ᐅ Baubeschreibung Heinz von Heiden nicht verhandelbar?

Hallo zusammen,

wir haben ein Grundstück gekauft und nun zusammen mit einem Architekten einen Grundriss für ein Einfamilienhaus gestaltet und mit diesem einige Angebote eingeholt. Heinz von Heiden war da preislich deutlich unter den anderen Angeboten. Jetzt fand ein erstes Treffen mit dem Heinz von Heiden Verkäufer und Architekten statt, und ich bin stark verunsichert. In der Bauleistungsbeschreibung sind einige Lücken, und einiges sollte umformuliert werden - zumindest laut dem "Handbuch Baubeschreibung" von der Verbraucherzentrale. Habe diese entsprechend versucht, beim Treffen zu klären, aber der Architekt sagte Vertragsformulierungen ändern ist unüblich und der Heinz von Heiden Verkäufer meinte, dass sie das normalerweise nicht machen, weil dann alles sehr kostspielig von deren Anwälten überprüft werden muss.

Jetzt die Frage an euch - ist das so normal in der Branche und wir müssen die Risiken + Lücken so akzeptieren? Ich dachte gerade in der Bauflaute sollten sie froh sein über jeden Kunden, und wir wären ja auch bereit, mehr zu bezahlen als Gegenleistung... Wie sollte man hier am besten vorgehen?

Anbei mal eine kleine Auflistung, was ich meine. Interessanterweise waren diese Lücken auch bei den anderen Firmen zu finden.

• Keine Bauschuttentsorgung oder Bauendreinigung (Gutachter braucht ein relativ sauberes Haus für die Abnahme, nicht?)
• Nicht eindeutig als Verbraucherbauvertrag erkennbar
• Allerlei extra Klauseln ala "Kostet mehr, falls das Grundstück nicht perfekt beschaffen ist" - wir haben aber schon ein Baugrundgutachten, wodurch diese Klauseln doch entfallen können, wo sie nicht zutreffen? Und die anfallenden Extrakosten mit in den Fixpreis nehmen, damit wir mehr Kostensicherheit haben
• Unklar ob der Estrich (fast) trocken geheizt wird vor Übernahme - laut Verkäufer ja, aber eben nicht eindeutig laut Vertrag, da klingt es eher nach dem Gegenteil
• Unabhängiger Baugutachter, den wir haben wollen, braucht ja sicher Pläne zur Ausführung, Bauleistungsbeschreibung sagt aber nicht dass wir sie auch ausgehändigt bekommen
• Winterbauheizung und -Lüftung nicht erwähnt - vorgeschlagene Vertragsklausel laut Buch: "Die Winterbauheizung wird vom Unternehmer sichergestellt und betrieben. Die Betriebskosten sind im Vertragspreis enthalten/nicht enthalten. Die Überwachung des Anlagenbetriebs sowie das Sicherstellen einer ausreichenden Be- und Entlüftung zum Feuchteabtransport ist Sache des Unternehmers."
• Schutz vor Rohbau-Durchfeuchtung - nicht erwähnt - vorgeschlagene Vertragsklausel laut Buch: "Die Wandkronen der Außen- und Innenwände werden während der Bauzeit gegenüber den Witterungseinflüssen geschützt"
• etc...

Vielen Dank für jegliche Erfahrungen, Tipps!

Musikologe schrieb:

Jetzt die Frage an euch - ist das so normal in der Branche und wir müssen die Risiken + Lücken so akzeptieren?

Es hat seinen Grund, warum du mit Heinz von Heiden sprichst. Preislich topp.
Und es hat singen Grund, warum „Lücken“ in der Bauleistungsbeschreibung sind. Das sind die Lücken, die den Heinz von Heiden Preis auf ein normales Niveau heben.

Die teuren Anbieter sind zwar zunächst zu teuer, aber dort oftmals ehrlicher beim Preis.

Aber das merkst du erst, wenn du die zusätzlichen Rechnungen bei Heinz von Heiden (oder anderen sehr günstigen Anbietern) bezahlen musst.

Um auf deine Frage einzugehen: Geh mal nicht davon aus, dass du die Bauleistungsbeschreibung in deinem Sinne abändern lassen kannst. Ist ja nicht im Sinne von Heinz von Heiden, dass der Endpreis plötzlich wieder auf einen normalen Niveau liegt.

Musikologe schrieb:

der Architekt sagte Vertragsformulierungen ändern ist unüblich und der Heinz von Heiden Verkäufer meinte, dass sie das normalerweise nicht machen, weil dann alles sehr kostspielig von deren Anwälten überprüft werden muss.

