कब किराए पर दी गई अपार्टमेंट के खरीदार को किराया आय प्राप्त करने का अधिकार होता है?

प्रिय समुदाय,

मुझे उम्मीद है कि यह उप-फोरम यहाँ सही है

निम्नलिखित स्थिति:

मैंने एक स्वामित्व वाली अपार्टमेंट खरीदी है। क्रय अनुबंध दिसंबर में हस्ताक्षरित हुआ था।

विक्रेता एक दिवालिया कंपनी (GmbH) है। दिवालिया प्रबंधक ने किरायेदार को, जो अब तक अपार्टमेंट में रहता था, दिवालियापन के कारण 31.12.2016 तक प्रभावी रूप से निकाल दिया है। स्वयं किरायेदार वहाँ रहना चाहता है, जो मेरी इच्छा के भी अनुरूप है क्योंकि मैं स्वामित्व वाली अपार्टमेंट में रहना नहीं चाहता (पूंजी निवेश के रूप में)। लेकिन दिवालिया प्रबंधक (किसी कारण से भी हो) 01.01.2017 से नया किराया अनुबंध नहीं करना चाहता था, इसलिए वर्तमान में किरायेदार बिना किराया अनुबंध के अपार्टमेंट में रहता है और किराया देता रहता है - यह सभी दिवालिया प्रबंधक के ज्ञान और अनुमति के साथ है।

अब मैं सबसे पहले यह जानना चाहता हूँ कि किराया आय मुझे कब से मिलनी चाहिए।

खरीद अनुबंध में निम्नलिखित दो नियम पाए जाते हैं:

1. "हस्तांतरण खरीद मूल्य भुगतान के साथ एक साथ किया जाता है।"

2. "हस्तांतरण के साथ उपयोग, आकस्मिक विनाश या वस्तु की क्षति का खतरा और यातायात सुरक्षा की जिम्मेदारी खरीदार को स्थानांतरित हो जाती है।"

क्या मैं सही समझ रहा हूँ कि मुझे किराया आय स्वामित्व के हस्तांतरण (जमीन रजिस्ट्री में दर्ज होने का समय, जो बहुत लंबा समय ले सकता है) के समय नहीं, बल्कि हस्तांतरण (स्वामित्व प्राप्ति) के समय ही मिलेगी? मेरी समझ में किराया आय निस्संदेह उपयोग है। मैं यह इसलिए पूछ रहा हूँ क्योंकि दिवालिया प्रबंधक ने मुझे बताया कि किराया आय मुझे केवल स्वामित्व परिवर्तन के बाद मिलेगी, जो मेरी राय में बिल्कुल गलत है। यह तो संभवतः § 446 S. 2 भवन कानून से ही स्पष्ट होता है?!

अगला प्रश्न: स्वामित्व वाली अपार्टमेंट का हस्तांतरण या स्वामित्व प्राप्ति व्यवहार में कैसे होती है? मुझे चाबियाँ तो नहीं मिलेंगी, क्योंकि वे वर्तमान किरायेदार के पास ही हैं और भी रहेंगी। क्या केवल पानी की स्थिति आदि के संबंध में एक प्रोटोकॉल बनाया जाता है और मैं पुनः अपार्टमेंट का निरीक्षण करता हूँ? क्या यह (व्यवहार में) हाउस प्रबंधन करेगा या फिर विक्रेता का कोई प्रतिनिधि?

और एक अंतिम प्रश्न: यदि स्वामित्व प्राप्ति महीने के बीच में होती है, तो किरायेदार द्वारा महीने की शुरुआत में भुगतान किए गए किराए की आय किसे मिलती है? क्या इसे बांटा जाएगा?

एक उदाहरण: स्वामित्व प्राप्ति 22 जनवरी को होती है। क्या यह सही है कि 1 से 21 जनवरी का किराया विक्रेता को मिलता है और 22 जनवरी से मुझे?

