Planung für Doppelhaushälfte, Kostenschätzung

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B

Bluestar

Hallo,

wir können ein schönes Grundstück von der Gemeinde kaufen, allerdings nur bebaubar mit einer Doppelhaushälfte. Der Bebauungsplan erlaubt TH 6,50m, FH 11,00m und zwei Vollgeschosse plus Dach (Satteldach oder Pultdach erlaubt). Ausrüctig für unsere Seite südöstlich, die Westwand ist zum Nachbarn.

Der Baupartner, mit dem wir uns einigen müssen (Höhen und Dachneigung müssen gleich sein), kann nur recht schmal bauen und plant aktuell ein Haus mit 7,25 m Breite und 9,50m tief, d.h. unsere Trennwand ist dann 9,50 m lang). Um bei den Maßen auf ca. 140-150 m² Wohnfläche zu kommen wird aktuell mit 2 Vollgeschossen plus Dachgeschoss (Kniestock dort dann noch 0,5m, Dachneigung 30°) sowie einem Nutzkeller geplant. Dies macht das Haus insgesamt sehr hoch (TH 6,50 FH ca. 10,50m). Sein bislang aktuellstes Angebot über einen Bauträger (Massivbau, KfW70) beträgt 265.000 € inkl. Nebenkosten. Ist das realistisch ?
Kosten für das Grundstück sind nicht enthalten, es geht hier nur um das Haus selbst.

Wir planen derzeit das Haus von einem ansässigen GU bauen zu lassen, wobei sein Vorschlag war, die Planung, Ausschreibung und Bauleitung zu übernehmen, aber die Handwerker dann gemeinsam mit uns auszuwählen und das ganze nicht als Gesamtfestpreis nebst aller Gewinn- und Risikoaufschläge anzubieten. Dabei könnten wir einiges sparen (ca. 10 %), aber das Risiko liegt dann auch bei uns.
Den Berater kennen wir über verschiedene Wege recht gut (Freunde, Arbeitskollegen), ich denke das er uns da nicht über den Tisch ziehen will.

Mir fällt es schwer nun vernünftige Abschätzungen zum Gesamtpreis zu machen und erhoffe mir hier einige Hilfe.

Wir planen folgendes:
- Wohnkeller (also im gedämmten Bereich des Hauses)
- EG mit grosser Küche/Essplatz (Tisch für 8 Personen) und kleinem Wohnzimmer (abtrennbar, als Gästezimmer geeignet)
- OG mit 3 etwa gleich grossen Zimmern (je ca. 15 qm) und Familienbad
- im DG ein Atelierzimmer

evtl. würden wir gern in der Südseite von den 9,50 m Länge einen Meter abknapsen und dafür einen Laubengang vor die Fensterseite setzen, d.h. unser Baukörper wäre dann nur 8,50 tief, dafür könnten wir bis ca. 10,50m in die Breite gehen)

EG und OG sollen in Summe nicht wesentlich nicht wesentlich über 130 qm kommen, werden aber fertiggestellt (Malerarbeiten etc. in Eigenleistung), Keller und DG bleiben am Anfang unausgebaut.
Es sollte möglichst ein Kfw55 Haus werden.
Mit welchen Kosten sollte man hier mind. rechnen, wenn ich folgende Aufteilung vornehme:
- Keller (Bodenplatte + Betonfertigkeller+ Kellerdecke), Dämmung außen und unter Bodenplatte
- Rohbau massiv (bspw. 24cm Poroton über 2 Vollgeschosse, Grundfläche ca. 10 x 8,50 Decken Beton ?)
- Dach als Satteldach 30°, Sparrendämmung
- Außendämmung zur Erreichung KfW55 (ca. 25 cm WDVS auf Poroton ausreichend ?)
- Passivhausfenster (3fachverglast, Kunststoff) in Dämmebene montiert. DIe Südseite sollte grosszügig verglast sein, um die Sonnenwärme gut zu nutzen.
- Treppe von UG bis DG
- Blitzschutz (da wir dann oben auf dem Hügel das höchste Gebäude wären)

Die Ausstattung muss keinen gehobenen Anspruch erfüllen, normaler Standard reicht uns aus (bspw. Fliessen und Sanitärausstattung), beim Boden haben wir im EG an Industrieparkett gedacht. Die Innenwände sollen verputzt und gestrichen werden.

