सतत निर्णय के लिए विचार की तलाश

सुप्रभात HF,

हम कुछ समय से यह सवाल लेकर चिंतित हैं कि परिवार में मौजूद, वर्तमान में विकसित एक अचल संपत्ति के साथ जो एक बड़े शहर के उपनगर में है, हम उसे दीर्घकालिक और स्थायी रूप से कैसे संभालें। दुर्भाग्यवश, इस विषय में हमारे पास कोई अनुभव नहीं है, इसलिए हम इस लेख के माध्यम से उपयोगी सुझावों की उम्मीद कर रहे हैं। इसके लिए इस स्थान से पहले ही बहुत धन्यवाद।

पृष्ठभूमि के लिए: यह जमीन लगभग 700 वर्ग मीटर क्षेत्रफल में फैली है और एक तरफ लगभग वर्गाकार भवन है जिसकी प्रत्येक दिशा 8 मीटर लम्बी है, जिसमें 3 मंजिलें (हाईपार्टेर समेत) और तहखाना शामिल हैं। तहखाना केवल आंशिक रूप से भूमिगत है (लगभग 1.4 मीटर)। 1990 के दशक में, पूर्व के युद्धोत्तर वर्षों में बने भवन पर गीबेल छत वाली अटारी जोड़ी गई। जमीन पर एक पूर्व आर्थिक भवन भी है, जो आज एक अपार्टमेंट के रूप में उपयोग में है, साथ में एक एकल गैराज भी है। वित्तीय और व्यक्तिगत कारणों से छत के विस्तार के साथ आधुनिकीकरण केवल आंशिक रूप से किया गया है, इसलिए आज भी आंतरिक निर्माण (जैसे सीढ़ीघर में) पूरा नहीं हुआ है। जमीन पर एक मॉर्टगेज (बंधक) भी है, जिसकी शेष राशि 2019 के अंत में लगभग 240,000 यूरो बची है। वर्तमान में यह भवन मेरी सासु माँ (सेवानिवृत्त) द्वारा निवासित है, साथ-साथ कुछ हिस्से किराए पर भी दिए गए हैं। कुछ कमरे खाली हैं या परिवार द्वारा अतिथि कमरे के रूप में उपयोग किए जाते हैं। संभवत: मरम्मत की आवश्यकता है, क्योंकि वित्तीय स्थिति के कारण केवल आवश्यक मरम्मत ही की जा रही है।

मूल रूप से, हमारी नजर में भविष्य के लिए तीन विकल्प हैं:

[*]गृह को गिराकर नया निर्माण
[*]मरम्मत और सुधार
[*]बिक्री

बिक्री को मेरी सास ने सीधे तौर पर अस्वीकार कर दिया है। वह चाहती हैं कि जब तक संभव हो, वे इस संपत्ति के मालिक और इसी जमीन पर रहें।

हमने मरम्मत के बारे में सोचा है। इस विकल्प से मेरी पत्नी और मैं एक मंजिल में रह सकते हैं, एक मंजिल किराए पर दी जाएगी और सासे मां नीचे के मंजिल में रहेंगी। विस्तार बाधारहित होना चाहिए। इसका विरोध मुख्य रूप से हमारा यह है कि परिवार वास्तव में अब किराया देना नहीं चाहता (इसलिए एक मंजिल बेकार रहेगी, क्योंकि मेरी पत्नी के सभी अन्य भाई-बहन पहले से ही अपने घरों में रहते हैं)। इसके अलावा घर वास्तव में हमारी कल्पनाओं के अनुरूप नहीं है और बाधारहित विस्तार (जैसे बाहरी लिफ्ट) का खर्च भी बहुत होगा।

इसलिए हम फिलहाल विकल्प 1 के बारे में सोच रहे हैं, यानी जमीन पर सब कुछ तोड़कर शून्य से शुरू करना। योजना है कि जमीन पर दो बंगलों का निर्माण किया जाए, प्रत्येक लगभग 60 वर्ग मीटर आत्म-उपयोग के लिए। चूंकि हम तहखाने नहीं बनाना चाहते, हम एक छोटा आर्थिक भवन बनाना चाहेंगे जिसमें धुलाई कक्ष, स्टोरेज क्षेत्र और साइकिल कूप शामिल होंगे। इसके साथ ही इसका एक घर Mies van der Rohe (या Neutra, Ruf आदि) की शैली में बनाने का सपना है।

