Guten Abend zusammen,
ich überlege schon länger hin und her, so langsam möchte ich aber weiter konkretisieren. Logischerweise habe ich mir noch nicht zu allem Gedanken gemacht, aber eine erste Vorstellung. Diese sollte durch euch bitte mal ebenfalls durchdacht werden, ob ich mangels Bauerfahrung irgendwelche kompletten Denkfehler habe und gewisse Themen bereits jetzt anders angehen sollte.
Zur Situation:
Ich habe das Glück, dass meiner Familie bereits ein Bauplatz mit 650qm gehört. Dieser wurde vor etwa 20 Jahren erschlossen, liegt am Ende einer Sackgasse (Privatstraße bereits bezahlt) und wartet praktisch nur auf die Bebauung. Ich habe mir bereits den Bebauungsplan aus den frühen 80er Jahren besorgt, welcher natürlich gewisse Einschränkungen bietet. In wie weit dort Ausnahmen möglich sind, entzieht sich noch meiner baufachlichen Kenntnis - sofern sie überhaupt notwendig sein sollten.
Paar Eckdaten: Grundflächenzahl 0,4; Geschossflächenzahl 0,5; ein Vollgeschoss; Dachneigung 25-35 Grad; Sattel und Walmdächer zulässig; Gebäudehöhe 3,50m gemessen von EG-Fußbodenhöhe bis OK Sparren Schnittpunkt Außenwand Dach
Der Bauplatz ist trapezförmig mit etwa 30x20 Meter. Skizze kann ich bei Bedarf anfertigen.
Bauen würde ich grundsätzlich alleine, was finanziell aber keinen Beinbruch bei meinem Einkommen darstellen sollte. Eine Erstgespräch bei einem Baufinanzierer mit meinem ersten naiv geschätzten Kostenrahmen von ~500k ergab kein größeres Besorgnis, v. a. da ich über einiges Eigenkapital verfüge und der Bauplatz recht hoch bepreist ist, was natürlich den Gesamtwert hebelt.
Was soll gebaut werden:
Natürlich habe ich mich bei den üblichen Fertighäuseranbietern mal inspirieren lassen über mögliche Realisierungen. Bin mir nicht sicher wie erwünscht hier konkrete Verlinkungen etc. sind.
Meine Frage nun: Habe ich bei diesen Eckdaten einen kompletten Planungsfehler bereits in diesem Stadium? Ist ein Budget von etwa 450.000€ + 10% Puffer (nur für 1. Bauabschnitt) völlig fernab der Realität? Ich habe mich natürlich etwas durchs Forum gewühlt und Preise pro Quadratmeter gesehen, aber ich kann null einschätzen inwiefern diese beiden Bauabschnitte die Kosten beeinflussen. Mir ist natürlich klar, dass die Kosten sich drastisch verändern je nach Ausstattung etc. - hier kann man sich sicher in der Planung dann annähern, an belastbarere Werte.
Meine Vorgehensweise wäre jetzt mal nach eurem Plausibilitätscheck einen möglichen Grundriss im Fertighausbereich zu finden und auf diesem aufbauend mal andere Bauformen evaluieren bzw. mit dem Fertighausanbieter ins Gespräch zu gehen.
Vielen Dank vorab 🙂
ich überlege schon länger hin und her, so langsam möchte ich aber weiter konkretisieren. Logischerweise habe ich mir noch nicht zu allem Gedanken gemacht, aber eine erste Vorstellung. Diese sollte durch euch bitte mal ebenfalls durchdacht werden, ob ich mangels Bauerfahrung irgendwelche kompletten Denkfehler habe und gewisse Themen bereits jetzt anders angehen sollte.
Zur Situation:
Ich habe das Glück, dass meiner Familie bereits ein Bauplatz mit 650qm gehört. Dieser wurde vor etwa 20 Jahren erschlossen, liegt am Ende einer Sackgasse (Privatstraße bereits bezahlt) und wartet praktisch nur auf die Bebauung. Ich habe mir bereits den Bebauungsplan aus den frühen 80er Jahren besorgt, welcher natürlich gewisse Einschränkungen bietet. In wie weit dort Ausnahmen möglich sind, entzieht sich noch meiner baufachlichen Kenntnis - sofern sie überhaupt notwendig sein sollten.
