Zusammenarbeit mit Bauträgern Erfahrungen

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mayglow

mayglow

Hallo!

Wir sind aktuell stark interessiert an einem Reihenhaus, das durch einen Bauträger gebaut wird. Aktuell ist leider unser Hauptansprechpartner im Urlaub und ich möchte die Vertretung nicht übermäßig viel löchern (auch wenn ich das jetzt doch schon ein paar mal getan habe, ups). Da dachte ich zu allgemeineren Fragen, frag ich doch mal das Forum :)

Wir haben aktuell u.a. eine Baubeschreibung vorliegen, aber noch keinen Vertragsentwurf. Wir versuchen gerade selbst zu sichten, wo wir ggf Mehrkostenpotential über den Festpreis hinaus sehen ("Sonderwünsche"), aber an 1-2 Ecken tun wir uns noch schwer das abzuschätzen.

Mal allgemein: Hier im Forum wird viel auch über Baunebenkosten etc gesprochen. Bei einem Bauträger ist dieser aber ja Bauherr und nicht ich. Gehe ich richtig in der Annahme, dass wir darum nicht wirklich was für "Bauseits"-Kosten beachten müssen? Zur Erschließung stehen ein paar allgmeine Angaben drin (bspw. Strom, Wasser, Telekommunikation sei inkludiert), wenn ich an sowas wie Baustrom etc denke, dann steht halt nichts in den mir bisher vorliegenden Unterlagen drin, aber an sich gehe ich richtig in der Annahme, dass das Sache des Bauträgers ist, weil der Bauherr ist?

Es gibt öfter mal in der Baubeschreibung so Angaben wie "gemäß Statik" oder ähnliches (Auszug: "Die Außenwände oberhalb des Erdreichs werden in Kalksandstein, falls statisch erforderlich in Stahlbeton ausgeführt. Alle sonstigen tragenden Wände gemäß Statik. ") oder auch "nach Vorgabe des Architekten" ("In Teilbereichen kommen Klinkerriemchen, Farbton und Gestaltung nach Vorgabe des Architekten, zur Ausführung."). An sich ist uns da auch klar, dass wir da mit nem Reihenhaus via BT gar nicht groß die Auswahl haben und das ist für uns auch völlig okay so. Wenn ich mir jetzt aber vorstelle, wir sind in der Bauphase und ich schick da nen Gutachter hin und drück ihm die Baubeschreibung vorher in die Hand, dann wirken solche Angaben doch reichlich unkonkret, um daran irgendetwas leicht prüfen zu können. (Also ich mein, der wird immer noch sagen können, ob irgendwo völlig murks gemacht wird in der Ausführung) Sind solche Formulierungen normal oder sollte das näher spezifiziert werden?

Wie ist üblicherweise der Ablauf bezüglich "Sonderwünschen"? Ich hatte gelesen, dass die schon notarieller Vertragsbestandteil sind (/sein können?). Was wird da idR vor Vertragsabschluss festgelegt, was erst danach? Also kann ich mich darauf einstellen, dass ich demnächst noch vor Vertragsabschluss Fliesen bemustern und Steckdosen festlegen muss oder geht's da erstmal um noch grundliegenderes (ggf ne Wand versetzen o.ä.) Wir werden das sicher auch nochmal den Bauträger selbst fragen, aber schadet ja nicht zu wissen, wie das normalerweise abläuft ;) Ich stelle mir so vor, je mehr ich vorher festlege, desto sicherer bin ich ja in dem was preislich bei raus kommt oder ist die Annahme falsch?

Apropos preislich. Wir sind gerade etwas am Banken abklappern, aber sind uns unsicher, wie wir eben gerade mit dem Thema "Sonderwünsche" umgehen sollen. Unser erster Eindruck ist, wir sind mit dem Standard in der uns vorliegenden Baubeschreibung recht zufrieden. Es gibt 1-2 Dinge da haben wir nen kleines Fragezeichen dran (Böden sind includiert, je nach Bereich Fliesen bzw Parkett bis 30€/qm ... reicht das oder sollten wir da Puffer rechnen?), darüber hinaus gibt es ein paar Sachen, die wir ggf ergänzen würden (ggf. 2-3 LAN-Anschlüsse mehr für Accesspoints, ggf Leerrohre für Photovoltaik, ggf Leerrohre in die Garage für Wallbox ODER je nach Preis auch einfach direkt Wallbox machen lassen). Wir werden auch ohne glücklich, aber erscheint einfach sinnvoll, sowas jetzt mitmachen zu lassen. Unsere Idee war ursprünglich_ das zahlen wir halt aus der eigenen Tasche unabhängig von der Finanzierung, aber wenn das dann im Notarvertrag drinsteht und nen Mehrpreis ist und wir das der Bank gegenüber nicht erwähnt haben, ist der Preis da ja u.u. höher als mit der Bank kommuniziert. Ist das der Bank egal, weil es unsere Eigenmittel sind oder ist es ggf sogar dumm, das der Bank nicht mitzuteilen, weil es ggf den Beleihungsauslauf verbessert? (Haus ggf mehr wert und das ohne zusätzliche Mittel der Bank). Ich meine, das werden bei uns wahrscheinlich eher Kleinigkeiten, die den Brei nicht fett machen, aber ich bin da einfach noch etwas verwirrt, wie man das handhabt.
 