- Heiztechnik
Hier wirds kompliziert, denn da habe ich Ideen, aber ob die in der Kombination passen und auch kostenmässig sinnvoll sind weiss ich nicht:
- Kontrollierte-Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung (ich kalkuliere hier mit ca. 11.500 €)
- Sole Erdwärmetauscher in Zuluftstrom (ca. 1500 € (Verlegung Soleschlauch in Eigenleistung)
- Solarthermie und 1000l Pufferspeicher (wir sind 4 Personen) ca. 5000 €
- Restheizung durch Gastherme oder Pelletheizung (teurer, aber spart den Gasanschluss) und Fußbodenheizung.

Vielen Dank für Eure Hilfe!
 
B

Bauexperte

Hallo

Sein bislang aktuellstes Angebot über einen Bauträger (Massivbau, KfW70) beträgt 265.000 € inkl. Nebenkosten. Ist das realistisch ?
Das kann kein Mensch seriös beantworten, weil wichtige Details unbekannt sind.

Wir planen derzeit das Haus von einem ansässigen GU bauen zu lassen, wobei sein Vorschlag war, die Planung, Ausschreibung und Bauleitung zu übernehmen, aber die Handwerker dann gemeinsam mit uns auszuwählen und das ganze nicht als Gesamtfestpreis nebst aller Gewinn- und Risikoaufschläge anzubieten. Dabei könnten wir einiges sparen (ca. 10 %), aber das Risiko liegt dann auch bei uns.
Den Berater kennen wir über verschiedene Wege recht gut (Freunde, Arbeitskollegen), ich denke das er uns da nicht über den Tisch ziehen will.
Es ist aber schon ein Architekt beteiligt?

Mir fällt es schwer nun vernünftige Abschätzungen zum Gesamtpreis zu machen und erhoffe mir hier einige Hilfe...
Auch diese Fragen kann Niemand seriös beantworten, weil Du viele Variablen in Deiner Planung hast. Genauere Auskunft ist erst dann möglich, wenn die Planung nebst Angebot steht.

Was mir auffällt, ist, dass Du eine - für mich – gewöhnungsbedürftige Technik verbauen willst. Wenn Du eh die Gewerke einzeln ausschreiben und vergeben mußt, solltest Du – bevor Du Dich für die eine oder andere Technik entscheidest – unbedingt eine TGA-Planung erstellen lassen; einen TGA-Planer mit ins Boot nehmen. Da Du für jedwede Vergabe selbst verantwortlich zeichnest und imho nicht den größten Plan von Effizienzhäusern noch erneuerbarer Energien hast (wie sollte auch), wäre es sicherer Jemanden an Deiner Seite zu wissen, welcher sich damit auskennt.

Freundliche Grüße
 
B

Bluestar

Hallo,
vielen Dank für die schnelle Reaktion.

Es ist aber schon ein Architekt beteiligt?
Ja, das schon. Hinter dem Berater steht eine grosse Firma, die seit über 20 Jahren im Wohnbau tätig ist und bspw. in dem Areal, in welchem auch unser Grundstück liegt einen ganzen Bereich als Wohngebiet bebaut. Die Planung würden dann also deren Architekten und TGA Planer übernehmen.

Auch diese Fragen kann Niemand seriös beantworten, weil Du viele Variablen in Deiner Planung hast. Genauere Auskunft ist erst dann möglich, wenn die Planung nebst Angebot steht.
Diese Woche werden wir ein erstes Angebot bekommen, evtl. auch noch eines vom Anbieter unserer Baupartner.

