ᐅ Kaufpreis für Erbpachtgrundstück ermitteln

stunningsteve schrieb:

Naja, Bodenrichtwert ist der Richtwert für ein unbebautes Grundstück.

Bodenrichtwert hat mit Bebauung nichts zu tun (Gewerbegrundstücke o.ä. mal ausgenommen). Das bebaute Grundstück hat denselben Preis wie das bebaute Grundstück.
Und Du kaufst das Grundstück und löst den Erbbauvertrag auf. Kaufst also das erbbauzinsfreie Grundstück.
Da wirst Du keinen anderen Preis als den Bodenwert gem. Bodenrichtwert und ggf. einen Aufschlag bezahlen müssen.

stunningsteve schrieb:

Wir zahlen einen jährlichen Erbbauzins von ca. 0,7 % gemessen am Bodenrichtwert.

Den Erbbauzins kann man auch anpassen.

stunningsteve schrieb:

Ich denke mal nicht, dass es extern viele interessierte Abnehmer für ein solches Grundstück geben wird.

Warum nicht? Grundstück kaufen und zur Seite legen (regelmäßig den Erbbauzins erhöhen). Nach 52 Jahren haben die Kinder/Enkel des vorausschauenden Käufers ein Grundstück.

Joedreck schrieb:

Da würde ich als Verpächter den Vertrag einfach weiterlaufen lassen und zukünftig den Zins maximal ausreizen...

Was für uns auch vollkommen in Ordnung wäre. Wie gesagt, wir müssen nicht kaufen, sind auch so sehr zufrieden. Der Eigentümer kam auf uns zu.

nordanney schrieb:

Bodenrichtwert hat mit Bebauung nichts zu tun (Gewerbegrundstücke o.ä. mal ausgenommen). Das bebaute Grundstück hat denselben Preis wie das bebaute Grundstück.
Und Du kaufst das Grundstück und löst den Erbbauvertrag auf. Kaufst also das erbbauzinsfreie Grundstück.
Da wirst Du keinen anderen Preis als den Bodenwert gem. Bodenrichtwert und ggf. einen Aufschlag bezahlen müssen.

Welcher Kaufpreis vereinbart wird ist letztlich Verhandlungssache. Dieser kann durchaus auch unter dem Bodenrichtwert liegen, wenn der Eigentümer mitspielt. Und natürlich hat ein unbebautes Grundstück einen anderen (höheren) Marktwert als ein bebautes Grundstück. Das dürfte doch in der Natur der Sache liegen.

nordanney schrieb:

Den Erbbauzins kann man auch anpassen.

Ja, kann der Erbbaugeber auch gerne tun. Die Bedingungen sind vertraglich festgehalten. Ist nur wie gesagt inzwischen das letzte Mal 2005 geschehen.

nordanney schrieb:

Warum nicht? Grundstück kaufen und zur Seite legen (regelmäßig den Erbbauzins erhöhen). Nach 52 Jahren haben die Kinder/Enkel des vorausschauenden Käufers ein Grundstück.

Weil eine Verzinsung von 0,7% bei einem Investment von 200-300 k€ auf viele recht unlukrativ erscheinen dürfte. Da gibt es weitaus bessere Anlagemöglichkeiten. Und nach 52 Jahren hat dann der Enkel die Möglichkeit auf ein Grundstück, sofern er bereit ist, unseren Enkeln das daraufstehende Haus zum Verkehrswert abzukaufen.


Alles nicht so trivial wie es vielleicht auf den ersten Blick scheint. Von daher hätten mich mal Erfahrungsberichte interessiert von jemanden, der nachträglich ein Erbbaugrundstück abgekauft hat.

stunningsteve schrieb:

Und natürlich hat ein unbebautes Grundstück einen anderen (höheren) Marktwert als ein bebautes Grundstück. Das dürfte doch in der Natur der Sache liegen.

NEIN! Glaub es einfach, wenn es Dir jemand sagt, dessen Job so etwas seit über 20 Jahren ist.

Ansonsten erläutere bitte "natürlich" und "Das dürfte doch in der Natur der Sache liegen". Ich lerne immer wieder gerne zu, wenn ich Finanzierungen strukturiere und mich um Objektbewertungen kümmere.

stunningsteve schrieb:

Weil eine Verzinsung von 0,7% bei einem Investment von 200-300 k€ auf viele recht unlukrativ erscheinen dürfte.

Zzgl. Wertsteigerung des Bodens, nicht wenige spekulieren darauf.
Wenn ich sehe, dass manche ETW eine realistische (nicht vom Makler angepriesene) Rendite von 2% haben (Leerstand, Renovierung bei Mieterwechsel etc. eingerechnet) finde ich sorgenfreie 0,7% gar nicht so übel. Beachte auch, falls eure Pacht an den Mietindex gebunden ist (2005=88,5; 2020=106,9), der Verpächter diese morgen um 20% erhöhen kann.

Zumindest im hiesigen Grundstücksmarktbericht ist der BRW bei bebauten Grundstücken von der möglichen Geschossflächenzahl an die tatsächliche Geschossflächenzahl anzupassen. D.h. ein sehr großes Grundstück bebaut mit einem kleinen Haus (aber es dürfte viel mehr) ergibt einen rechnerischen Abschlag im BRW. In die Wertgutachten geht das zumindest so ein.

Ansonsten (bei gleicher Geschossflächenzahl wie in der BRW Karte) geb ich dir vollkommen recht.