पहले से धन्यवाद

moin

कोई कानूनी सलाह नहीं:
जो खतरा का हस्तांतरण है, वह जैसा कि तुमने कहा, उस समय होता है जब तुमने घर का भुगतान कर दिया हो। उस समय से वह घर तुम्हारा हो जाता है, अपने सभी अधिकारों और जिम्मेदारियों के साथ। सामान्यत: तब एक औपचारिक सौंपने की प्रक्रिया होती है (जैसे कि निजी से निजी के बीच), जहां मीटर रीडिंग्स और संपत्ति की स्थिति की जांच होती है। मेरी जानकारी के अनुसार भवन बीमा भी उस समय से ही लिया जाता है (संपत्ति आधारित, व्यक्ति आधारित नहीं)।
चूंकि अभी कोई नया किरायानामा नहीं है, इसलिए इसे किरायेदारों के साथ चर्चा के जरिए सुलझाया जा सकता है, जबकि तुम नए मालिक के रूप में घर का निरीक्षण कर रहे हो। इसके लिए कोई आधिकारिक दावा सही मायने में नहीं है, हालांकि किरायेदार भी तुरंत नाराज़ होना नहीं चाहता। मालिक के रूप में तुम्हें सोफे की स्थिति या किरायेदार के रहने की व्यवस्था में रुचि नहीं होती, बल्कि यह देखना होता है कि संपत्ति ठीक है और खिड़कियां ठीक हैं आदि...
किराया तब से तुम्हारा होता है जब से सौंपना/भुगतान हुआ है, लेकिन तारीख के अनुसार इसे अगले महीने की शुरुआत से लेना आसान होता है। तुम सौंपे जाने के दिन से ही घर में प्रवेश भी कर सकते हो। ग्रंथसूब में नाम दर्ज कराना एक पूरी अलग बात है। जो कोई भी किसी चीज़ के लिए जिम्मेदार नहीं होना चाहता (भुगतान के समय खतरा का हस्तांतरण), वह उससे कोई फायदा भी नहीं उठा सकता।

तुम्हारे विस्तृत उत्तर के लिए बहुत धन्यवाद, Payday, इससे मुझे काफी मदद मिली।
मुझसे एक और सवाल जुड़ा है: क्या खरीद मूल्य भुगतान या फ्लैट के हस्तांतरण के तुरंत बाद मुझे वर्तमान किरायेदार के खिलाफ किराया मांगने का अधिकार है, या किरायेदार को भूमि रजिस्टर में नाम दर्ज होने तक लगातार किराया विक्रेता (जो दुर्भाग्य से दिवालिया है) को ही देना होगा और फिर विक्रेता को वह किराया मुझे देना होगा (खासकर क्योंकि उस समय उपयोग का अधिकार मुझे ही होगा)?
यदि यह प्रश्न अवैध कानूनी सलाह के रूप में समझा जाए, तो कृपया इसे नजरअंदाज करें।

कानूनी सलाह केवल एक वकील या समान व्यक्ति ही दे सकता है। कानूनी सलाह भी सटीक नहीं होने पर गंभीर हो सकती है। इसलिए एक गैर-वकील केवल अपनी राय ही दे सकता है (चाहे वह आधारभूत हो या नहीं)।

जैसा कहा गया है, खतरे का हस्तांतरण अपने अधिकारों और जिम्मेदारियों के साथ पूर्ण भुगतान के दिन होता है। अगले दिन से किराये की आय आपकी होगी, क्योंकि आप नए मालिक के रूप में नया किरायेदार भी रख सकते हैं। पुराने मालिक का इससे कोई लेना-देना नहीं रहेगा। भुगतान के दिन ही आपका नाम संपत्ति रजिस्टर में अंकित हो जाता है (आपको नोटरी से एक पत्र प्राप्त होता है जिसमें भुगतान करने को कहा जाता है क्योंकि आप संपत्ति रजिस्टर में अंकित हो चुके हैं (ताकि जमीन दो बार न बेची जा सके))। इसलिए यदि आप पूरी राशि ट्रांसफर करते हैं, तो अगली तारीख से जमीन आपकी होती है। कानूनी तौर पर वह दिन मान्य होगा जब नोटरी/विक्रेता के पास पैसा पहुंचा हो (क्योंकि इसे आसानी से साबित किया जा सकता है)। आप अपने नोटरी से भी पूछ सकते हैं, क्योंकि अधिकारों/जिम्मेदारियों के प्रश्नों के जवाब देना नोटरी के काम में आता है। इस तरह की बातें आमतौर पर पहले स्पष्ट की जाती हैं या खरीद समझौता पढ़ने के दौरान पूछी जाती हैं।

हमें उस समय जमीन के लिए कहा गया था: यदि आप आज जमीन की पूरी खरीद राशि जमा करते हैं, तो आप कल से निर्माण शुरू कर सकते हैं।

मूल रूप से, मालिक या मकानमालिक वही होता है जो भूमि-पुस्तक में दर्ज होता है। जब तक आप भूमि-पुस्तक में दर्ज नहीं होते, तब तक आपके साथ किरायानामा वैध नहीं होता!

पहली सलाह, नोटरी से पूछो। वह जानकारी देगा। दूसरी बात एक अनुभव है। मार्च 16 में मैंने ETW किराये पर दिया और बेचा, मालिकाना हक का स्थानांतरण 1.4.16 था, 1.4. से मेरी किराया प्राप्ति नहीं थी। किरायादार का अनुबंध तब से खरीदार के पास चला गया। तुम्हारा मामला जटिल है। कोई अनुबंध नहीं है। तुम अब 1.2 को किरायादार के साथ एक अनुबंध कर सकते हो। तुम तब वस्तु के मालिक हो। लेकिन जैसा कहा, नोटरी से पूछो..