घर का ऋण चुकाऊँ या पैसे से एक और घर बनाऊँ?

नमस्ते। हम 01.06.20 को अपने नए घर में चले गए हैं। वर्तमान में दो बिल बाकी हैं, जो लगभग 26,000€ - 27,000€ होंगे। उसके बाद हमारे पास लगभग 40,000€ की मुक्त राशि होगी।

मुख्य डेटा के बारे में:
ऋण 290,000€, प्रभावी ब्याज दर 0.81%, अवधि 15 वर्ष, मासिक किस्त 1,100€। यदि हम कोई अतिरिक्त भुगतान नहीं करते हैं (वर्ष में 10,000€ तक मुफ्त में संभव है), तो अवधि समाप्त होने पर लगभग 124,000€ बाकी रहेंगे। आंशिक भुगतान की दर मुझे अभी ठीक से याद नहीं है, आवश्यकता पड़ने पर मैं प्रदान कर सकता हूँ। हम ऋण राशि का 10% बिना शुल्क के वापस कर सकते हैं। हालांकि यहाँ मुझे यह जांचना होगा कि यह सुविधा कितनी अवधि तक मान्य है। हमने पूरी राशि पहले ही अपने खाते में ले ली है ताकि पूर्ण भुगतान शुरू किया जा सके।

अर्थात्, पहले से भुगतान करने पर ऋण और ब्याज पर क्या प्रभाव पड़ेगा? हम संभवतः 29,000€ वापस कर सकते हैं। और अगले वर्ष 10,000€ का अतिरिक्त भुगतान कर सकते हैं। इससे ब्याज पर बचत होगी और निश्चित रूप से 15 वर्षों बाद बकाया राशि कम होगी जिससे पुनर्वित्त के जोखिम में कमी आएगी। मैं प्रति भुगतान से बचत और बकाया राशि कैसे बेहतर तरीके से निकाल सकता हूँ?

शुरुआत से मुझे यह पता था कि यदि हमारे पास धन बचता है (पिछले वर्ष की अच्छी बचत, कार की बिक्री (निर्माण स्थल वाहन में बदलाव) और सोचे से अधिक स्व-भागीदारी के कारण) तो मुझे इसे वापस करने में मन मुरझाएगा क्योंकि ब्याज दर पहले से ही अच्छी है। आने वाले वर्षों में एक शादी भी होनी है। यदि मैं पैसा वापस करता हूँ, और बाद में उसे 5% ब्याज पर फिर से लेना पड़े, तो यह बहुत खराब होगा। मैं यह गारंटी नहीं दे सकता कि हम अपने नए घर में लगातार बचत कर पाएंगे।

दूसरी ओर, मैं सोच रहा हूँ कि पैसे का निवेश एक डुप्लेक्स बंगले में करना बेहतर होगा। इसके लिए मैं इसे दोस्त या परिवार के साथ मिलकर बनवाना चाहूंगा (हर किसी की अपनी पार्टी होगी)। इस तरह दोनों पक्षों के लिए बचत होनी चाहिए क्योंकि हीटिंग, जमीन, छत आदि साझा किए जा सकते हैं, या क्या मैं गलत हूँ? मेरा मानना है कि उदाहरण के लिए छत की कीमत स्वाभाविक रूप से दोगुनी नहीं होगी, भले ही इसका आकार दोगुना हो, क्योंकि सकारात्मक तालमेल प्रभाव होंगे, है न?
जमीन को कैसे साझा किया जा सकता है? क्या इसे सामूहिक रूप से खरीदा जा सकता है? क्या इसके लिए रिश्ता होना आवश्यक है?

क्या यह सच नहीं है कि एक बंगला आमतौर पर (लगभग समान रहन-सहन क्षेत्रफल को देखते हुए) एक स्वतंत्र घर की तुलना में सस्ता होता है क्योंकि इसमें पहली मंजिल नहीं होती? सीढ़ी, स्टील कंक्रीट की मध्य-मंजिल, कोई भार-वहन वाली दीवारें नहीं (शायद स्टील खंभे हों), जटिल ईंट-पत्थर के गिबल भी नहीं, आदि।

मैंने अभी तक कोई कीमत नहीं जुटाई है या गहराई से जांच नहीं की है, लेकिन मुझे लगता है कि हमारे लिए एक डुप्लेक्स बंगला 280,000€ में संभव होगा। यही मेरी अधिकतम सीमा भी होगी। इससे ऊपर मुझे यह लाभकारी नहीं लगता। मैं शुरुआत में हमारे घर को मानकर उसमे से गैरेज, किचन और 30 वर्ग मीटर रहने की जगह घटाता हूँ। एक विकसित जमीन के लिए, हमारे यहां - जैसे घर के लिए - लगभग 30,000€ लगते हैं। इसका मतलब होगा: 140,000€ - 40K स्व-पूंजी = 100,000€। प्रति पार्टी लगभग 60 वर्ग मीटर के लिए मैं 390€ किराए की आय उत्पन्न कर सकता हूँ। पुनर्भुगतान 21.4 साल लेगा, बिना ब्याज भुगतान के लेकिन हमारे द्वारा भुगतान के बिना। मुझे यह थोड़ा लंबा लगता है, है न? शुरुआती मूल मरम्मत भी तो सामने हैं। आदर्श रूप से अवधि 15 साल की होनी चाहिए ताकि बाद में किराए की आय से घर के ऋण का अतिरिक्त भुगतान किया जा सके।

क्या निर्माण बजट और किराए की आय के बीच कोई मूल सिद्धांत है? क्या बड़े निवेश के बावजूद, बड़ी अपार्टमेंट बनाना अधिक लाभकारी होता है ताकि अधिक किराए की आय हो सके?

