Grundschuld / Hypothek - Welches Finanzierungsrisiko besteht?

[dobabau]

Hallo zusammen,

es geht bei meiner Frage um das Risikomanagement bei einer Immobilienfinanzierung.

Ich habe mich mal bzgl. der Unterschiede einer Grundschuld und der Hypothek informiert, so ganz bin ich aber noch nicht durchgestiegen. Der Gesetzgeber hat bzgl. des Verkaufs von Krediten vor ein paar Jahren zwar Gesetzesänderungen beschlossen, dennoch bleibt in mir ein etwas unbehagliches Gefühl wenn ich darüber Nachdenke.

Kurz ein paar Worte zu unserer persönlichen Ausgangssituation: Wir beabsichtigen ein langfristigen Kreditvertrag (25-30 Jahre) mit recht niedriger Tilgung abzuschließen, obwohl wir es uns auch anders (kürzer) Leisten könnten. Hintergrund ist u.a. die Spekulation auf steigende Zinsen und die Erwartung dass wir auf dem Kapitalmarkt langfristig höhere Zinserträge Erzielen werden als wir für den Kredit bezahlen.

Angenommen unser Plan geht auf. Dann kann es ja gut sein, dass die Bank z.B. nach 20 Jahren mit allen Mitteln versuchen wird den Kreditvertrag, da unwirtschaftlich, los zu werden.
Die Möglichkeiten (Zwangsvollstreckung bzw. Versteigerung) des Kreditgebers bei einer Grundschuld sind ja zum erschauern. Mit dem entsprechenden Kalkül (Unredlichkeit) der Bank kann - so habe ich es verstanden - mit den niedersten Gründen der Kreditvertrag gekündigt werden.

Beispiele:
- Immobilienwert verschlechtert sich aufgrund eines Naturereignisses und die Bank zweifelt an der Kreditsicherheit
- Ein Schicksalsschlag (Krankheit, arbeitslosigkeit, etc.) lässt Zweifel an der Bonität des Kreditnehmers aufkommen
- Die Bank ist Insolvent und benötigt dringend liquide Mittel
- Wegen einer versehentlich schlecht geplanten Kontobewegung wird eine Rate mit ein paar Tagen Verzug bezahlt
- Etc..

Nun frage ich mich, wie ich uns gegen solche Fälle absichern kann.
- Gibt es Versicherungen die solche Fälle abdecken?
- Kennt jemand Anbieter, die eine Hypothek an Stelle der Grundschuld akzeptieren? Angeblich werden Immobilienfinanzierungen ausschließlich über eine Grundschuld abgewickelt (kann ich aber kaum Glauben)
- Wie sind meine Rechte (mir scheint dass man als Mieter mehr Rechte hat...)?

Was denkt Ihr bzw. wie schätzt Ihr das Risiko ein? Natürlich kann man sagen "das machen die ja nicht wenn man sauber bezahlt". Bei Bankern gehe ich aber von denkbar schlechten Menschen aus. Verlassen kann man sich - wenn überhaupt - nur auf das Gesetz (solange es nicht geändert wird).

Vielen Dank schonmal für eure Meinungen!

 

[Stefan G.]

Bei Bankern gehe ich aber von denkbar schlechten Menschen aus.
Vielen Dank schonmal für eure Meinungen!

Meiner Meinung nach solltest Du erst mal deine Meinung hierüber überdenken! Warum sollen das schlechte Menschen sein?

Unsere Beraterin war so toll, dass wir inzwischen privat mit Ihr befreundet sind. Ich kann nicht verstehen warum man mit solch einer Einstellung eine Baufinanzierung starten möchte o_O

 

[dobabau]

Habe das etwas unglücklich ausgedrückt, nicht falsch verstehen. Ich meine damit nicht die Persönlichkeit der Mitarbeiter, sondern die potentiell rein profitgetriebenen Interessen der Geldhäuser bei dieser Betrachtungsweise.

Selbstverständlich ist die Hausbank von nebenan Ehrlich, Nett und Vertrauensvoll, keine Frage. Was ist aber mit den anonymen online-Banken, die deinen über einen Makler vermittelten Kreditvertrag an irgendwelche Finanzhaie/Heuschrecken aus Übersee verscherbeln?

 

[dobabau]

Noch etwas zum

Ich kann nicht verstehen warum man mit solch einer Einstellung eine Baufinanzierung starten möchte o_O

Ich glaube, dass ein gesundes Mißtrauen und nüchternes Abwägen der Risiken eines Vertrages deutlich angebrachter sind als die naive Gutgläubigkeit in das Lächeln der freundlichen Bankberaterin. Wäre ja schlimm, wenn Baufinanzierungen nur den naiven Menschen vorbehalten bleiben würden...

