen Gespräch mit einem möglichen GU wurde bereits geführt, um zu sehen ob so etwas prinzipiell finanziell für mich möglich ist. Er nannte mit einen ungefähren Richtpreis von 2100 €/qm ab Oberkante Bodenplatte oder Keller. Darin ist dann auch eine Ausstattung enthalten, mit der man glücklich wird. Hinzu kommen noch ein Wohnkeller, den ich mal mit pauschal 60.000 Euro veranschlage und ein Grundstück für ca. 100.000 Euro. Das macht bei 150 qm Wohnfläche (ohne Keller) 315.000 Euro + 60.000 + 100.000 + 30.000 (Puffer) = 505.000 Euro.



Da diese Summe für mich keine "Peanuts" sind und ich nicht vom Baufach bin, benötige ich Hilfe bei der Durchführung dieses Vorhabens. Als erfahrener Projektmanager weiss ich, dass ich für viel Geld auch "viel" Qualität bekommen kann aber auch viel Schrott. Da auf GU Seite Verhandlungspartner sitzen, die vermutlich den ganzen Tag nichts anderes machen wie Bauvorhaben zu planen, denke ich, dass ich kein kompetenter Verhandlungspartner dafür bin.


Da es jedoch nicht nur um die Verhandlung mit dem GU geht, sondern auch um die Abstimmung "Wo darf ich so ein Haus überhaupt bauen" benötige ich eher eine ganzheitliche Beratung. Diese Beratung würde ich gerne von der eigentlichen "Umsetzung" (das Bauen an sich) trennen, da ich so Interessenskonflikte vorbeugen möchte. Als Aufgabe sehe ich z.B. auch, die Bauleistungsbeschreibung auf Vollständigkeit und Plausibilität zu prüfen oder mich bei den Abnahmen zu beraten (und dafür auch in gewisser Weise zu haften).


Wer ist für so eine Aufgabe qualifiziert? Ist das ein Architekt, ein Bauingenieur oder muss das ein vereidigter Gutachter sein? Haltet Ihr mein Vorgehen für übervorsichtig oder übertrieben oder angemessen?


Vielen Dank für Eure Anregungen

Jörg


PS: Ist das immer so, dass man zum schreiben eines Beitrages so lange benötigt? Durch das ständige automatische zwischenspeichern kann man nur ssseeeehhhrr langsam tippen. Für diesen Eintrag hab ich 30 Minuten getippt/gewartet.

 

[Bauexperte]

Hallo Jörg,

Ein erstes unverbindlichen Gespräch mit einem möglichen GU wurde bereits geführt, um zu sehen ob so etwas prinzipiell finanziell für mich möglich ist. Er nannte mit einen ungefähren Richtpreis von 2100 €/qm ab Oberkante Bodenplatte oder Keller.

Ich möchte (fast) meinen, daß dieser Preis zu niedrig angesetzt ist; ein Krüppelwalmdach ist so preiswert nicht, insbesondere, wenn es derart tief heruntergezogen wird, wie bei diesem Haustyp üblich.

Da es jedoch nicht nur um die Verhandlung mit dem GU geht, sondern auch um die Abstimmung "Wo darf ich so ein Haus überhaupt bauen" benötige ich eher eine ganzheitliche Beratung. Diese Beratung würde ich gerne von der eigentlichen "Umsetzung" (das Bauen an sich) trennen, da ich so Interessenskonflikte vorbeugen möchte. Als Aufgabe sehe ich z.B. auch, die Bauleistungsbeschreibung auf Vollständigkeit und Plausibilität zu prüfen oder mich bei den Abnahmen zu beraten (und dafür auch in gewisser Weise zu haften).

Wer ist für so eine Aufgabe qualifiziert? Ist das ein Architekt, ein Bauingenieur oder muss das ein vereidigter Gutachter sein? Haltet Ihr mein Vorgehen für übervorsichtig oder übertrieben oder angemessen?