Und damit hat er vollkommen recht. Keine Firma wird individuell seine Vertragsunterlagen ändern für all seine Kunden. Verträge sind ein heikles Thema. Sie müssen wasserdicht sein - im Interesse beider Parteien. Heinz von Heiden hat viele Kunden… es gibt bei vielen GUs keine Bauflaute.

Musikologe schrieb:

Heinz von Heiden war da preislich deutlich unter den anderen Angeboten

Ja, gilt auch nicht als hochwertiger Anbieter. Es ist nun mal so, wie auch @nordanney es sagt: die fehlenden Posten machen den preislichen Unterschied. Für viele ist das interessant, weil sie selbst Bauschutt wegfahren können oder an den Malerleistungen sparen, in dem sie es selbst machen.

Musikologe schrieb:

ist das so normal in der Branche

Ja.
Unüblich ist es, sich einen günstigen Anbieter zu suchen und maßgeschneidertes sowie Giveaways zu erwarten. Das ist ja quasi so, als wenn Du bei C&A einkaufst und erwartest, dass sie Dir kostenlos das Kostüm für 99€ von der Länge her ändern, wie sie das in einer Boutique bei einem Kostüm für 230€ anbieten.

Ungewöhnlich ist es auch, zu erwarten, dass alles, was in einem Ratgeber (des Verbraucherschutzes) so drin steht, auch zu bekommen. Da steht drin, worauf zu achten ist, mM zu 150% und etwas an der Praxis vorbei. Es schadet nie, sich damit auseinander zu setzen und das Wissen drum in sich aufzusaugen.
Vieles kannst Du über Extra-Positionen mit in den Vertrag ausnehmen. Das ist gängige Praxis. Also alles, was ihr von Heinz von Heiden gemacht haben wollt, vom Preis her erfragen und als Position versehen. Bei Vertragsunterschrift könnt ihr dann auch sagen, was ihr davon gemacht haben wollt.
Aber ich gebe den Rat, dass man eher einiges an einen eigenen Handwerker oder dem Handwerker vor Ort für kleines Geld machen lassen sollte.

Musikologe schrieb:

Schutz vor Rohbau-Durchfeuchtung

Theorie oder Praxis? Ich schlage vor, mit Viebrockhaus zu bauen. Die sind zwar noch viel knebliger mit ihren Verträgen, aber die bieten für teures Geld das Zelt an.

Heinz von Heiden wäre bei mir sowieso grundsätzlich raus aufgrund deren Bauweise.

Sucht euch einen lokalen Anbieter der eure Wünsche auch realisieren kann und vor allem will. Schließlich baut man in der Regel nur einmal und wenn der Anbieter nicht kooperativ ist dann ist er eben raus. Es gibt genug Massiv Hausbauer die zu vernünftigen Preisen und in guter Qualität bauen. Und keine Styroporkästen.

Da fährt mal in die Neubaugebiete und schaut sich halt um wer da so baut und ob es einem gefällt. Da sieht man sehr schnell wer gut oder schlecht ist.

Ja das Buch hatte ich auch und bin auch "besonders" schlau in die Gespräche mit dem GU gegangen - die ändern nichts an der Bauleistungsbeschreibung.

Was habe ich gemacht: die Punkte die mir der Verkäufer vollmundig versprochen hatte aber so nicht im Vertrag oder Bauleistungsbeschreibung standen habe ich auf ein Dokument geschrieben, Überschrift "Ergänzungen zum Vertrag von " und hinten an den Vertrag anheften und unterschreiben lassen.

Beispiel:
- Dem Auftragnehmer liegen zum Vertragszeitpunkt das geologische Gutachten, die Baugenehmigung und die Höhenmessungen des Baugrundstückes vor. Diese sind Grundlage des Vertrages. Die folgenden Leistungen sind im beauftragten Festpreis inkludiert

• Kosten für Statik und Energieberater
• Einrichtung der Baustelle einschließlich Baukran, Bauzaun, Zufahrt, Baustellen WC, Arbeit- und Schutzgerüste
• Entsorgung des Baustellenmülls

etc
etc

Am Ende wirst du bei Heinz von Heiden immer noch günstiger liegen als bei Viebrockhaus, wenn du bei der Materialauswahl nicht durchdrehst...
Fensterbänke müssen nicht aus Granit sein, innen nicht aus Marmor. Armaturen im Bad kann man Standard von Vigour nehmen und sich dann die Teile von Grohe selbst besorgen, usw.

Viebrockhaus ist so teuer, weil da Villeroy & Boch, Marmor und Fliesen für 50 EUR/m² schon drin sind. Wer das braucht ok. Aber man sollte das dann nicht "normalen Standard" nennen. Ist es nämlich nicht.