पूरा टेस्ट पूरी तरह से उलझा हुआ लग रहा है। माफ़ करना। इसलिए मैं इस पर ध्यान नहीं देता।

लेकिन: पहला, एक बंगलो हमेशा प्रति वर्ग मीटर एक "साधारण" एकल परिवार के मकान की तुलना में महंगा होता है उसकी निर्माण प्रक्रिया और ज़मीन के क्षेत्रफल की खपत के कारण और दूसरा, नए एकल परिवार के मकान में पूंजी निवेश सबसे खराब रिटर्न देने वाला रियल एस्टेट निवेश होता है जो आप कर सकते हैं।

तो तुमने 290k ऋण लिया है और निर्माण चरण के अंत में 40k स्व-पूंजी बची हुई है। ऋण राशि का 10% आप मुफ्त में वापस कर सकते हैं।

यदि वार्षिकी नहीं बदलती है तो किस्त में मूलधन घटाने वाला हिस्सा बढ़ जाएगा। आप तब ज्यादा चुकाएंगे। मोटे तौर पर गणना करें तो ब्याज बचत = 29,000 * 0.81% * 15 वर्ष = 3,523 € ब्याज बचाया गया (अधिक संभवतः चक्रवृद्धि ब्याज के कारण) और इस प्रकार 4 किस्तें पीछे से बची।

लेकिन अगर तुम पहले से जानते हो कि पैसे कम होंगे, शादी आ रही है, कार आदि तो मैं पैसे रोक कर रखता। एक वित्तपोषण हमेशा महंगा होता है।

इसे जमीन के साथ कैसे हल किया जाए? क्या इसे एक समुदाय के रूप में खरीदा जा सकता है? क्या इसके लिए रिश्तेदार होना जरूरी है?

मैं इस "समस्या" को चुनता हूं: यह बिल्कुल महत्वपूर्ण नहीं है कि आप अन्य प्राकृतिक या कानूनी व्यक्तियों के साथ मिलकर जमीन खरीदते हैं, यह लगभग सब कुछ संभव है।

जहाँ तक मैंने समझा है, तुम्हारे पास निर्माण वित्तपोषण में 40,000 यूरो बचत है और तुम इसे एक डुप्लेक्स हाउस में लगाना चाहते हो। बैंक और स्व-पूंजी के उपयोग के अनुसार, तुम्हें 40,000 यूरो बिना बिल दिखाए नहीं मिलेंगे। तुम इससे न तो कार खरीद सकते हो और न ही शादी का वित्तपोषण कर सकते हो।
अगर तुम अतिरिक्त रूप से संपत्ति में निवेश करना चाहते हो तो पूरी तरह से अलग से कम स्व-पूंजी के साथ वित्तपोषण करना चाहिए ताकि टैक्स विभाग कुछ सहायता कर सके। शायद एक नया बंगला सबसे अच्छा रिटर्न नहीं देगा, सिवाय इसके कि उसे माता-पिता या बच्चों को किराए पर दिया जा सके। ऐसे में एक छोटी ईटीडब्ल्यू बेहतर होगी। 15 वर्षों के बाद शेष ऋण के लिए तुम एक एक्सेल टेबल बना सकते हो जिसमें विशेष चुकौती हो और उसके साथ खेल सकते हो।

जहाँ तक मैंने समझा है, तुम्हारे पास भवन वित्तपोषण में 40,000 यूरो बचे हैं और तुम उसे एक डबल हाउस में लगाना चाहते हो। बैंक और स्व-पूंजी के उपयोग के आधार पर तुम्हें ये 40,000 ऐसे बिना बिल दिखाए नहीं मिलेंगे। तुम इसके साथ न तो कोई कार खरीद सकते हो और न ही शादी का खर्च उठा सकते हो।

वह तो पहले से ही खाते में है। घर बनाने के दौरान या अपनी स्वयं की मेहनत से यह बचत हुई है।
हमारे पास उस समय भी काफी पैसा बचा था और हमने घर बनते साल और अगले जनवरी में विशेष चुकौती का लाभ उठाया था। (हमें वापसी का अधिकार नहीं था)
पैसे की वापसी या विशेष चुकौती मैं तभी करने की सलाह दूंगा जब वास्तव में आपको उस पैसे की जरूरत न हो।
कार, घर और अन्य खर्चों (या आपके मामले में योजनाबद्ध शादी) के लिए कुछ बचाव राशि जरूर उपलब्ध होनी चाहिए।

अब इसे एक बड़े अकेले संपत्ति में लगाने का विचार, जहाँ आपकी पहले से ही अपनी संपत्ति के रूप में एक बड़ा जोखिम है, मुझे पूरी तरह से गलत लगता है।