J

jrth2151

Wir bauen aktuell auch mit Bauträger und sind schon zwei, drei Schritte weiter. Aktuell warten wir auf die Baugenehmigung. Ich kann dir zumindest sagen wie, das bei uns ablief.

Wir hatten über die Volksbank ein Haus gesehen, dass wie bei euch mit Bauträger gebaut wird. Soweit war alles schon fertig geplant (Grundriss, Fassade, Carport, Außenanlage, etc.). Alles super.
Mit den meisten Dingen waren wir auch sehr zufrieden, jedoch wollten wir im EG und OG noch Anpassungen vornehmen, da ich ein Arbeitszimmer benötige und meine Partnerin gerne ein eigenes Badezimmer für uns wollte. Auch ein paar Fenster haben wir noch verändert. Noch vor Bauvertrag und Finanzierung haben wir die ganzen Grundrissanpassungen zusammen mit dem Bauträger geplant und dieser konnte uns auch direkt einen Preis von rund 11.000€ kalkulieren. Anschließend haben wir das als Erweiterung in den Bauvertrag mit aufgenommen.
Alles andere, wurde uns gesagt, machen wir am besten bei der Bemusterung und im weiteren Verlauf. Wichtig ist erstmal so schnell wie möglich den Bauantrag fertig zu haben, da man hier momentan rund 3 - 4 Monate wartet. Sich dann noch vorher mit Steckdosen und was weiß ich zu beschäftigen verzögert das nur mehr. Alles außer Grundriss und der Position von Fenster & Türen lässt sich auch noch nach Baugenehmigung ändern.

Als Puffer haben wir also zusätzlich 20.000€ eingerechnet. Eine Steckdose mehr kostet wohl rund 50€, Bemusterung steht ja auch noch aus. Wir planen aktuell mit dem Standard, aber man weiß ja nie. Hier lohnt es sich die Baubeschreibung zu lesen und jedes Modell (waschbecken, Wasserhahn, Tür, etc.) einmal zu googlen und zu schauen, ob man damit im Grunde zufrieden ist. War bei uns so weit alles in Ordnung.
Außerdem würde ich gerne LAN-Kabel verlegen lassen, das wird auch noch etwas kosten. Patchen und Dosen anschließen habe ich aber vor selbst zu machen. Malerarbeiten und Vinyl fehlen auch noch. Nur die gefliesten Bereiche (Badezimmer, Flur, Hauswirtschaftsraum) sind schon mit drin. Sehen wir dann aber auch alles, sobald es so weit ist. Wichtig ist für uns, dass wir mit den 20.000€ erstmal alles erschlagen können, was man hinterher nicht mehr einfach ändern kann. Bodenbeläge und Malerarbeiten kann man auch noch nach Einzug machen. Dann lebt man eben im schlimmsten Fall ein halbes Jahr auf einer Baustelle. Ich sehe das Haus ohnehin als Lebensprojekt, was stören da denn die paar Monate.

Damit hatten wir dann einen Rahmen für die Finanzierung. Ursprünglicher Preis + Grundrissanpassungen + Puffer. Je mehr Puffer ihr euch leisten könnt, desto besser, aber achtet dann auf Sondertilgungsoptionen, damit ihr nicht auf dem Puffer sitzen bleibt, falls ihr am Ende was über habt.

Unsere Bank hat dann den Gesamtpreis im Bauvertrag (Baukosten + Anpassungen) als Hauspreis genommen und wir haben geäußert, dass wir gerne noch Puffer hätten. Das waren bei uns dann maximal 20.000€, weil wir quasi vollfinanzieren. 10.000€ von der Bank und 10.000€ vom Sparbuch.

Notariell beglaubigt war bei uns nur der Grundstückskaufvertrag. Der Bauvertrag ist ein ganz normaler Vertrag ohne Notar.


Zu den anderen Fragen:
Baustrom und Wasser sind bei uns bis zur Herstellung der Hauswasseranschlüsse inklusive. Also sobald die Stadtwerke uns da einen Zähler im Haus hinstellen, zahlen wir. Das wird ja aber erst nach Rohbau, etc. passieren. Das Gröbste ist da ja schon durch. Für den Fall der Fälle habe ich uns aber jetzt schon einen Stromvertrag mit 23Cent die kWh gesichert, den wir dann einfach von unserer Wohnung aufs Haus umziehen.