Paar Eckdaten: Grundflächenzahl 0,4; Geschossflächenzahl 0,5; ein Vollgeschoss; Dachneigung 25-35 Grad; Sattel und Walmdächer zulässig; Gebäudehöhe 3,50m gemessen von EG-Fußbodenhöhe bis OK Sparren Schnittpunkt Außenwand Dach
Der Bauplatz ist trapezförmig mit etwa 30x20 Meter. Skizze kann ich bei Bedarf anfertigen.
Bauen würde ich grundsätzlich alleine, was finanziell aber keinen Beinbruch bei meinem Einkommen darstellen sollte. Eine Erstgespräch bei einem Baufinanzierer mit meinem ersten naiv geschätzten Kostenrahmen von ~500k ergab kein größeres Besorgnis, v. a. da ich über einiges Eigenkapital verfüge und der Bauplatz recht hoch bepreist ist, was natürlich den Gesamtwert hebelt.
Was soll gebaut werden:
- Zwei getrennte Wohneinheiten - noch offen ob EG/OG Trennung, oder über Einliegerwohnung
- Ca. 200qm Gesamtwohnfläche, wobei ca. 120/80qm vorgesehen sind - gerade bei der Größe wird es mit einer Einliegerwohnung nach meiner bisherigen Recherche etwas schwierig. Grundsätzlich reichen auch 70qm, es sollte aber nicht darunter fallen
- Entweder Keller oder höhere Wohnfläche der größeren Wohnung - ich weiß das liest sich evtl. komisch aber mir ist ziemlich egal wo ich noch etwas Platz für ein kleines Fitnessstudio, Hobbyraum etc. habe
- Bei der Bauart bin ich leidenschaftslos - es muss nicht für die Ewigkeit halten, soll aber ein gehobenes Maß an Lärmschutz bieten v. a. zwischen den Wohneinheiten - das Umfeld ist alles andere als laut, aber ich rechne immer mit dem schlimmsten
- Doppelgarage für 1. Bauabschnitt, für 2. Bauabschnitt zwei Carportstellplätze etc. vorsehen aber nicht direkt realisieren
- Außenanlage in Eigenleistung, Wohneinheit schlüsselfertig
Natürlich habe ich mich bei den üblichen Fertighäuseranbietern mal inspirieren lassen über mögliche Realisierungen. Bin mir nicht sicher wie erwünscht hier konkrete Verlinkungen etc. sind.
Meine Frage nun: Habe ich bei diesen Eckdaten einen kompletten Planungsfehler bereits in diesem Stadium? Ist ein Budget von etwa 450.000€ + 10% Puffer (nur für 1. Bauabschnitt) völlig fernab der Realität? Ich habe mich natürlich etwas durchs Forum gewühlt und Preise pro Quadratmeter gesehen, aber ich kann null einschätzen inwiefern diese beiden Bauabschnitte die Kosten beeinflussen. Mir ist natürlich klar, dass die Kosten sich drastisch verändern je nach Ausstattung etc. - hier kann man sich sicher in der Planung dann annähern, an belastbarere Werte.
Meine Vorgehensweise wäre jetzt mal nach eurem Plausibilitätscheck einen möglichen Grundriss im Fertighausbereich zu finden und auf diesem aufbauend mal andere Bauformen evaluieren bzw. mit dem Fertighausanbieter ins Gespräch zu gehen.
Vielen Dank vorab 🙂
N
nordanney17.02.21 09:31EineEULE schrieb:
Die grundsätzliche Idee ist, die größere Wohnung komplett bezugsfähig auszubauen, während die kleinere Wohnung auf Reserve gehalten wird. In wie weit dort ein Ausbau notwendig ist für die Erhaltung der Bausubstanz, entzieht sich noch meiner Kenntnis. Es kommt hier aber definitiv kein Bad etc. rein - außer natürlich notwendige Anschlüsse.Dann pass mal auf, dass das eine Bank mitmacht. Die wollen fertige Objekte. Solltest Du KFW-Förderung haben wollen, wird das ohne Bad auch nicht klappen. Nur mal so als Denkanstoß.
