ᐅ Allgemeines Vorgehen Bauprojekt im Raum Potsdam

Hallo Zusammen,

Wir sind am Anfang unseres Hausbauprojektes, für das Grundstück haben wir bereits unterschrieben.
Wir möchten darauf eine Stadtvilla mit Keller bauen.
Nun beschäftigt uns die Frage der allgemeinen Herangehensweise.
Wir erwarten uns Kostenpotentiale durch die Eigenvergabe folgender Arbeiten:

• Erdarbeiten (guter Draht zum örtlichen Tiefbauer)
• Fertigbetonkeller
• Innenausbau wie Bodenbeläge, Malerarbeiten & Innentüren (wollen wir auch zum Teil in Eigenleistung machen)
• Photovoltaikanlage

An einen GU wollen wir dann alles ab OK Keller inkl. Heizung, Elektro & Sanitär vergeben.
Mein Plan ist aktuell dieser:

• Mit einem Architekten zur Planung zusammen setzen.
• Mit dem Architekten bis Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) planen.
• Tiefbauer, Kelleranbieter, GUs und Photovoltaik Anbieter mit den Unterlagen aus der Entwurfsplanung anfragen.
• Gleichzeitig mit der Entwurfsplanung eine Bauvoranfrage starten (Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich §34 Baugesetzbuch bebauung)

Dann tun sich drei Varianten auf denke ich:

• Mit dem Architekten alle weiteren Planungen und Vergaben des BVH durchführen.

Oder

• Auf Basis der Entwurfsplanung mit dem GU alle weiteren Planungen und das BVH durchführen.
• Mit dem Architekten alle weiteren Planungen durchführen und den besten GU mit der Durchführung beauftragen.

Bei mir stellen sich nun folgende Fragen zu den beiden Varianten:

• Stellt der GU bei Variante 2 die Planungs-Unterlagen für den Keller für den von mir beauftragten Kellerbauer bereit?
• Riskiere ich bei Variante 3 doppeltes Honorar für die Vergaben zu zahlen (1xArchi und dann noch GU der an Subs vergibt)?
• Besteht die Möglichkeit die Entwurfplanung so zu gestalten dass man sowohl Massivbauer als auch Holzständerbauweise (z.B. Kampa) anfragen kann?
• Habt ihr schon auf ähnliche Weise gebaut und könnt mit Tipps mit geben?
• Wie seht ihr diese Planungen, sehr ihr an meinen Ausführungen grobe Schnitzer?

Viele Grüße, Tim

Ich würde die Vorentwurfsplanung zu derjenigen Phase machen, in der man sich über die Bauweise klar wird - und auch zu derjenigen, in der man die Bauvoranfrage stellt.

Einen GU würde ich gar nicht gezielt wählen, sondern mit dem Architekten auch die Ausschreibung machen, bei der man GU einfach nur nicht ausschließt. Dem Rohbau-GU würde ich dann überlassen, ob er den Keller selber herstellen oder als Modul bei einem Vorlieferanten beziehen will. OKKD ist eine heikle Schnittstelle, da würde ich kein Vabanquespiel draus machen.

Die Grundlagenermittlung des Architekten wird schon ergeben, ob überhaupt der Wunsch nach der Hausform der "Stadtvilla" weiterverfolgt werden kann. Den Architekten würde ich im übrigen stets auch bauleiten lassen, der sich ebenfals "Bauleiter" schimpfende GU-Mitarbeiter hat eine wesentlich anders gelagerte Aufgabenstellung.

---

https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/

Wir kommen aus dem Raum Potsdam-Mittelmark und haben vor über 6 Monaten unseren Bauantrag eingereicht.

Die Planung mit dem Architekten durchzuführen ist eine sehr gute Idee, wir haben es leider nicht gemacht, auch wenn wir mit dem Ergebnis sehr zufrieden sind.

Wir sind folgenderweise vorgegangen:
1. Grundstück vor 3,5 Jahren mit viel Glück günstig geschossen. Größe: ca. 73m Länge, 20m Breite.
2. Es war uns von vorne rein klar das es ein Bungalow sein wird. Maximale Baubreite sind 14m (20m - 2x 3m Baugrenze Nachbarn).
3. Max. Qm festgelegt. Es sollten ca. 140 sein, überdachte Terrasse sollte das Haus auch haben. Somit entstand eine Baugrösse von 13,5m x 13,5m.
4. Zimmer nach Himmelsrichtung sortiert. WZ/Schlafzimmer/KZ im Süden, Küche/Hauswirtschaftsraum im Norden, usw.
5. In polnischen Projekt-Zeitschriften (2,5€ für ca. 200 Hausprojekte) haben wir dann gestöbert und uns unser Haus zusammengebaut.
6. BUs angeschrieben (an die 10) und die ebenfalls gebeten uns Grundrisse mit den jeweiligen Anforderungen zu erstellen.
7. Diese dann in unser Projekt einbezogen, dabei den BU ausgesucht bei dem a) Bauleistungsbeschreibung stimmte und b) wir das beste Gefühl hatten.
8. Mit dem BU ein Planungsvertrag gemacht. Bis zum Antrag/Baugenehmigung 5% der Bausumme. Mit dem Werkvertrag werden die abgezogen.
9. Mit der Planerin des BUs noch die Grundskizze durchgegangen und optimiert.
10. In der Zeit des Bauantrages dann alles bemustert. Innen- und Außentüren, Bad und Küche kommen dann aus Polen, Rest vom GU.
11. Warten jetzt auf die Baugenehmigung.

