ᐅ Strategie beim Hausverkauf - wie gehe ich am besten vor?

Hallo zusammen,

ich "kaper" diesen Thread mal, weil es gut zu meiner derzeitigen Lage passt.

Es geht um ein Mehrfamilienhaus (4 Wohneinheiten) in sehr guter Lage einer deutschen Großstadt. Kürzlich ist eine Wohnung frei geworden und sehr stark sanierungsbedürftig (erste Angebote von Handwerkern ca. 90.000€).
Nun spiele ich mit dem Gedanken zu verkaufen. Nachdem ich etwas gelesen habe, raten viele zu einem privaten Verkauf ohne Makler. Da ich jedoch von der Materie keine Ahnung habe und es in dem Gebiet auch i.d.R. keine öffentlichen Verkäufe von Häusern oder Grundstücken gibt fällt es mir schwer einen Preis zu bestimmen. Gutachten in dieser Richtung kosten ja auch gleich richtig Geld und da ein Verkauf noch nicht feststeht ist mir das zu teuer.
Jetzt habe ich schonmal Makler (große, renommierte Firma) kontaktiert um deren Werteinschätzung einzuholen. Da es sich um eine niedrige Millionensumme handeln wird (und ich sonst nicht mit solchen Summen hantiere) habe ich aber auch große "Angst" etwas falsch zu machen. Ein Makler handelt ja immer in seinem Interesse (das sich aber mit meinem deckt: ein hoher Preis) aber er hat ja auch seine potentiellen Käufer, die dann wiederum mit dem Makler ihre eigenen Deals machen.

Ich hoffe einfach auf ein paar Erfahrungen oder Ratschläge und bin dankbar für Antworten.

Also bei >1 Mio Wert sind 90.000€ Renovierung doch nichts, was man nicht schnell mit entsprechend hoher Miete wieder drin hätte, v.a. wenn man noch abschreiben kann? Ich würde mal fast tippen, dass man im Nachgang mehr für die Wohnung bekommt, als den aktuellen Preis + Investment.

Wenn du aber definitiv verkaufen willst:
- Kostenfreie Schätzung vom Makler ist schonmal gut
- Gibt es wirklich gar keine Anhaltspunkte? Ähnliche Wohnungen in anderen ähnlichen Gegenden?
- Ein Makler hat nicht unbedingt das Ziel "hoher Preis", sondern "wenig Aufwand für viel Gewinn". Bei dem Preis könnte sich für ihn allerdings tatsächlich die Preisoptimierung lohnen 🙂

Wenn es wirklich eine so top Lage ist, kannst du auch ein Bieterverfahren ohne eigene Preisvorstellung machen und dann überlegen, ob du verkaufen willst (jeder Interessent genau 1 Gebot, maximal 1x nachverhandeln/matchen lassen, je nach Sympathie, falls das für dich wichtig ist). Vermutlich wirst du ja viele Interessenten haben.

Wir haben so etwas letztes Jahr auch gemacht (mit viel weniger Wert, aber waren uns auch über den Preis unsicher) und das hat für uns gut funktioniert - haben mehr bekommen, als wir in der optimistischen Schätzungen hatten.

leschaf schrieb:

Also bei >1 Mio Wert sind 90.000€ Renovierung doch nichts, was man nicht schnell mit entsprechend hoher Miete wieder drin hätte, v.a. wenn man noch abschreiben kann? Ich würde mal fast tippen, dass man im Nachgang mehr für die Wohnung bekommt, als den aktuellen Preis + Investment.

Wenn es wirklich eine so top Lage ist, kannst du auch ein Bieterverfahren ohne eigene Preisvorstellung machen und dann überlegen, ob du verkaufen willst (jeder Interessent genau 1 Gebot, maximal 1x nachverhandeln/matchen lassen, je nach Sympathie, falls das für dich wichtig ist). Vermutlich wirst du ja viele Interessenten haben.

Ich habe mich evt. unklar ausgedrückt, nicht nur die eine Wohnung stünde dann zum Verkauf sondern das ganze Haus. Ich denke mit 60k Nettokaltmieten (+ anfallanden Reparaturen über die Zeit, das Haus ist kein Neubau) fahren wir bei einem guten Preis besser das Geld anders anzulegen als in der Immobilie. Daher die Überlegung zu verkaufen.

renkoooooo schrieb:

Ein Makler handelt ja immer in seinem Interesse

Ja, das stimmt wohl. Das heisst dass man immer nur einen halben Makler hat. Der Verkäufer engagiert den Makler. So lange ist der Makler "auf der Seite" des Verkäufers. Wenn aber ein ernsthafter Kaufinteressent erscheint, dann wechselt der Makler die Seiten. Dann wird es quasi der Makler des Käufers um einen Verkauf zu Stande zu bringen. Das Interesse des Maklers wechselt vom Verkäufer zum Käufer. Muss man halt wissen dass der Makler kein Freund mehr ist wenn es "ernst" wird.

renkoooooo schrieb:

Ein Makler handelt ja immer in seinem Interesse (das sich aber mit meinem deckt: ein hoher Preis)

ein böser Irrglaube.
Der Makler wird sich vor allem
bemühen das Objekt schnell zu verkaufen.
Die paar Euro zusätzlich bei höherem Verkaufspreis lohnen sich für den Makler nicht, der dann da echt Zeit reinstecken muss. Makler leben quasi nach dem Pareto-Prinzip: 80% Ergebnis in 20% der Zeit.

renkoooooo schrieb:

Ein Makler handelt ja immer in seinem Interesse (das sich aber mit meinem deckt: ein hoher Preis) aber er hat ja auch seine potentiellen Käufer, die dann wiederum mit dem Makler ihre eigenen Deals machen.

Nö, eher ein realistischer Preis, sodass man innerhalb von 3-6 Monaten den Verkauf unterschreiben kann.
Wenn ein Makler seiner originären Aufgaben vollständig nachgeht, dann kann bei einer normalen Marktlage ein unrealistischer, also zu hoher Preis einem Makler das zu viel kosten, dass der Auftrag sich nicht mehr rentiert.
(Wer jetzt meint, ein Makler verdient eh zu viel, sollte sich über die Kosten von Selbstständigen informieren)

Zur Frage: ich kenne es so, dass man mit der Netto-Kaltmiete auf 20 Jahre rechnet. Die Miete spiegelt ja den Zustand bzw Wert der Wohnungen wieder. So ergibt sich mit dem Grundstück eine Gesamtsumme.