EineEULE schrieb:
An meinem Bauplatz schneiden sich drei Bebauungspläne und etwa 150 Meter der vierte Bebauungsplan. Das bedeutet, dass der nächste Bauplatz südlich von mir mit 2,5 Geschossen bebaut ist, die anderen zwei Seiten mit meinem Bebauungsplan und einem ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb (Haus mit zwei Vollgeschossen). In Sichtlinie (150 Meter von mir entfernt) wurden bereits Kubus Häuser mit Flachdach und drei Vollgeschossen errichtet.Das Problem könnte sein, dass mit den Grenzen der Bebauungspläne sich ja jemand auf der Gemeinde Gedanken gemacht hat und dabei beschlossen hat warum bis an das eine Eck 2 Vollgeschosse und dann nur 1+D zulässig ist. Dein Vorteil wird sein, dass der Plan wohl schon recht alt ist und die "Entscheider" von damals nicht mehr im Amt. Dann sind Ausnahmen mit Argumenten wie Verdichtung, Nachbarbebauung, andere Dachform etc. eher möglich. Um die Wohnung mit OG Anteil (also deine) aufzuwerten wäre dann vll. auch eine Bauweise mit Staffelgeschoss möglich und es ergibt sich ein "Penthouse-Feeling".
@nordanney: Danke für den Hinweis bzgl. Bad und KfW - der Baufinanzierer hat mir nur von zwei Wohneinheiten auf dem Plan ersichtlich für die Förderung erzählt - da muss ich definitiv mal recherchieren, da genau das angedacht ist. Bzgl. Finanzierung ist das relativ einfach, da der Bauplatz den Gesamtwert vom Haus wirklich extrem hebelt, d. h. bei fiktivem 500k Haus schlägt der Bauplatz mit 250k Bodenrichtwert oben drauf, was im Endeffekt ja Eigenkapital ist. Dazu hab ich selbst noch einiges an Eigenkapital, d. h. der Finanzierungsbedarf wird irgendwo bei 300-350k nach der ersten Milchmädchenrechnung liegen.
@RomeoZwo: Macht es Sinn so etwas mal bei der Gemeinde vorzufühlen? Ich persönliche kenne die aktuellen Entscheidungsträger nicht, meine Eltern haben aber natürlich noch "Beziehungen" zu diesen, oder sollte so etwas direkt beim Landratsamt gemacht werden? Wie gesagt ich würde versuchen die Abweichungen so gering wie möglich zu halten - ein Walmdach ist ja per se schon vorgesehen, aber eben nicht die Haushöhe bzw. zwei Vollgeschosse. Was aber in unserer Region aktuell das Minimum darstellt bzgl. chronischem Baulandmangel. Die Gemeinde ist auch vollgebaut bis auf den letzten Bauplatz - es gibt nur noch vereinzelte Baulücken in Privatbesitz. Daher gehe ich von einer guten Argumentationsbasis für zwei Wohneinheiten aus. Evtl. muss ich mich halt zu einer Vermietung hinreißen lassen...
@RomeoZwo: Macht es Sinn so etwas mal bei der Gemeinde vorzufühlen? Ich persönliche kenne die aktuellen Entscheidungsträger nicht, meine Eltern haben aber natürlich noch "Beziehungen" zu diesen, oder sollte so etwas direkt beim Landratsamt gemacht werden? Wie gesagt ich würde versuchen die Abweichungen so gering wie möglich zu halten - ein Walmdach ist ja per se schon vorgesehen, aber eben nicht die Haushöhe bzw. zwei Vollgeschosse. Was aber in unserer Region aktuell das Minimum darstellt bzgl. chronischem Baulandmangel. Die Gemeinde ist auch vollgebaut bis auf den letzten Bauplatz - es gibt nur noch vereinzelte Baulücken in Privatbesitz. Daher gehe ich von einer guten Argumentationsbasis für zwei Wohneinheiten aus. Evtl. muss ich mich halt zu einer Vermietung hinreißen lassen...
