Haussanierung Baujahr 1955/1974-Schätzung und Machbarkeit

[heiede90]

Hallo zusammen,

ich habe die Möglichkeit in Haus in der Familie zu übernehmen. Eigentlich gehört es mir schon zur Hälfte, aber ich spiele derzeit mit dem Gedanken das Haus komplett zu übernehmen.

Zum Haus selbst:
- ca. 750 m2 Grundstück
- Keller und erster Teil des Hauses aus dem Jahr 1955
- Erweiterung im Jahr 1974 (Siehe Baupläne)
- nicht bewohnten Keller ( Heizung und Abstellraum), bewohntes EG (Vater), nicht genutzes bzw. nicht ausgebautes ungedämmtes DG (steht nur ramsch rum)
- Berater bin ich gerade auf der Suche (Energieberater, Architekt)
- Heizungsanlage (Gas) und Heizkörper wurden ca. 2003 verbaut. (Bin gerade auf der Suche nach der Rechnung) Vorher wurde durch zwei Kachelöfen geheizt, daher sind auch zwei Kamine vorhanden wovon der Erste für die Heizung und der Zweite nichtmehr genutzt wird. Bis Mitte dieses Jahr wurde hier zu 4 gelebt mit einem Verbrauch von ca. 20000 KWh Gas im Jahr.
- Fassade ist mit dünen Styroporplatten gedämmt. Den genauen Wert weiß ich gerade nicht ich glaube es waren ca. 5 cm. Kalkzementputz
- Fundament Stampfbeton
- Mauerwerk (Hohlblockmauerwerk 24 cm WG II)
- Kellerdecke wurde im Rahmen der Heizungserneuerung auch gedämmt mit ca. 5 cm Dämmplatten
- Das ganze Haus ist recht länglich und durch die Erweiterung ist die Zimmeraufteilung nicht optimal.
- Elektrik muss erneuert werden. Die Wasserversorgung muss sich der Gutachter anschauen, wurde mit dem Umbau 1974 erneuert.
- alte Holzfenster zweifach verglast, sollten ausgetauscht werden


Was ist der Plan:

Da das Haus für meine Schwester, ihrem Mann und Kind zu klein wurde, lebt derzeit mein Vater dort alleine. Mein Vater benötigt aber auch schon jetzt ein wenig Unterstützung, deshalb ist der Plan dort mit einzuziehen. Ja das ist sicherlich ein Thema für sich, man sollte sich aber definitiv auch aus dem Weg gehen können und daher muss das DG teilweise ausgebaut werden.

Was muss aus meiner Sicht gemacht werden:
- Elektrik (Hier habe ich einen guten Freund welcher unterstützen würde und Elektriker ist)
- Zimmeraufteilung optimieren (siehe Plan) -> Wir haben schon viel überlegt aber eine 100% perfekte Aufteilung bisher nicht gefunden. Eventuell hat hier jemand von euch noch eine gute Idee? Wir haben versucht so wenig wie möglich an den bisherigen Wänden zu ändern.
- Teilaufgestockt -> Das ist für mich der Punkt den ich am wenigsten einschätzen kann. Wieviel kostet sowas im Schnitt? Es gibt ja auch die Möglichkeit den Dachstuhl anheben zu lassen, allerdings glaube ich nicht, dass dies in dem Fall sinnvoll ist. Laut unserem BP sind 2 Vollgeschosse möglich, die Abstände würden auch passen meiner Meinung nach, ich bin mir nur nicht sicher ob das schmale bzw. alte Mauerwerk sowas abkann. Das ist natürlich ebenfalls ein Thema für den Gutachter. Der Teil des DG müsste dann natürlich auch gedämmt werden.
- Ziel wäre es im DG zwei weitere Schlafzimmer und ein Bad zusätzliches zu haben.
- Tausch der Fenster und Türen
- Neue Böden, zumindest im älteren Teil des Hauses
- Neue Küche + kleines Bad im EG (Bad sollte seniorengerecht für meinen Vater sein)
- Neu tapeziert und gestrichen