सवाल है कि हम इनमें से कितनी रकम वित्तपोषित कर सकते हैं। हम परिवार में अकेले हैं जो अभी भी किराए पर रहते हैं। बाकी सभी पहले से अपने घरों में रहते हैं और ध्यानपूर्वक ऋण चुका रहे हैं। हम लगभग 5 वर्षों में 80,000 यूरो की अपनी हिस्सेदारी जमा कर सकते हैं और मासिक लगभग 1,000-1,200 यूरो की किश्त, 300 यूरो की बचत और अतिरिक्त खर्च वहन कर सकते हैं। मेरी सास अपनी पेंशन से लगभग 500 यूरो निवेश कर सकती हैं। वर्तमान ऋण हम तब तक लगभग 100,000-120,000 यूरो की शेष राशि तक लाना चाहेंगे (हालांकि बैंक बदलना 8 साल बाद ही संभव होगा)। तब हम लगभग उम्र में मिड-40 के होंगे और उस समय आने वाले ऋण को हम 15 से 20 वर्ष में चुका देना चाहेंगे।

मान लेते हैं कि 5 वर्षों में ब्याज दर 1% होगी और हम 1,700 यूरो मासिक अदा कर सकते हैं, तब 15 वर्षों के पूर्ण पुनर्भुगतान वाले ऋण के तहत लगभग 285,000 यूरो के ऋण की योजना बन पाएगी। अपनी हिस्सेदारी और मौजूदा ऋण को घटाकर, हम अधिकतम 265,000 यूरो निवेश कर सकते हैं। शायद इस राशि को सुनकर हमरी कल्पनाएं टूट जाएं। अवधि को 20 वर्ष बढ़ाने पर राशि बढ़कर 350,000 यूरो हो सकती है।

इसलिए हम अभी यह सवाल कर रहे हैं कि 250,000 से 350,000 यूरो की राशि में विकल्प 1 संभव है या नहीं, और अगर हां, तो कैसे? क्या यह प्रीकैस्ट (तैयार), आर्किटेक्ट डिज़ाइन वाला घर होगा, या वह सपना घर भी हो सकता है? और इस दौरान बेहतर तैयारी के लिए हमें क्या करना चाहिए, जैसे निर्माण बचत योजना, विशेष किस्त भुगतान आदि?

मेरा विचार है कि विकल्प 1 के लिए वित्तीय संसाधन कहीं से भी पर्याप्त नहीं हैं।
मुझे नहीं लगता कि आप प्रत्येक बंगलो के लिए 200k से कम में रहेंगे। घर जितना छोटा होगा, प्रति वर्ग मीटर लागत उतनी ही अधिक होगी। इसमें अभी तक तोड़फोड़ शामिल नहीं है और न ही कोई "Wirtschaftsgebäude"।
कि क्या 2 व्यक्तियों के लिए 60 वर्ग मीटर का बंगलो उचित है, इस पर मैं टिप्पणी नहीं करूंगा क्योंकि मैं आपकी पृष्ठभूमि नहीं जानता।
साथ ही, 5 वर्षों में 1% ब्याज दर के साथ गणना करना अधिकतर आशावादी है बजाय निराशावादी के। यहां बेहतर होगा कि सबसे खराब स्थिति से शुरुआत करें...

सबसे पहले, वास्तव में अच्छी सलाह बिना वस्तु और क्षेत्र के निरीक्षण के नहीं दी जा सकती।
मेरे लिए, पुनर्निर्माण-भाड़ा-स्वयं उपयोग समाधान तर्कसंगत लगता है। किराएदार लागत की हिस्सेदारी करता है, किराया न देना अतिरिक्त वित्तीय स्वतंत्रता प्रदान करता है, सास को पुनर्स्थापित करने की आवश्यकता नहीं है - जो कि समान भूखंड पर नए भवन के साथ कई लोगों, खासकर बुजुर्गों के लिए कठिन होता है। इसके खिलाफ केवल यह अस्पष्ट कथन है कि परिवार किराया देना पसंद नहीं करता।

क्षेत्र के अनुसार, किराया छुट्टियों के कमरे, शिल्पकार आवास या केवल सुसज्जित रूप में भी हो सकता है। इससे किराएदारों या अप्रिय लोगों से भय से अच्छी तरह निपटा जा सकता है, क्योंकि समझौता सुरक्षा लगभग लागू नहीं होती। (अगर ये पूर्वाग्रह किराए देने के खिलाफ इसी कारण से आता है)।

