ᐅ Kaufpreis für Erbpachtgrundstück ermitteln

RomeoZwo schrieb:

Zumindest im hiesigen Grundstücksmarktbericht ist der BRW bei bebauten Grundstücken von der möglichen Geschossflächenzahl an die tatsächliche Geschossflächenzahl anzupassen.

Das ist mir klar. Auch ist der BRW nur auf eine bestimmte Grundstückstiefe angegeben.

Gehen wir einmal davon aus, daß der Eigentümer einen Grund - vermutet Geldbedarf - für das Kaufangebot hat, und dieser Grund durch Eure Ablehung des Kaufangebotes nicht wegfällt, ergo der Eigentümer dann an einen Dritten verkaufen wird. In diesem Fall würde ich stets den Fall annehmen, daß der neue Erbpachtgeber - allein schon weil er vermutlich den Kauf finanzieren und das schnellstmöglich zurückführen wollen wird - die Anpassungsmöglichkeiten des Erbpachtzinses künftig ausschöpft (und sich dann als Milchmädchenrechnung evaluiert, den Status quo als fortgeführt anzunehmen).

Betrachten wir nun die Situation: nehmen wir fiktiv an, der Erbpachtvertrag würde zum jetzigen Zeitpunkt beendet. Dann hätte Euch der Erbpachtgeber für den Wert des Gebäudes zu entschädigen. Dies müßte er für sich also dem Verkaufserlös gegenrechnen. Damit ist nun "technisch" erst´mal die Wertermittlung beschrieben, für die unerheblich ist, ob der Käufer Ihr oder ein Dritter seid. Der Wert ist also "X minus Gebäudeentschädigung".

Nun dürft Ihr nur nicht den Fehler machen, "X" mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen, sondern X entspricht dem Marktwert des unbebauten Grundstückes. Der Bodenrichtwert ist für Käufer insofern nicht maßgeblich, wie er a. eine Bewertungs-Kenngröße nicht für die Renditeerwartung des Käufers, sondern für die Risikobewertung des Finanzierers ist und b. regelmäßig wie die meisten anderen Wahrheiten auch eben nicht in der arithmetischen Mitte zwischen den Wünschen von Käufer und Verkäufer liegt. Neues Spiel, neues Glück: Gutachter-Indexwerte testieren egal wie jung sie sind immer die Vergangenheit.

Aus der Perspektive des Dritten als Käufers gesehen, hätte dieser sich im folgenden Dreieck über sein Preisangebot klar zu werden: A. was ist das "unbelastete" Grundstück wert, B. der Erbbauvertrag hat ja noch Restlaufzeit, C. immerhin hat der Pachtzins noch Erhöhungspotential. Die Ungewißheit für Euch wäre, ob er erhöht und wie weit er den Rahmen dabei ausschöpft. Die Ungewißheit für ihn wäre, ob Ihr zur vorzeitigen Auflösung bereit wäret (freiwillig, also zu aus seiner Sicht ggf. ungünstigeren Konditionen aus für den Erlebensfall des Auslaufens vorgesehen).

Wer bis hierhin gelesen hat, dem dürfte hoffentlich klar sein, daß hier nicht in zwei Wochen ein Dutzend Fallgeschichten berichtet stehen werden, aus denen man verwendbare Näherungswerte ableiten könnte. Getreu dem Motto meines alten Mathematiklehrers "mathematische Unkenntnis äußert sich in verschärftem Zahlenrechnen" konnte ich nur abstrakt darlegen, aus welchen Punkten sich das Unschärfefeld hier konstruiert.

Ich hoffe auch deutlich gemacht zu haben, daß „den Handlungsbedarf verspürt hier ja schließlich nicht Ihr“ nicht gleichgesetzt werden darf mit „also können wir entspannt den Erbpachtgeber mit seinem Kaufangebot am ausgestreckten Arm verhungern lassen“. Ihr sitzt NICHT am längeren Hebel - zumindest an keinem, der nicht ungewiß morsch wäre. Das wäre m.E. das Eis für den Esel dem zu wohl ist, wenn Ihr den Wunschtraum durchzuziehen versuchtet, der Erbpachtgeber möge nun rückwirkend die Erbpacht in einen Mietkauf wandeln und nach Anrechnung könntet Ihr quasi zum Schrottwert übernehmen.

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