alive&kicking
28/08/2015 01:01:53
- #1
सभी को नमस्ते, जो अपने अनुभवों और बेहतरीन टिप्स के साथ इस मंच को भर रहे हैं।
अगर आप हमें निम्नलिखित स्थिति पर अपनी राय देंगे तो बहुत अच्छा होगा।
हमारे पास एक 1000 स्क्वायर मीटर की ज़मीन है जिसमें कोई निर्माण नहीं है, एक क़स्बे में (जिसमें सब कुछ है, जैसे कि किंडरगार्टन, सभी स्कूल, शॉपिंग सेंटर, डॉक्टर, हाईवे कनेक्शन आदि) म्यूनिख के दक्षिण में (एस-Bahn, शहर तक 25 मिनट), एक शांत क्षेत्र में एक परिवारिक आवास कॉलोनी में जहां 90% पुराने निर्माण मौजूद हैं। निर्माण पूर्व अनुमतियों से पता चला है कि क़स्बा घनत्व बढ़ाने की योजना बना रहा है और इसलिए हमें "लगभग" सब कुछ उस पर बनाने की अनुमति है, 2 एकल परिवार के घर, तीन-यूनिट आवास या डुप्लेक्स और 1 एकल परिवार का घर। तीन-यूनिट विकल्प तुरंत बाहर हो गया, वह पर्याप्त गुणात्मक नहीं माना गया। स्पष्ट है, सब कुछ किराये पर देने के लिए। क्योंकि यह एक पारिवारिक ज़मीन है, हम इसे रखना चाहेंगे और बाद में अपने बच्चों को भी देना चाहेंगे।
मुझे रिटर्न को लेकर समस्या लगती है, क्योंकि ज़मीन की कीमतें लगभग €1000 प्रति वर्ग मीटर के करीब हैं, लेकिन संभावित किराए की आय (जिसे आंकना भी कठिन है) इस बात को प्रतिबिंबित नहीं करती। ये €11 से €12 प्रति वर्ग मीटर के बीच हो सकती हैं (स्रोत: आर्किटेक्ट, आवास खोजने वाले, इमोसकाउट)। हम पूरी ज़मीन पर निर्माण नहीं करना चाहते, लेकिन फिर भी अर्थपूर्ण निर्माण करना चाहते हैं, और यही यहां बड़ा सवाल है। रिटर्न की गणना में मुझे कठिनाई होती है, और मैं इसे बेहतर दिखाना भी नहीं चाहता। हमारा लक्ष्य अधिकतम रिटर्न नहीं है, लेकिन कोई भी निर्माण विकल्प जो भी मैं गणना करता हूँ, मुझे ऐसा कुछ नहीं मिल रहा जो मुझे बड़े विलास महसूस कराए कि मैं उस पर बनाऊं। या शायद मैं इसे समझ नहीं पा रहा हूँ।
यहाँ मुख्य आंकड़े हैं:
ज़मीन, मूल्य ~ 900,000
स्वयं की पूंजी ~600,000
खर्च/घर ~400,000 (निर्माण अतिरिक्त लागत सहित) (चाहे एकल परिवार का घर हो या डुप्लेक्स)
फाइनेंसिंग: 10 साल के लिए 1.67%, निश्चित रूप से इससे बेहतर दर मिल सकती है और बिना यूरिबोर या सावधि बचत योजना डायल्यूशन के भी
फाइनेंसिंग केवल किराए की आय से
विकल्प:
- दो एकल परिवार के घर, उदाहरण के लिए प्रत्येक 180 वर्ग मीटर (क्या यह वास्तव में किराये पर दिया जा सकता है, इसमें तो किराया €2000 से ऊपर होगा, क्या वहां मांग कम हो जाएगी?)