2 छोटे बंगले गिराने और नए बनाने का मतलब न केवल संभावित सहायक आय का त्याग है, बल्कि मौजूदा बोझ के लिए एक महत्वपूर्ण मूल्य भी नष्ट हो सकता है। यह विकल्प मुझे केवल अच्छी पूंजी वाली जेब के लिए व्यवहार्य लगता है। निर्धारित बजट से यह डेनमार्क के किसी भी क्षेत्र में कठिन होगा।

आप स्वामित्व संबंधी स्थिति के बारे में कुछ नहीं लिखते हैं (या मैंने इसे अनदेखा कर दिया?), लेकिन अगर कहा गया है कि सास अपने स्वामित्व में रहना चाहती हैं, तो सबसे पहले यह स्पष्ट किया जाना चाहिए कि घर और जमीन किसकी है। आपकी तरफ से स्वामित्व के बिना मैं कुछ भी निवेश करने की सलाह नहीं दूंगा। बैंकें सास के आवास अधिकार का मूल्यांकन कैसे करेंगी यह संदिग्ध है। यदि वह जमीन के रिकॉर्ड में आंशिक रूप से बनी रहती हैं, तो यह समस्या हल होनी चाहिए कि अन्य वारिसों के साथ कैसे निपटा जाएगा (वारिस से त्याग पत्र?).

बिना फ्लोर प्लान जाने मैं नवीनीकरण की ओर झुकाव रखता हूं।

आप नीचे सास के लिए एक मंजिल बना सकते हैं; बाहर जगह तो है, वहां एक बिना बाधा वाला प्रवेश शायद इतना महंगा भी नहीं होगा। ऊपर की दो मंजिलें आप अपने लिए तैयार कर सकते हैं - मैं अनुमान लगाता हूं कि यह पुनर्निर्माण दो बंगलों के साथ आर्थिक भवन को तोड़ने और नए निर्माण की तुलना में सस्ता पड़ेगा।

और अंदर की सजावट के लिए आपके पास लगभग सभी विकल्प हैं। ठीक है, मुझे यह कहना होगा कि मैं स्थायी रूप से केवल 60 वर्ग मीटर में रहना पसंद नहीं करूंगा और मुझे यह संभावना बहुत अच्छी लगेगी कि दो मंजिलें डिजाइन की जा सकें। इसके अलावा, आप यह पुनर्निर्माण कई चरणों में कर सकते हैं और सास को लंबे समय तक बाहर नहीं जाना पड़ेगा।

लेकिन स्वामित्व संबंधों की मैं पहले जरूर जांच करूंगा और यदि आवश्यक हो तो संशोधित करूंगा। भले ही आपकी पत्नी मालिक हो, आप तब भी अपना पैसा लगा सकते हैं और अगर संभवतः अलगाव हो जाए तो सबसे बुरे मामले में आपको कुछ भी नहीं मिलेगा।

शुरुआत में प्रतिक्रियाओं के लिए बहुत धन्यवाद।

किराए पर देने के विषय में: बिना ज्यादा विस्तार में गए, यह विषय सासू मां के लिए ज़्यादा विकल्प नहीं बल्कि एक ज़िम्मेदारी थी। उन्हें बस अब और दूसरों के साथ अपनी ज़मीन साझा करने का मन नहीं करता। और अगर हम भी उस ज़मीन पर रहना शुरू करें, तो हम भी ऐसा ही महसूस करेंगे। क्या यह एक ऐसी सोच है जिसे वह बरकरार रख सकते हैं, यह एक अलग सवाल है। कुछ साल पहले हुए अंतिम कर्ज पुनर्संरचना के समय नई बैंक का कहना था कि संपत्ति का मूल्य केवल ज़मीन में है, बिल्डिंग में नहीं।

जहां तक स्वामित्व की बात है, बैंक की पहली प्राथमिकता वाली बंधक दस्तावेज़ों में दर्ज है। स्वामित्व और वारिसों के साथ आगे क्या करना है, मैं निश्चित रूप से इसे स्पष्टीकृत करना चाहूंगा इससे पहले कि कोई ठोस निर्णय लिया जाए। और जैसे कि मैं Maria16 को सही समझ रहा हूँ, बैंक भी अपनी बात कहेगी।

करीब 60 वर्ग मीटर के रहने की जगह के साथ हम पिछले लगभग 15 वर्षों से बहुत आरामदायक महसूस कर रहे हैं, खासकर गर्म महीनों में जब छत या बगीचे में बाहर जाने का विकल्प होता है। हमने थोड़े समय के लिए 80 वर्ग मीटर जगह पर भी रहे हैं और उस समय हमें कहीं खोया हुआ सा महसूस हुआ था। सासू मां भी 60 वर्ग मीटर से अधिक से संतुष्ट होंगी (मौजूदा घर के लोअर फ्लोर में, सीढ़ियों के कारण, उनके पास लगभग 53 वर्ग मीटर ही है)।