Was mir auffällt, ist, dass Du eine - für mich – gewöhnungsbedürftige Technik verbauen willst. Wenn Du eh die Gewerke einzeln ausschreiben und vergeben mußt, solltest Du – bevor Du Dich für die eine oder andere Technik entscheidest – unbedingt eine TGA-Planung erstellen lassen; einen TGA-Planer mit ins Boot nehmen. Da Du für jedwede Vergabe selbst verantwortlich zeichnest und imho nicht den größten Plan von Effizienzhäusern noch erneuerbarer Energien hast (wie sollte auch), wäre es sicherer Jemanden an Deiner Seite zu wissen, welcher sich damit auskennt.
Dies liegt wohl daran, das wir derzeit viele Informationen sammeln und dabei gewisse Ideen im Kopf herumschwirren. Deshalb frage ich ja auch hier, da ich mir bislang nicht sicher bin, ob diese dann auch technisch wirklich zusammen passen.
Ursprünglich bin ich vom Wunsch eines Passivhauses ausgegangen, und da gibt es im Ort eines mit der genannten Technik (Kontrollierte-Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, Sole-Erdwärmetauscher, Solarthermie und Restheizung über Holzofen mit Wassertasche)
Wenn wir keinen Passivstandard (neues Ziel KFW55) erreichen, dann wird das nicht passen, deshalb hatte ich hier eine höhere Heizleistung eingeplant.
Die Kontrollierte-Wohnraumlüftung halte ich generell in einem entsprechend dichten Haus für sinnvoll, der Erdwärmetauscher wird auf vielen Informationsseiten dazu empfohlen, zumal der Kostenaufwand dafür überschaubar ist. Was ist aus Deiner Sicht empfehlenswert ?

Generell stellt sich mir immer noch die Frage, ob auch diese einzelne Vergabe der Gewerke zu empfehlen ist und da wirklich Sparpotential genutzt werden kann (und dies am Ende auch so ist), oder ob damit eher schlechte Erfahrungen gemacht werden und ein GU die bessere Variante darstellt ?

Vielen Dank für Eure Meinungen.
 
S

Shism

Kniestock dort dann noch 0,5m, Dachneigung 30°

Ka wie groß Ihr seid bzw als was ihr das DG nutzen wollt... aber selbst 2m von der Wand weg ist die Raumhöhe dann erst 1,65m... Bei so einem niedrigen Kniestock benötigt man eine größere Dachneigung wenn man das vernünftig als Wohnraum nutzen will (Bei 45° wären es bei 2m Abstand zur Wand z.B. bereits 2,5m hoch)
 
B

Bluestar

Hallo,
nach längerer Zeit will ich den Artikel mal wieder beleben, haben nach langer Diskussion mit unserem Baupartner (Doppelhaushälfte) eine Lösung für das Gesamtgebäude die beiden gerecht wird. Inzwischen haben wir auch ein konkretes Angebot der Baufirma, welches ich hier nun gern zur Diskussion stellen möchte:

Doppelhaushälfte mit den Maßen 9,00 m x 8,25 m (Giebelseite und Doppelhaushälfte-Wand ist 9 m), Satteldach mit 38°. 2 Vollgeschosse, Kniestock im DG 0,00 m)
Die Doppelhaushälfte wird unterkellert (Ausbau in Eigenleistung),
EG und OG werden fertig ausgebaut
das DG ist als ausbaufähig deklariert (Treppe bis DG wird bereits eingebaut)

Preis: 249.000 € nach Bauleistungsbeschreibung (die ich leider nur als Ausdruck und nicht elektronisch habe)

Dazu ein paar Details aus der Bauleistungsbeschreibung (Energieeinsparverordnung 2009):
Fundament : Bodenplatte C20/25 d=12 cm