- एक एकल परिवार का घर 180 वर्ग मीटर और एक डुप्लेक्स जिसमें प्रत्येक घर 140qm-150qm के बीच
तो, यह वित्तपोषण योग्य है। लेकिन रिटर्न कैसा है और खासकर 10 साल बाद की स्थिति क्या होगी, मूल्य ह्रास आदि? मेरी "गणना" में दो एकल परिवार के घर के लिए 400,000 और 200,000 ऋण के साथ लगभग शून्य योग का खेल निकलता है, कम से कम 10 साल के बाद (क़र्ज़ लगभग 6 साल में चुक जाएगा)। अधिकतम मैं 1% रिटर्न पर पहुंच पाता हूँ, जो मेरे लिए ठीक ठीक है पर आकर्षक नहीं है।
आशा करता हूँ मैंने कुछ नहीं छोड़ा। आपकी राय पढ़ना अच्छा होगा।
मार्टिन
अगर आप हमें निम्नलिखित स्थिति पर अपनी राय देंगे तो बहुत अच्छा होगा।
हमारे पास एक 1000 स्क्वायर मीटर की ज़मीन है जिसमें कोई निर्माण नहीं है, एक क़स्बे में (जिसमें सब कुछ है, जैसे कि किंडरगार्टन, सभी स्कूल, शॉपिंग सेंटर, डॉक्टर, हाईवे कनेक्शन आदि) म्यूनिख के दक्षिण में (एस-Bahn, शहर तक 25 मिनट), एक शांत क्षेत्र में एक परिवारिक आवास कॉलोनी में जहां 90% पुराने निर्माण मौजूद हैं। निर्माण पूर्व अनुमतियों से पता चला है कि क़स्बा घनत्व बढ़ाने की योजना बना रहा है और इसलिए हमें "लगभग" सब कुछ उस पर बनाने की अनुमति है, 2 एकल परिवार के घर, तीन-यूनिट आवास या डुप्लेक्स और 1 एकल परिवार का घर। तीन-यूनिट विकल्प तुरंत बाहर हो गया, वह पर्याप्त गुणात्मक नहीं माना गया। स्पष्ट है, सब कुछ किराये पर देने के लिए। क्योंकि यह एक पारिवारिक ज़मीन है, हम इसे रखना चाहेंगे और बाद में अपने बच्चों को भी देना चाहेंगे।
मुझे रिटर्न को लेकर समस्या लगती है, क्योंकि ज़मीन की कीमतें लगभग €1000 प्रति वर्ग मीटर के करीब हैं, लेकिन संभावित किराए की आय (जिसे आंकना भी कठिन है) इस बात को प्रतिबिंबित नहीं करती। ये €11 से €12 प्रति वर्ग मीटर के बीच हो सकती हैं (स्रोत: आर्किटेक्ट, आवास खोजने वाले, इमोसकाउट)। हम पूरी ज़मीन पर निर्माण नहीं करना चाहते, लेकिन फिर भी अर्थपूर्ण निर्माण करना चाहते हैं, और यही यहां बड़ा सवाल है। रिटर्न की गणना में मुझे कठिनाई होती है, और मैं इसे बेहतर दिखाना भी नहीं चाहता। हमारा लक्ष्य अधिकतम रिटर्न नहीं है, लेकिन कोई भी निर्माण विकल्प जो भी मैं गणना करता हूँ, मुझे ऐसा कुछ नहीं मिल रहा जो मुझे बड़े विलास महसूस कराए कि मैं उस पर बनाऊं। या शायद मैं इसे समझ नहीं पा रहा हूँ।
यहाँ मुख्य आंकड़े हैं:
ज़मीन, मूल्य ~ 900,000
स्वयं की पूंजी ~600,000
खर्च/घर ~400,000 (निर्माण अतिरिक्त लागत सहित) (चाहे एकल परिवार का घर हो या डुप्लेक्स)
फाइनेंसिंग: 10 साल के लिए 1.67%, निश्चित रूप से इससे बेहतर दर मिल सकती है और बिना यूरिबोर या सावधि बचत योजना डायल्यूशन के भी
फाइनेंसिंग केवल किराए की आय से
विकल्प:
- दो एकल परिवार के घर, उदाहरण के लिए प्रत्येक 180 वर्ग मीटर (क्या यह वास्तव में किराये पर दिया जा सकता है, इसमें तो किराया €2000 से ऊपर होगा, क्या वहां मांग कम हो जाएगी?)
- एक एकल परिवार का घर 180 वर्ग मीटर और एक डुप्लेक्स जिसमें प्रत्येक घर 140qm-150qm के बीच
तो, यह वित्तपोषण योग्य है। लेकिन रिटर्न कैसा है और खासकर 10 साल बाद की स्थिति क्या होगी, मूल्य ह्रास आदि? मेरी "गणना" में दो एकल परिवार के घर के लिए 400,000 और 200,000 ऋण के साथ लगभग शून्य योग का खेल निकलता है, कम से कम 10 साल के बाद (क़र्ज़ लगभग 6 साल में चुक जाएगा)। अधिकतम मैं 1% रिटर्न पर पहुंच पाता हूँ, जो मेरे लिए ठीक ठीक है पर आकर्षक नहीं है।
आशा करता हूँ मैंने कुछ नहीं छोड़ा। आपकी राय पढ़ना अच्छा होगा।
मार्टिन