ᐅ Bald erste Besichtigung, aber bisher kein Preis genannt.

Hallo,

Wir haben über Mundpropaganda schon vor Monaten von einem Haus bei uns im Ort erfahren, das seit einigen Jahren leer steht. Das Ursprungsbaujahr liegt wahrscheinlich zwischen 1900 und 1920, und es sieht sehr baufällig aus.

Das Haus hat aktuell nur ein Erdgeschoss mit Hofdurchfahrt sowie ein relativ steiles Satteldach mit zwei winzigen Gauben. Auf dem Grundstück stehen noch zwei kleine Nebengebäude, die ebenfalls sehr heruntergekommen wirken. Dahinter befindet sich ein Nutzgarten.

Leider sind hier bezahlbare Häuser sehr rar, und fast alles geht unter der Hand weg.

Das Haus grenzt mit einer Seite direkt an das Nachbarhaus (Reihenendhaus) und mit der anderen Seite an den Hof des Nachbarn. Die Vorderkante steht direkt am Rand des Gehwegs. Die Straße ist eine schmale Einbahnstraße.

Wenn man im BORIS-Portal schaut, liegt das Grundstück bei 660 € pro Quadratmeter und wäre damit rein rechnerisch etwa 317.000 € wert. Allerdings handelt es sich dabei nur um Durchschnittswerte, und dieses Grundstück hat ja durchaus einige Nachteile.

Das Haus selbst sieht von außen so aus, als müsste man es kernsanieren – oder eventuell sogar abreißen.

Der Erbe hatte sich aufgrund meiner Anfrage beim Nachbarn (der netterweise vermittelt hat) vor einigen Wochen per E-Mail gemeldet und geschrieben, dass er noch etwas Zeit brauche und sich dann melden würde. Nun steht die Besichtigung an.

Da ich es zwischenzeitlich nicht mehr ausgehalten habe, habe ich ihn vorab nach dem Preis gefragt. Er stellte jedoch nur die Gegenfrage: „Was wären Sie denn bereit zu bezahlen?“

Daraufhin habe ich geantwortet, dass ich gar nicht wisse, ob wir finanziell zusammenfinden können – insbesondere wegen der hohen Sanierungskosten.

Leider liegt unser Budget nur bei etwa 600.000 €. Ich befürchte außerdem, dass das Haus wegen der Hofeinfahrt im Erdgeschoss nicht ausreichend Wohnfläche bietet.

Wenn man in Google Maps von oben misst, beträgt die überbaute Fläche zwar etwa 95–100 qm, aber die tatsächliche Wohnfläche dürfte deutlich darunterliegen – im Erdgeschoss wegen der Hofdurchfahrt und im Dachgeschoss wegen der Schrägen.

Bei den Nachbarn wurden teilweise Kniestockerhöhungen vorgenommen. Das wäre auch meine Idee. Wir haben drei Kinder und benötigen mindestens etwa 130 qm Wohnfläche.

Wie würdet ihr euch hinsichtlich der Preisfindung verhalten?

Sollten wir darauf bestehen, dass er einen Preis nennt, oder selbst ein Angebot machen? Wenn ja, was würdet ihr anbieten? Wären 250.000 € schon unverschämt?

Ich weiß nicht, ob der Bodenrichtwert eine Art magische Grenze darstellt – auch wenn dieses Grundstück einige Nachteile hat.

Der Herr scheint vom Schreibstil her etwas älter zu sein. Ich weiß nicht, ob er die Bodenrichtwertkarte kennt, aber ich vermute schon.

Vielleicht habt ihr ja einen Tipp.

Liebe Grüße 

elkeangelikasa schrieb:
sieht sehr baufällig aus

Also Abriss und Neubau.

elkeangelikasa schrieb:
Die Vorderkante steht direkt am Rand des Gehwegs.

Beim Vollabriss ggf. Abstandsflächen beachten.

elkeangelikasa schrieb:
Wie würdet ihr euch verhalten bzgl. Preisfindung?

Gar nicht, denn mir wäre klar, dass ich für das Budget kein passendes Haus sanieren / bauen kann.

Sorry, aber für Abriss/Neubau und 130qm sind locker 400k + X weg. Bei einer Kernsanierung - falls überhaupt möglich - ist der Preis nicht viel anders. Matcht nicht zu Eurem Budget.
Und wenn alles rar und gefragt ist, sind 250k vielleicht nicht unverschämt, aber nicht realistisch.

Dann hilft doch nur auf Unwissenheit setzen und rückwärts rechnen:

Maximalbudget abzüglich Neubaukosten, Abrisskosten und Puffer = maximaler Gebotswert.

Wenn es so begehrt wäre, wäre es schon verkauft. Aktuell scheint der Verkäufer keine konkrete Preisvorstellung zu haben.
Wenn es klappt macht ihr vielleicht ein Schnäppchen und könnt euch das Haus leisten. Kennt er den Wert des Grundstücks, dann lacht er euch gegebenenfalls aus und geht.
Dann hättet ihr euch das Haus aber sowieso nicht leisten können.