Keller:
Kelleraußenwände ebenfalls C20/25 in statischer erforderlicher Stärke Festigkeit und Rohdichte
Kellerinnenwände aus Kalksandsteinmauerwerk
Kellerfenster Kunststoff 1,1W/m²K, 80x60 cm, Anzahl nach Plan (3x) inkl. Lichtschächte
Wärmeämmung nach Bauleistungsbeschreibung 80 mm
Kellergeschosshöhe 2,375 (OK Bodenplatte bis UK Rohdecke)
Kellerdecke Stahlbetonmassivdecke aus Halbfertigteilplatten

Rohbau:
Geschosshöhe ab EG 2,625 m ab OK Rohfuuboden bis UK Rohdecke
Außenwände zweischlaig (Hintermauerwerk aus Hochlochziegel, 17,5 cm, Aussenseitig Wärmedämmung 14 cm
Alternativangebot für einschaliges Energiesparmauerwerk als Tonziegel (Thermoplan) oder Porenbeton (Hebel), Wandstärke 36.5 cm möglich

Haustrennwand als zweischaliges Schallschutzmauerwerk mit Trennfuge
Installationsvormauerungen für Rohrleitungen aus Porenbeton
Geschossdecken wie Kellerdecke
Rollladenkasten aus zementgebundenen Leichtbauplatten mit Innenwandisolierung

Außenputz:
Wärmedämmverbundsystem (Sto oder gleichwertig, 14 cm B1 - WLG40
Im Sockelbereich Sockeldämmplatten WLG35 mit Wasserabweisender Gewebespachtelung.
Bei einschligem Aufbau 2lagiger mineralischer Außenputz

Zimmerarbeiten
Dachstuhl aus Bauholz, Dachüberstand Traufe und Giebel je 50 cm
Überstände mit auf den Sparren liegender Sichtschalung (16 mm Fichte), Anstrich siehe Malerarbeiten

Dackdeckung:
Betondachsteine (Braas)
Dachrinnen und Rohre aus Titanzinkblech

Fenster/Haustüre:
Kunststoff, 5Kammerprofil (Schüco, Rehau)
beschläge Roto
Verglasung Wärmeschutzglas in Dreischeibenverglasung (4/8/4/8/4 mm) U-Wert 0,7 W/m²K, Schallschutzklasse II
Haustür Holz mit Glasfeld, elektrischer Türöffner, Alubeschläge

Elektro:
15 Sicherungsautomaten, 4 FI Schalter
ansonsten Schalter, Steckdosen und Leitungen nach Plan
Türsprechanlage

Sanitär:
Sanitärobjekte RENOVA oder SANIBEL 3001
Armaturen MEDIANO oder Talis
Abflussrohre Geberit DB20
Badewanne Stahlemail 1700 mm x 750 mm
Duchwanne 900 x 900 mm, Tiefe 150 mm Stahlemail
2x Waschtisch Porzellan, ca, 60x48 cm
1x Handwaschbecken Porzellan, ca. 45x35 cm
Wandhängende Klosetts mit Wandeinbauspülkasten isoliert (2x)

Heizung:
Erdgasbefeuert, Brennwerttechnik Buderus, ca. 120 l Brauchwasserspeicher
Flachheizkörper, auf Wunsch Fußbodenheizung (Aufpreis, siehe weiter unten)
Solaranlage: 5,6 m² Kollektorfläche (ausreichend bis 140 m² Wfl)
Solarspeicher 300 l

Malerarbeiten:
Anstriche Holz außen (Dachüberstand)
Spachteln
Anstrich Keller
Raufasertapeten weiss gestrichen in Wohnräumen

Fliesen:
Format 15/20 bis 30/30, d=0,8 cm, Verlegung Normalverband, Materialpreis 25 €/m²
Gäste WC umlaufend 1,20 m hoch, Badezimmer und Duschbad Raumhoch
Bodenfliesen in Kellerdiele, Diele, Windfang, Küche, Bäder, Gäste WC, Abstellraum