Wenn ihr teurer bauen wollt, dann ab zu Kampa. War unser erstes BU. Unter 3.000 € damals meinte er wird es kaum möglich.

11ant schrieb:

Ich würde die Vorentwurfsplanung zu derjenigen Phase machen, in der man sich über die Bauweise klar wird - und auch zu derjenigen, in der man die Bauvoranfrage stellt.

Das ist sicher ein guter Vorschlag, das nehme ich so mit.

11ant schrieb:

Dem Rohbau-GU würde ich dann überlassen, ob er den Keller selber herstellen oder als Modul bei einem Vorlieferanten beziehen will. OKKD ist eine heikle Schnittstelle, da würde ich kein Vabanquespiel draus machen.

Da die Planung dann eh vom Architekten kommt, sollte es doch kaum einen Unterschied machen ob ich den Kellerbauer (wird wohl durch Schichtenwasser auf einen WU-Fertigkeller hinauslaufen) selber beauftrage oder der GU das macht oder?
Haftbar für die Planung ist sowieso der Architekt und für die Ausführung dann der Kellerbauer.

11ant schrieb:

Den Architekten würde ich im übrigen stets auch bauleiten lassen, der sich ebenfals "Bauleiter" schimpfende GU-Mitarbeiter hat eine wesentlich anders gelagerte Aufgabenstellung.

Bedeutet aber dass ich sowohl die Leistungsphase 8 beim Architekten als auch den Bauleiter des GUs bezahle. Ist es deiner Meinung nach auch denkbar hier anstatt des Leistungsphase 8 des Architekten, einen Bausachverständigen zur Begleitung der Abnahmephasen heranzuziehen? Habe etwas Sorge dass die Nebenkosten ansonsten in die Höhe schießen.

Viele Grüße, Tim

OKKD ist eine Schnittstelle, bei der es auf das Passen ankommt und Schuldschieberei für wenn nicht vorprogrammiert ist. Beim auf der Baustelle erstellten Massivhaus ist das ein bißchen weniger kritisch als beim vorgefertigten Haus (gleichwertig ob Stein oder Holzrahmen).
Ich will nicht direkt sagen, der "Bauleiter" des GU wäre Dein Feind, aber er dient einem anderen Herrn und von der "Namensgleichheit" sollte man sich nicht täuschen lassen. Wenn Du zwar nach Architekten-Detailplänen aber ohne Architekten-Bauleitung baust, brauchst Du den Sachverständigen dringend. Ein- und derselbe GU baut anders, je nach dem ob er mit Deinem Architekten baut oder nicht. Das kannst Du glauben oder lernen ;-)

---

https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/

Welche Variante Du wählst hat auch mit Deinem Zeiteinsatz und Deiner Bereitschaft Dich in die Thematik einzufinden zu tun. Je mehr Zeit und Einsatzmöglichkeiten Du hast, desto freier kannst Du mit Architekt und Bauunternehmen Lösungen zusammensetzen. Aus meiner Sicht ist es wichtig zu einem passenden Entwurf zu kommen, daher würde ich die Architektur bis zur Feinplanung und Genehmigung mit einem Ansprechpartner durchführen, z.B. Architekt. Bei der Vergabe ist es aus meiner Sicht wichtig, dass die beauftragten Firmen gut zusammenarbeiten können um das Risiko zu minimieren in eine wie von @11ant beschriebene Schnittstellenproblematik zu rennen. Je mehr Dienstleister Du beauftragst, desto flexibler kannst Du die einzelnen Gewerke ausführen lassen - das braucht Zeit und Engagement und erfordert einen deutlich erhöhten Koordinationsaufwand. Gerade letzterer erfordert gute Projektleitungsfähigkeiten und Fachkenntnis, daher ist es gut eine Vertrauensperson zu haben, die das durchführt oder zumindest untersützt. Ob das nun der Architekt ist, eine Person aus dem Kreis der beauftragten Firmen oder ein Sachverständiger ist da eher untergeordnet - solange Du bei der Bezahlung dieser Leistung nicht geizig bist. Bei uns hatte diese Funktion einer der Zimmerer - ein sympathischer, kompetenter und verbindlicher, Mensch mit - klingt fast altmodisch - Anstand.
Viele Wege führen nach Rom - dabei ist es wichtiger, dass der Weg zu Dir und Deinen Auftragnehmern passt als ein abstraktes Philosophieren über prinzipielle Vor- und Nachteile des einen oder anderen Vorgehensmodells.
Warum Du in der Planung nicht bereits festlegen willst, welche Bauweise Dein Haus haben soll, ist mir nicht klar geworden. Wenn es um Kosten geht, sind die Vergleiche in ausreichender Genauigkeit vorab einschätzbar.