Wie hoch schätzt ihr denn die Abrisskosten ein? Bei abrissreifem Haus ist der Verkehrswert = Grundstückswert abzüglich Abrisskosten. Also durchaus gängig, dass der Verkaufswert unterhalb des Bodenwertes liegt.

Danke euch. Weil ich eben auch befürchtete, dass es uns eh zu teuer wird, hatte ich ihn ja gefragt. Ich dachte ein Neubau sei auf jeden Fall teurer. Zumal durch die Bauweise als Reihenendhaus und die Stromversorgung übers Dach der Abriss wahrscheinlich nicht unkompliziert wäre. Na ja wir schauen es an und dann sehen wir weiter.

elkeangelikasa schrieb:
Ich dachte ein Neubau sei auf jeden Fall teurer.

Mit neuem Keller schon. Aber eine Kernsanierung, und danach hört es sich an, baut praktisch bis zum Rohbau zurück. Und ab dann alles wieder neu. Da man aber den Rückbau, Entsorgung, Wundertüten in der Substanz usw. hat, sind die reinen Baukosten sehr ähnlich. Quasi Tausch Rohbaukosten gegen Rückbau-/Entsorgungskosten. Einen Architekten und eine Baugenehmigung brauchst Du genauso. Und die dann folgenden Kosten für Dämmung, Estrich, Heizung, Fenster, Türen, Dach, Putz, Bäder, Wasser-/Abwasserleitungen usw. hast du beim Neubau identisch zur Kernsanierung. Gerne kommen dann noch Zusatzkosten bei der Kernsanierung, da man ja gerne den Grundriss noch ändern möchte, Fenstergrößen angepasst werden sollen usw.

Kannst nur deutlich mehr Eigenleistungen einbringen. 

Berichte doch mal, falls es weitergehen soll.

Kurz gesagt: vergeßt dieses Objekt. Das klingt nach einem genialen Geschäft (bei nur zwei Beteiligten trotzdem drei Verlierer). Es würde mich allerhöchst erstaunen, wenn es seinen Besichtigungstermin "wert" wäre. Nehmt ihn trotzdem wahr, als heilsame Erfahrung. Selbst wenn die liebe Erbtante Berta Panislowski bereit ist, Euch statt des Klaviers die Hälfte der Kosten zu schenken, sehe ich hier kein Glück drohen.

Mehrjähriger Leerstand geht sogar jungen Häusern an die Substanz. Der Abriss eines "Mittelhauses" in Blockrandbebauung ist etwas, bei dem selbst erfahrene Investoren noch das Fürchten lernen können. Ein Rückbau wird hier vermutlich zu weit gehen müssen, um genügend Rest zur Verankerung eines Bestandsschutzes behalten zu können. Bei ungepflegten Nebengebäuden sehe ich in meinem Kopfkino noch einige Fuhren asbesthaltigen Müll hinzukommen.

Die normalerweise mindestens theoretisch anwendbare Rückrechnung vom altbestandenen auf das beräumte Grundstück (von dem hier vermutlich ein lächerliches Baufensterchen übrig bleibt) sehe ich im speziellen Fall dieses Objektes nicht als ausreichend an, um eine tragbare Wagnisbasis zu erreichen. Ich lese auch aus dem Eingangsbeitrag keinerlei Qualifikation von Euch heraus, hier trotzdem ein erfolgreiches Husarenstück aufzuführen.

Sucht Euch ein anderes Objekt für diesen Weg (Bestandsimmobilie - notfalls bis in die Tiefe einer Kernsanierung - ertüchtigen) aus, das möglichst nicht mehr als sechzig Lenze auf dem Buckel hat. @nordanney - er hat ein solches - wird mir zustimmen, daß er das auch nicht als Erstgebärender noch vor dem Frühstück angegangen wäre, und @LordNibbler turnt hier vor, daß schon bei einem solchen Objekt die Übung nur langsam den Meister macht.

Die Königsklasse Schrottimmobilien ist absolut nichts für Anfänger, fast egal zu wieviel Mut und Unerschrockenheit sie bereit sind. Das hindert die Verkäufer leider nicht an der Hoffnung auf jemanden, der bereit ist, notfalls sogar einen Dummen zu überbieten, um seinen Durst nach dreckiger Brühe stillen zu dürfen. Und so ganz nebenbei: unsere Schulweisheit läßt sich nicht träumen, welcher Bruchbude allem Verstand zum Trotz on top auch noch Begehrlichkeiten des Denkmalschutzes weckt.

Das sage ich alter weißer Mann nicht aus Bosheit, mein seliger Lehrmeister war erfolgreicher Spezialist für Bauen im historischen Bestand. Auch daher weiß ich, daß bei toten Pferden alle Reitkunst ihre Grenze hat.

Ihr könnt ja trotzdem Fotos machen ;-)

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