Ich würde an Deiner Stelle trennen - 1 Partner für die Prüfung der Bauunterlagen/Werkverträge (kann bspw. ein RA oder auch der Verband privater Bauherren/Bauherren-Schutzbund etc. sein) und 1 Partner für die externe Baubegleitung. Letzterer sollte dann eine Person sein, welche sich mit den Besonderheiten eines Schwarzwaldhauses auskennt; das "kann" in Bayern auch der TÜV sein. Fündig wirst Du in jedem Fall über den Verband freier Sachverständiger. Suche Dir 2 oder 3 in Deiner Nähe aus und führe Gespräche mit Ihnen; Dein Verstand und Bauch werden Dir bei der Auswahl des, für Dich richtigen, SV helfen ;)

PS: Ist das immer so, dass man zum schreiben eines Beitrages so lange benötigt? Durch das ständige automatische zwischenspeichern kann man nur ssseeeehhhrr langsam tippen. Für diesen Eintrag hab ich 30 Minuten getippt/gewartet.

Nein, dann stimmt etwas mit Deinen Einstellungen nicht oder Dein Browser ist ungeeignet für dieses Forum.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Yoogi]

Hallo Bauexperte,

vielen Dank für die Antwort.

Zum Thema Kosten: Diese habe ich deshalb genannt, um zu zeigen, dass ich mir frühzeitig Gedanken um eine professionelle Unterstützung mache. Wie du siehst, mache ich mir über den "groben Rahmen" Gedanken, benötige jedoch bei den Details Unterstützung. Daher auch nochmals vielen Dank für den Hinweis, dass die 2100€/qm bei dem geplanten Vorhaben etwas knapp kalkuliert sein könnten. Erfreulicher weise (weil ehrlich), sagte mir auch der GU, dass bei einem "Schwarzwaldhaus" nicht gerade ein billiges Vorhaben geplant ist, und da ich wahrscheinlich mit mehreren Anbietern sprechen werde, vorsichtig sein soll, dass ich bei den Angeboten nicht Äpfel mit Birnen vergleiche. Speziell hat er das Krüppelwalmdach genannt, da dieses nicht wirklich billig ist und eine wesentliche Preisschraube bei einem Angebot ist.

Zum Thema Vorgehen:
Bei deiner vorgeschlagenen Dreiteilung (Prüfung, Begleitung, Durchführung) hab ich noch eine Frage. In dem Erstgespräch mit dem GU hat der GU gefragt ob ich ein KFW-Darlehen verwenden möchte. Dies wollte er deshalb wissen, da sie mit den Schwarzwaldhäusern (speziell dem Krüppelwalmdach) ein Wärmeverordnungsproblem haben. (Weiss nicht ob ich das Richtige Wort verwendet habe, er meinte auf jeden Fall für das Kfw Darlehen müssen Kriterien erfüllt sein, die sie zwar erfüllen können, aber nur mit "unverhältnismäßigem" Mehraufwand). Durch das große Dach gibt es wohl nicht genug Sonneneinstrahlung auf das Haus, weshalb die Heizungsanlage nur für das KFW-Darlehen anders ausgelegt werden muss, damit deren Kriterien erfüllt werden, (z. B. Photovoltaik Anlage auf das Dach), die nachher aber nicht wirklich benötigt wird. (Das muss irgendwie mit dem Primärenergiebedarf zusammen hängen). Ich möchte von dir nun keine Erläuterung ob das stimmt was er da sagt, schliesslich bist du da ehrenamtlich hier im Forum (falls du etwas sagen kannst oder möchtest, höre ich aber gerne zu), kann der Verband privater Bauherren solche Aussagen prüfen und mit sagen ob das stimmt oder kümmern die sich eher um andere Themen?

Da ich nicht in Bayern bauen werde (sorry, hab ich vergessen zu erwähnen) sondern in 300 km entfernt in Südbaden, werde ich mich mal an den dort ansässigen Vertreter des Verbandes der privaten Bauherren wenden.