मुझे लगता है कि विकल्प 1 के लिए वित्तीय संसाधन पूरी तरह से पर्याप्त नहीं हैं।
मुझे नहीं लगता कि आप बंगलो के लिए 2 लाख के नीचे आ पाएंगे। जितना छोटा घर होगा, प्रति वर्ग मीटर लागत उतनी ही अधिक होगी। इसमें टूटफूट की लागत नहीं शामिल है और न ही कोई "आर्थिक भवन" है।
क्या 2 व्यक्तियों के लिए 60 वर्ग मीटर का बंगलो अर्थपूर्ण होगा, इस पर मैं टिप्पणी नहीं कर रहा क्योंकि मुझे आपकी पृष्ठभूमि नहीं पता।
और 1% ब्याज दर के साथ 5 साल में की गई गणना अधिक आशावादी है बजाय निराशावादी के। यहां बेहतर होगा कि सबसे खराब स्थिति के आधार पर सोचें...

सबसे खराब स्थिति शायद यह होगी कि ब्याज दर में काफी वृद्धि हो, 5 साल से कम समय में भारी मरम्मत की ज़रूरत पैदा हो या अन्य कारणों से वित्तीय स्थिति अचानक बदल जाए। यदि तब तक मरम्मत के लिए पैसे भी न बचें, तो हमें बेचना ही पड़ेगा।

हमने सोचा था कि ब्याज दर को एक निर्माण बचत योजना के साथ सुनिश्चित करें, लेकिन लगता है कि मुख्य रूप से लागत ही मायने रखती है।

एक विकल्प यह भी हो सकता है कि दो छोटे भवनों की जगह एक बड़ा भवन (L-आकार में) बनाया जाए। इसमें छोटी ओर पर एक अपार्टमेंट (6 x 10 मीटर), मोड़ पर डबल गैराज (6 x 6 मीटर), और लंबी ओर पर भंडारण, तकनीकी कमरे आदि (? x 6 मीटर) और दूसरी अपार्टमेंट (6 x 10 मीटर) हो। रहने की जगह कम से कम 174 वर्ग मीटर होगी। क्या इससे यह सस्ता होगा? स्वतंत्र ज़मीन के टुकड़े का आकार लगभग 18.5 x 37 मीटर है, कोई ढलान नहीं और एक छोटी ओर सड़क से जुड़ा हुआ है।

मैं बिना फ़र्श योजना जाने, मरम्मत की ओर झुकाव रखूंगा।

आप नीचे सासू मां के लिए एक मंजिल बना सकते हैं; बाहर की जगह तो है ही, वहां एक बाधा-रहित पहुँच शायद ज्यादा महंगा नहीं होगा। ऊपर की दो मंजिलें आप अपने लिए सेट कर सकते हैं - मेरा अनुमान है कि यह परिवर्तन दो बंगलों और आर्थिक भवन के साथ नए निर्माण की तुलना में सस्ता होगा।
और आंतरिक डिज़ाइन के लिए आपके पास लगभग सभी विकल्प हैं। मुझे यह बताना होगा कि मैं सिर्फ 60 वर्ग मीटर में स्थायी रूप से नहीं रहना चाहूंगा और यहां दो मंजिल बनाने का विकल्प शानदार होगा। इसके अलावा, यह बदलाव कई चरणों में किया जा सकता है और सासू मां को लंबे समय के लिए बाहर नहीं जाना पड़ेगा।

प्रति मंजिल लगभग 53 वर्ग मीटर (लोअर फ्लोर और पहली मंजिल) जबकि डाक्टर फ्लोर में 44 वर्ग मीटर रहने की जगह बचती है, बाकी सीढ़ियों का हिस्सा है। मैं भूल गया था कि अटारी में कितना कम स्थान है। लेकिन पहली मंजिल के साथ मिलाकर यह शायद फिर भी ज्यादा होगा। छत की ऊंचाई 4 मीटर है और संभवतः ऊपर एक गैलरी बनाई जा सकती है। हमने यह भी विचार किया था कि ऊपर की मंजिल को हटाकर सामने एक अतिरिक्त निर्माण (नीचे के लिए विंटर गार्डन, पहली मंजिल के लिए छत) जोड़ा जाए। लेकिन यह फिर भी शायद बहुत महंगा हो जाएगा...