Was noch auf euch zukommen wird, ist die Estrichtrocknung. Dafür muss wohl die Heizung einige Wochen durchgängig im Estrichtrocknungs-Modus laufen. Laut Erfahrungsberichten und je nach Jahreszeit wird man hier mit Wärmepumpe auch gut und gerne 1.000€ los.

Als kleine Empfehlung würde ich gerne Instagram erwähnen. Dort gibt es eine Menge Familien und Bauherren, die ihre Grundrisse und Ideen teilen. So als Laie hat man natürlich gar keine Ahnung, was genau man möchte und wie man Grundrisse überhaupt gestalten kann. Da haben wir z. B. das Layout unseres Badezimmers her. Haben den Screenshots einfach mit zum Bauträger genommen und der hat das 1-zu-1 umgesetzt und sich sehr gefreut, dass wir so gut vorbereitet waren.

Sonst, einfach den Bauträger ohne Ende ausfragen. Ihr scheint da ja einen guten Bauträger gefunden zu haben. Unser Bauträger meinte von Anfang an, wir können ihn gerne löchern. Besser einmal zu oft fragen, als dass hinterher wegen Missverständnissen und Wissenslücken Probleme aufkommen. Das erspart allen eine Menge Arbeit und Kopfschmerzen.
 
J

jrth2151

Eine wichtige Sache hab ich noch vergessen:
Versucht die Termine (Notartermin, Unterschrift Bauvertrag, Unterschrift Finanzierung) alle zeitlich sehr nah beieinander zu legen. Bei jedem dieser Verträge habt ihr ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Falls dann irgendwas davon nicht klappen sollte, und man weiß ja aktuell nie, dann kommt ihr aus der Nummer ganz einfach wieder raus.
Unsere Reihenfolge war Bauvertrag -> Finanzierung -> Notartermin. Alles in einer Woche. Die Reihenfolge bietet sich an, da der Notar die Unterlagen der Finanzierung für die Grundschuld braucht.


Edit: Da das sonst nie einer erwähnt hat, aber wir uns dessen nicht ganz bewusst waren:
Eine Menge kleinere Rechnungen kommt am Anfang von den ganzen Ämtern auf euch zu. Das ist insgesamt nicht viel, aber 1.000€ sind hier auch locker weg.
Da kostet dann mal die Vormerkung im Grundbuch 70€. Dann kostet die Hausnummer 30€. Die Notarkosten des Grundstücksverkäufers waren 250€, die wir ihm erstatten mussten und und und.
 
A

Axolotl2022

Wir bauen aktuell auch mit Bauträger
Notariell beglaubigt war bei uns nur der Grundstückskaufvertrag. Der Bauvertrag ist ein ganz normaler Vertrag ohne Notar.
Dann ist es ganz einfach. Ihr baut NICHT mit einem Bauträger, sondern mit einem Generalunternehmer. Ein Bauträger verkauft IMMER ein fertiges Produkt Haus mit Grundstück. Ein Bauträgervertrag ist auch zwingend notariell zu beurkunden. Hier erfolgen Zahlung auch nach der Makler- und Bauträgerverordnung und nicht frei Schnauze. Es gibt noch zig weitere Unterschiede zu Eurem Bauvorhaben.
 
J

jrth2151

Dann ist es ganz einfach. Ihr baut NICHT mit einem Bauträger, sondern mit einem Generalunternehmer. Ein Bauträger verkauft IMMER ein fertiges Produkt Haus mit Grundstück. Ein Bauträgervertrag ist auch zwingend notariell zu beurkunden. Hier erfolgen Zahlung auch nach der Makler- und Bauträgerverordnung und nicht frei Schnauze. Es gibt noch zig weitere Unterschiede zu Eurem Bauvorhaben.
Wieder was dazugelernt. Danke dir!
Insgesamt aber alles andere vermutlich sehr ähnlich.
 
Mahri23

Mahri23

Außerdem würde ich gerne LAN-Kabel verlegen lassen, das wird auch noch etwas kosten. Patchen und Dosen anschließen habe ich aber vor selbst zu machen.
Wenn Du das Patchen und Dosen anklemmen selber machst,dann schaffst Du auch die paar Leitungen von den Dosen zum Hauswirtschaftsraum zu verlegen. ;)
Habe ich auch selber gemacht. Der GU hatte Leerrohre verbaut. Damit war das verlegen kein Hexenwerk.Konnte so auch noch unsere Sat-Kabel und ein paar Lautsprecherkabel auf dem Dachboden verteilen.
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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