Vielen Dank für deine Unterstützung

Vielen Dank für den Hinweis

 

[Bauexperte]

Hallo,

Erfreulicher weise (weil ehrlich), sagte mir auch der GU, dass bei einem "Schwarzwaldhaus" nicht gerade ein billiges Vorhaben geplant ist, und da ich wahrscheinlich mit mehreren Anbietern sprechen werde, vorsichtig sein soll, dass ich bei den Angeboten nicht Äpfel mit Birnen vergleiche. Speziell hat er das Krüppelwalmdach genannt, da dieses nicht wirklich billig ist und eine wesentliche Preisschraube bei einem Angebot ist.

Es gibt nicht "nur" schwarze Schafe in unserer Branche, auch wenn sich dieser Eindruck auf dem HBF häufig einstellen mag :D

In dem Erstgespräch mit dem GU hat der GU gefragt ob ich ein KFW-Darlehen verwenden möchte. Dies wollte er deshalb wissen, da sie mit den Schwarzwaldhäusern (speziell dem Krüppelwalmdach) ein Wärmeverordnungsproblem haben. (Weiss nicht ob ich das Richtige Wort verwendet habe, er meinte auf jeden Fall für das Kfw Darlehen müssen Kriterien erfüllt sein, die sie zwar erfüllen können, aber nur mit "unverhältnismäßigem" Mehraufwand). Durch das große Dach gibt es wohl nicht genug Sonneneinstrahlung auf das Haus, weshalb die Heizungsanlage nur für das KFW-Darlehen anders ausgelegt werden muss, damit deren Kriterien erfüllt werden, (z. B. Photovoltaik Anlage auf das Dach), die nachher aber nicht wirklich benötigt wird. (Das muss irgendwie mit dem Primärenergiebedarf zusammen hängen). Ich möchte von dir nun keine Erläuterung ob das stimmt was er da sagt, schliesslich bist du da ehrenamtlich hier im Forum (falls du etwas sagen kannst oder möchtest, höre ich aber gerne zu), kann der Verband privater Bauherren solche Aussagen prüfen und mit sagen ob das stimmt oder kümmern die sich eher um andere Themen?

Man sollte meinen, dieser Verband kann das ... ob es aber so ist?

Ein "Schwarzwaldhaus" ist ein Einfamilienhaus, welches sicher nicht alle Tage errichtet wird. Insofern ist es ratsam, sich Rat bei den Leuten zu suchen, welche in der Materie auf dem Laufenden sind. Mein tägliches Geschäft ist es ebenfalls nicht; ich habe überhaupt noch kein vergleichbares Haus gebaut. Ich möchte diesem GU aber zustimmen, da ich bei Häusern mit Krüppelwalmdach auf ähnliche Problematik gestoßen bin. In einem möchte ich ihm aber widersprechen - eine Photovoltaik-Anlage ist so nutzlos dann doch nicht, wenn sie auf den zu erwartenden Stromverbrauch angepaßt wird und diese Anpassung ausreicht, den Kfw 70-Status zu erreichen. Speichermedien sind noch sehr teuer und vom Material - aus meiner subjektiven Sicht - auch nicht wirklich empfehlenswert.

Der vordergründige Schritt wäre - wiederum aus meiner Sicht - ein Gespräch mit einem unabhängigen Finanzierungsmakler Deines Vertrauens. Auch wenn die KfW-Darlehen recht günstig sind, ist es nicht immer gesagt, daß sie die beste Wahl sind. Konventionelle Darlehensformen sind nicht selten attraktive Alternativen mit langfristig besseren Optionen. Ein gut ausgebildeter Finanzierungsmakler wird dies allerdings von sich aus ansprechen. Sollte es sich bei Deinen privaten Verhältnissen ergeben, daß Kfw 70 (als Darlehensteil) uninteressant ist, hat sich auch die Frage des höheren Aufwandes erledigt. Das bedeutet nicht, daß Du nicht zusehen solltest, ein wertstabiles und energiearmes Haus bauen zu lassen - aber Du kannst Dich auch "tot investieren"; der Sinn und Zweck dieser Übung erschließt sich mir immer noch nicht, da Energieeinsparverordnung-basierte Häuser keineswegs die grundsätzlich schlechteren Alternativen sind.

Liebe Grüsse, Bauexperte