Was wäre schön zu haben:
- Umrüstung auf Fußbodenheizung - Kann man hierzu grundsätzlich die Rohre für die derzeitige Heizung nutzen? Diese sind ja noch relativ neu. Natürlich müssten diese dann im Keller angepasst werden.
- Elektrik komplett in KNX - Laut meinem Freund sollten sich hier die Mehrkosten im Rahmen halten wenn man es eh neu macht.
- Jalousin elektrisch statt manuelle Rollos

Was würde ich erstmal nicht anfassen:
- Heizung - Ist zwar in die Jahre gekommen aber macht hier ein Austausch schon Sinn? Eventuell mit dem Einbau Fußbodenheizung und der Kombination mit erneuerbaren Energien?
- Dämmung der Fassade

Zu mir selbst:
Der Plan wäre aktuell, dass ich mit meiner Freundin dort einziehe. Ich bin selbst Elektroingenieur und würde möglichst viel, aber nicht alles, in Eigenleistung machen wollen. Handwerkliches Geschick ist prinzipiell vorhanden, konkrete Erfahrung einer solchen Sanierung haben wir aber nicht.
Ich wäre Insgesamt von grob 150K ausgegangen. Wobei ich wie gesagt vorallem die Aufstockung an Aufwand bzw. Kosten nicht wirklich einschätzen kann.
Ich bin erstmal auf eure Kommentare, Tipps gespannt und schon jetzt dankbar dafür. Fehlen noch sonstige Infos? Wenn ja, dann gerne Fragen.

Viele Grüße

 

[11ant]

Wir reden hier also im Prinzip von einem ca. 100 qm Bungalow aus zwei Bauabschnitten (sind beide teilunterkellert ?), von dem der ca. 60 qm Bauabschnitt aus Vollziegeln (altes Reichsformat) bestehen dürfte und wohl einen Betonkeller hat und der ca. 40 qm Bauabschnitt vermutlich aus Bims / Schwemmstein Holhlblöcken gemauert ist. Keine Promenadenmischung, aber doch Patchwork. Die Druckfestigkeitsklassen dürften sich hier erheblich mehr unterscheiden als die nominalen Wandstärken von 25 zu 24 cm.
Da wage ich einmal die Behauptung, der Wert des entkernten Rohbaus werde nicht lohnend über dem liegen, was ihn aktuell (und dann homogen) neu zu errichten kosten würde. Willst Du hier ernsthaft eine Aufstockung vornehmen, um dann in einer nach Abzug der Treppe auch nur etwa 90 qm Obergeschoßwohnung mit im Prinzip bahnwaggonartigem Grundrißzuschnitt über dem Vater zu wohnen ?
Vor siebzig Jahren wäre man ohne Frage dankbar gewesen, eine solche Basis zu haben - heute würde ich dennoch zumindest ergebnisoffen prüfen, ob man am Baugrund nicht mehr Freude haben könnte als an diesem (wirtschaftlich gesehen) eben nur "Rohbau".

 

[Tassimat]

Willkommen im Forum.

Ein spannendes großes Projekt habt ihr euch da vorgenommen.

Ich starte mal mit ein paar einfachen logistischen Fragen:

Da das Haus für meine Schwester, ihrem Mann und Kind zu klein wurde, lebt derzeit mein Vater dort alleine. Mein Vater benötigt aber auch schon jetzt ein wenig Unterstützung, deshalb ist der Plan dort mit einzuziehen.

Wird das Haus trotz der Aufstockung im Dach dauerhaft groß genug sein? Haben deine Freundin und Vater jeweils Lust zu dritt zusammen zu wohnen?

Wo wird der Vater während des Umbaus wohnen?

Der Plan wäre aktuell, dass ich mit meiner Freundin dort einziehe. Ich bin selbst Elektroingenieur und würde möglichst viel, aber nicht alles, in Eigenleistung machen wollen.

Die Bauzeit verlängert sich überproportional mit dem Anteil der Eigenleistung. In der Regel egal, aber hier wohnt noch dein Vater (siehe Frage zuvor).