Bodenbelag
Furnierparkettboden, Fabr. Bauwerk SLIMWOOD im Wohn-Esszimmer EG
Teppichbelag in allen anderen Räumen (20 € /m²
Holzfussleisten

Putz:
Innenwände einlagigen geglätteten Gipsputz

Trockenputz und Dämmarbeiten
Dämmung Dach 22 cm WLG35
Gipskartonplatten 12,5 mm

Treppe
Geländertragende Massivholztreppe Fabr. Kohler/Bucher Modell VIVA

Innentüren
Laminatoberfläche, ca 4cm dick, Türblatthöhe ca. 198,5 cm
Garnituren Aluminium Fabr. Hoppe (Verona, Bonn, ...)


Ich hoffe das reicht zur Beurtaielung aus, ich vercueh die Bauleistungsbeschreibung mal noch komplett zu scannen.


Wir haben nun noch folgende Erweiterungen/Änderungen im Angebot:

Erweiterung auf KfW70:

1. Heizanlage
- Heizung als Luftwärmepumpe, Stiebel Eltron Typ WPL für Innenaufstellung inkl.notwendiger Regeltechnik, Pufferspeicher usw.
- Fußbodenheizung mit Einzelraumregelung statt Heizkörpern, dafür ein elektr. Handtuchheizkörper im Bad
- Gastherme mit Abgaszug Skoberne sowie Solaranlage entfallen
Aufpreis: 13.870 €

2. zusätzliche Dämmung:
- Erhöhung Außenwand auf 16 cm WLG35 statt 24 cm WLG40
- Erhöhung Sparrenhöhe samt Dachisolierung auf 24 statt 22 cm
- Erhöhung Perimeterdämmung Keller auf 12 statt 8 cm
Aufpreis 2180 €

Als Anmerkung steht drin, das damit nach deren Erfahrung der Effizienzhaus 70 Standard erreicht wird, der Nachweis aber noch zu führen wäre.

Weiterhin wollen wir als Eigenleistung en Teil Malerarbeiten (- 4460 €) und Bodenbelagsarbeiten (- 3650 €) selbst erbringen.

Baunebenkosten (Geometerkosten, Genehmigung und Abnahme, Anschlussgebühren, Erdarbeiten) werden mit ca. 19.000 € angegeben

Garage und Gartenarbeiten sind nicht aufgeführt, werden in Eigenleistung erfolgen.

Hierzu habe ich nun eine Menge Fragen:
1. Heiztechnik - sinnvoll ? Wie idealerweise mit einer Kontrollierte-Wohnraumlüftung zu verbinden (Kosten?) ?
2. Dämmung und Kfw70 realistisch ?
3. Gesamtkosten realistisch oder kann/soll man da noch was machen ?


Vielen Dank
 
W

Wastl

Hi,
ich möchte dich nur auf 2 Punkte aufmerksam machen, bei denen wir Probleme / Absprache im Vorfeld gebraucht hätten:
Im Keller hast du nur Kellergeschosshöhe 2,375 - dann werden noch mal 20cm wegfallen für Dämmung + Estrich + Bodenbelag (du wolltest ja nen Wohnkeller bauen) - damit hast du ne Raumhöhe von 2,17m. Ich weiß nicht ob du dich da wohl fühlst, dass ist aus meiner Sicht etwas drückend, denn außen sind es Betonwände die ja nicht wirklich hübsch sind,...
Wenn du den Keller selber ausbaust (haben wir auch gemacht) legt man ja die Elektrik selber - wir hatten dann die Diskussion mit dem Anschluss der Kellerelektrik an den Zählerscharnk. Der Elektriker des Hausbauers wollte für unsere Kellerelektrik nicht die Hand ins Feuer legen und hat den Anschluss erst gemacht, als ich ihm die Verteilerdosen aufgemacht habe, damit er sieht was wir verkabelt haben. Sowas solltest du im Vorfeld abklären.
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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