EineEULE schrieb:
Ich habe jetzt nicht vor ein Hochhaus dort zu bauen, allerdings wäre aktuell ein Walmdach mit zwei Vollgeschossen mein Favorit.EineEULE schrieb:
Mein aktueller Favorit sieht für Wohnung 1 im EG HAR, Gäste-WC, Küche und Wohnen/Essen vor und die restlichen Räume im 1. OG. Wohnung 2 im EG hat einen eigenen Hauswirtschaftsraum und zwei Zimmer mit gutem Schnitt ums Eck.Dein Favorit beißt sich mit dem Bebauungsplan.EineEULE schrieb:
Macht es Sinn hier sich baurechtlich beraten zu lassen?Natürlich ist er recht alt, aber der Bebauungsplan beschneidet mit der großzügigen Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl einen Hausbau nicht nennenswert. Du darfst 260qm überbauen, da springt doch ein ordentlicher Bungalow heraus, sogar mit ebenerdiger Einliegerwohnung.Nur weil es andere Bebauungspläne gibt, gilt der Bestehende für dieses Grundstück. Der Sinn eines Bebauungsplans ist, dass eine Struktur innerhalb eines Gebietes erkennbar ist. Ja, irgendwo ist dann eine Grenze und ein anderes Gebiet schließt sich an...
Wenn er so absurd sein sollte, dass man keinen komfortablen Wohnraum bauen kann, dann lohnt sich, dagegen anzugehen. Wenn es Dir aber nur um Mainstream-Stadtvilla, Standard oder Nice-To-Have geht, dann wird das nichts.
EineEULE schrieb:
Sind die direkt angrenzenden 2,5 geschossigen Gebäude ein VorteilNöEineEULE schrieb:
Darf ich hier Fertighäuser verlinken bzw. die Grundrisse posten?Links nicht, Beschreibung und Bildchen gern 🙂ich sehe eher einen Bungalow, angrenzend ein Anbau für Einliegerwohnung, sofern das Baufenster mitmacht.
Im DG kann man Homeoffice mit Hobbyraum oder die Kinderzimmer unterbringen.
Die Grundflächenzahl ist ein Träumchen!
Deine Stadtvilla müsstest Du auf einem anderen Grundstück bauen, dann allerdings kann es mit ebenerdiger Einliegerwohnung schlecht werden.
Alles gut und schön, aber Wohnraum halbfertig zu bauen, der evt. vielleicht mal in 15 Jahren benötigt wird, ist einfach nur ne Schnapsidee. Das muss anders gelöst werden.
Z.b. Kauf einer EG-Wohnung in der Nähe und die wird vermietet bis sie dann eben benötigt wird.
So wie jetzt geplant kann da nichts gutes bei rauskommen.
Z.b. Kauf einer EG-Wohnung in der Nähe und die wird vermietet bis sie dann eben benötigt wird.
So wie jetzt geplant kann da nichts gutes bei rauskommen.
Ich habe mir mal den genannten Entwurf von Massa Haus angeschaut.
Das EG koennte funktionierne. Die Einliegerwohnung ist aber sicher nicht barrierefrei.
Dachgeschoss als Walmdach verkompliziert die Belichtung. 2 Geschosse sind eh nicht drin. Aber mit einem Satteldach kann man das ueblich Schlafzimmer, 2KZ und Bad unterbringen.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Bauamt eine Stadtvilla genehmigt.
Mach Dir ein handfestes Konzept dann eine Bauvoranfrage, falls Du vom Bebauungsplan abweichen willst.
Stell mal den Grundstücksplan ein.
Das EG koennte funktionierne. Die Einliegerwohnung ist aber sicher nicht barrierefrei.
Dachgeschoss als Walmdach verkompliziert die Belichtung. 2 Geschosse sind eh nicht drin. Aber mit einem Satteldach kann man das ueblich Schlafzimmer, 2KZ und Bad unterbringen.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Bauamt eine Stadtvilla genehmigt.
Mach Dir ein handfestes Konzept dann eine Bauvoranfrage, falls Du vom Bebauungsplan abweichen willst.
Stell mal den Grundstücksplan ein.
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