- Berater bin ich gerade auf der Suche (Energieberater, Architekt)

Die Liste ist um einen Statiker zu ergänzen. Den Kontakt kann dir dein Architekt herstellen. Nach einer ersten groben Skizze, wie das Haus werden soll muss der Statiker erstmal sagen, ob und unter welchen Voraussetzungen das Haus aufgestockt werden kann. Der muss dann auch die Grundrissänderungen der tragenden Wände absegnen.

Was wäre schön zu haben:
- Umrüstung auf Fußbodenheizung - Kann man hierzu grundsätzlich die Rohre für die derzeitige Heizung nutzen? Diese sind ja noch relativ neu. Natürlich müssten diese dann im Keller angepasst werden.
- Elektrik komplett in KNX - Laut meinem Freund sollten sich hier die Mehrkosten im Rahmen halten wenn man es eh neu macht.
- Jalousin elektrisch statt manuelle Rollos

Mit Fußbodenheizung wird es auf komplett neue Rohre hinauslaufen. Aber das ist egal, da wird eh schon der komplette Boden plus Estrich rausgerissen und die Wände sehen auch aus wie ein schweizer Käse für die neue Elektrik. KNX mag zwar in Eigenleistung nicht ganz so teuer sein, aber trotzdem mehrere Tausend Euro Aufpreis. Was zum Budget führt:

150.000€ ist eine Menge Geld, aber mit der Masse an Änderungen schneller aufgebraucht als du denkst. Ich denke du solltest ein bisschen Geld in die Hand nehmen und dringend mit einem Architekten reden und zügig den Statiker involvieren.

 

[HausGeist]

Ein paar Teilaspekte:

• Der wichtigste Berater bei so einem Projekt ist ein guter Architekt.
• Mit Energieberatern habe ich selbst schlechte Erfahrungen, die die ich hatte, waren selbstgerechte Besserwisser. Ich habe die dann sehr kurz gehalten.
• Ich rate, sich über die Grenzen von KNX zum informieren was Kommunikation (Tel//TV/Internet etc etc) angeht. Immer mehr geht heute über IP/Ethernet, WiFi/WLAN ist fast immer nur ne zweitbeste Lösung.

Ist Abreissen u Neubau nicht am Ende deutlich billiger?

 

[apokolok]

Bin auch für Abriss und Neubau.
Allerdings ohne Vater / Einliegerwohnung.

 

[Winniefred]

Ich glaube in diesem Fall würde ich mir den Rat eines Architekten oder Bauing einholen, der sich mit Altbau auskennt. Das Haus sieht schon recht verbaut aus, ungünstig geschnitten, ein Teil ist neuer als der andere. Gut möglich, dass man da trotzdem was draus machen kann, unter Verwendung der vorhandenen Bausubstanz, was unterm Strich dennoch oft Kosten spart und auch die Umwelt schont. Aber das ist sicher nicht einfach zu planen und ich denke da wird so einiges nicht in EL machbar sein.

Jedenfalls sehe ich hier eher kein Projekt, das man in einem Forum mal eben so einschätzen kann. Ich bin großer Freund von Altbau, wir wohnen selbst in einem 99 Jahre alten Haus. Hier sind überwiegend Neu-Bauer unterwegs, dementsprechend fallen oft die Bewertungen aus. Ich weiß auch nicht wie groß hier der sentimentale Wert für das Haus ist. Ihr habt da außerdem noch den Papa drin, der ja dort sicher auch während der Bauphase bleiben soll? Denn das wäre schon problematisch bei so umfangreichen Arbeiten, insbesondere wenn ihr an den Grundriss geht. Nicht nur, dass es evlt so sein könnte, dass er zumindest zeitweise auszieht...es ist auch so, dass er dann lange Zeit auf einer Baustelle leben wird oder umgeben sein wird, vor allem wenn ihr EL plant. Da gibts in diesem Fall schon viel zu bedenken. Womöglich ist es einfacher, erstmal nur einen Teil zu renovieren, bis der Papa nicht mehr ist (womit ich keineswegs sagen will, dass das wünschenswert ist, das ist nur eine Überlegung, die wertfrei sein soll) und danach komplett anzupacken?