 

[nordanney]

Ich habe mich mal bzgl. der Unterschiede einer Grundschuld und der Hypothek informiert, so ganz bin ich aber noch nicht durchgestiegen. Der Gesetzgeber hat bzgl. des Verkaufs von Krediten vor ein paar Jahren zwar Gesetzesänderungen beschlossen, dennoch bleibt in mir ein etwas unbehagliches Gefühl wenn ich darüber Nachdenke.

Du brauchst kein unbehagliches Gefühl zu haben.

Die Möglichkeiten (Zwangsvollstreckung bzw. Versteigerung) des Kreditgebers bei einer Grundschuld sind ja zum erschauern. Mit dem entsprechenden Kalkül (Unredlichkeit) der Bank kann - so habe ich es verstanden - mit den niedersten Gründen der Kreditvertrag gekündigt werden.

Beispiele:
- Immobilienwert verschlechtert sich aufgrund eines Naturereignisses und die Bank zweifelt an der Kreditsicherheit
- Ein Schicksalsschlag (Krankheit, arbeitslosigkeit, etc.) lässt Zweifel an der Bonität des Kreditnehmers aufkommen
- Die Bank ist Insolvent und benötigt dringend liquide Mittel
- Wegen einer versehentlich schlecht geplanten Kontobewegung wird eine Rate mit ein paar Tagen Verzug bezahlt
- Etc..

Ohne vernünftigen Grund kann die Bank schon einmal gar nichts, die werden von Gerichten schneller eingebremst, als die Kündigung bei Dir eingeht ;)
Zu Deinen Beispielen 1 + 2: Gute Beispiele, die für eine gerechtfertigte Kündigung des Darlehens sprechen. Wenn Du allerdings die Immobilie wieder renovieren kannst (und es auch tust), weil die Versicherung zahlt oder trotz Schicksalsschlag Deine Raten bezahlen kannst, kann die Bank Dir nicht ans Bein pinkeln.
Beispiele 3 + 4 sind unrealistisch, die insolvente Bank wird dann vom Insolvenzverwalter (oder von einer Sicherungseinrichtung der Banken) gemanagt. DIE Bank gibt es nicht, nur Angestellte bzw. Menschen, die in einer Bank arbeiten.

Nun frage ich mich, wie ich uns gegen solche Fälle absichern kann.
- Gibt es Versicherungen die solche Fälle abdecken?
- Kennt jemand Anbieter, die eine Hypothek an Stelle der Grundschuld akzeptieren? Angeblich werden Immobilienfinanzierungen ausschließlich über eine Grundschuld abgewickelt (kann ich aber kaum Glauben)
- Wie sind meine Rechte (mir scheint dass man als Mieter mehr Rechte hat...)?

Versicherung wogegen? Gegen böse Menschen? Nimm ne Rechtsschutzversicherung.
Hypothek anstatt Grundschuld wird illusorisch sein, die Hypothek ist bei Finanzierungen aus nachvollziehbaren Gründen ausgestorben.
Rechte? Hast Du jede Menge, deutlich mehr als die Bank. Du kannst z.B. nach 10 Jahren kündigen, wer schützt die Bank davor, die es nicht darf?

Was denkt Ihr bzw. wie schätzt Ihr das Risiko ein? Natürlich kann man sagen "das machen die ja nicht wenn man sauber bezahlt". Bei Bankern gehe ich aber von denkbar schlechten Menschen aus. Verlassen kann man sich - wenn überhaupt - nur auf das Gesetz (solange es nicht geändert wird).

Das Risiko ist völlig egal, Du hast einfach keine Alternative ;). In vielen TV-Sendungen wird zwar immer dargestellt, dass DIE BANK den armen Schuldner aus seinem trauten Heim geworfen hat - im Nebensatz wird dann vielleicht noch erwähnt, dass der Schuldner inzwischen arbeitslos ist und seine Raten nicht mehr zahlen kann:(. Der arme Kerl... und die böse Bank.
Also ja, wenn Du Deinen Pflichten nachkommst, passiert Dir tatsächlich nichts.

Das schreibt Dir übrigens ein böser (Immobilien)Banker ;)

 

[Stefan G.]

Noch etwas zum

Ich glaube, dass ein gesundes Mißtrauen und nüchternes Abwägen der Risiken eines Vertrages deutlich angebrachter sind als die naive Gutgläubigkeit in das Lächeln der freundlichen Bankberaterin. Wäre ja schlimm, wenn Baufinanzierungen nur den naiven Menschen vorbehalten bleiben würden...

Das sagt ja auch keiner. Aber ich geh doch in eine Verhandlung, was es im Endeffekt ist, mit dem nötigen Respekt der Person gegenüber. Schließlich willst Du was von der Bank, oder? Und Ja, weder ich noch die Bank hat was zu verschenken. Entweder wir werden uns einig oder wir lassen es bleiben ;)