पहले परिवर्ती ऋण, फिर निर्माण वित्तपोषण?

शुभ संध्या सभी को,

हम, 26 और 31 वर्ष के, सीधे Gemeinde से एक Grundstück आरक्षित कर चुके हैं और अब Baufinanzierung के लिए एक अच्छा प्रस्ताव खोज रहे हैं। सबसे पहले वांछित Kredit के बारे में संक्षिप्त जानकारी (पहले एक अनुमान):

100% Finanzierung (यानि Nebenosten हम अपने खर्च से भुगतान करेंगे, Grundstück और घर बैंक से)
Grundstückskosten सहित Kanalanschluss आदि: 75 T€
Hausbaukosten अनुमानित (Ausbau, बाकी Eigenleistung के रूप में): 180-200 T€ (KFW होना या नहीं यह लागत पर निर्भर करेगा)
Gesamtkredit: 255-275 T€
मासिक Tilgungsrate: 1000 €

हम एक Mietwohnung में रहते हैं और इसलिए, जब तक घर बन रहा है, हमें एक साथ Miete और Kredit चुकाना होगा। यह हमारे लिए संभव नहीं है।

मेरे ज्ञात विकल्प इस प्रकार हैं:
1. Gesamtkredit लेना Tilgungsauszeit के साथ, जब घर बन रहा हो तब "केवल" Bereitstellungszinsen का भुगतान करना।
2. Grundstück के लिए एक variable Darlehen लेना और इसे Miete के साथ_parallel_ चुकाना। जब Hausplan तय हो जाए तो Gesamtkredit Tilgungsauszeit और Bereitstellungszinsen के साथ लेना।
3. Grundstück के लिए X महीनों के लिए एक fix Darlehen लेना फिक्स Zins के साथ और इसे Miete के साथ_parallel_ चुकाना। जब Hausplan तय हो जाए तो Gesamtkredit Tilgungsauszeit और Bereitstellungszinsen लेना।

चूंकि Grundstück के लिए मांग अत्यधिक है और सभी पहले ही आवंटित हो चुके हैं, हमारे पास केवल अगले सप्ताह तक Kredit आवेदन करने का समय है। इसलिए, Szenario 1 बाहर हो जाता है क्योंकि कोई सटीक योजना अभी ज्ञात नहीं है, सही?

मेरे विचार से Szenario 3 का नुकसान यह है कि Zinsbindung के दौरान हम Hauskredit नहीं ले सकते या यदि ले भी सकते हैं तो केवल इस बैंक से ही। अर्थात, Hausbau संभवतः कम से कम एक साल बाद ही शुरू हो पाएगा, यदि मान लें कि Gesamtangebot सही नहीं है, सही?

बस Szenario 2 ही बचता है। क्या ऐसी बैंकें भी हैं जो Tilgungsauszeit बिना Bereitstellungszinsen के प्रदान करती हैं?

या कोई बेहतर समाधान है जिससे इस समस्या को प्रभावी ढंग से हल किया जा सके?

मुझे वित्तपोषण के बारे में बिल्कुल जानकारी नहीं है और मैंने इसे एक सप्ताह के भीतर सीखा है, इसलिए मुझे उम्मीद है कि यहाँ मुझे थोड़ी और जानकारी दी जाएगी।

बहुत-बहुत धन्यवाद।

ऐसे को Bauzeitzinsen और जानी-मानी Doppelbelastung कहा जाता है। आपके मामले में वित्तीय रूप से लेकिन विस्तार के कारण शारीरिक और मानसिक रूप से भी। आपने विस्तार के लिए कितना समय योजना में रखा है ताकि समय अवधि का अनुमान लगाया जा सके। अगर आप 2 साल की Tilgungsaussetzung के साथ आते हैं तो स्थिति मुश्किल होगी... क्या किराया और ब्याज उठाने के लिए कोई Eigenkapital नहीं है?

हम केवल आवश्यक कार्य, यानी सैनेटरी का काम (+ 1 महीना) पूरा करेंगे और फिर अधूरा घर में प्रवेश करेंगे और वहीं से बाकी सब खत्म करेंगे। हमारे कुछ रिश्तेदार पहले ही ऐसा कर चुके हैं, यह काम करता है, भले ही यह शारीरिक और मानसिक रूप से कठिन हो।

मैं किराया और ब्याज भुगतान करने के सवाल को पूरी तरह नहीं समझ पाया हूँ। मेरे समझ में ब्याज वह प्रदान करने वाला ब्याज है। भुगतान से मूलधन कम नहीं होता। और यही हम करने की सोच रहे हैं, बस मैं पैसा कर्ज़ में लगाना पसंद करूंगा, इसलिए सवाल यह है कि क्या ऐसी बैंकें हैं जो一定 अवधि तक ब्याज नहीं लगातीं, या मैं कुछ गलत समझ रहा हूँ?

हम 2 साल की राहत अवधि भी योजना में नहीं रखते, सलाहकार ने ऐसा मान लिया था। शायद क्योंकि यह अभी सिर्फ एक मसौदा है, जब तक हम वास्तुकार के पास नहीं गए।

एक सामान्य प्रक्रिया इस प्रकार है:
- कर्ज़ अनुबंध का समापन। कोई प्रावधान ब्याज, न तो (कर्ज़) ब्याज न ही पुनर्भुगतान देता है, लेकिन उसके बदले किराया देता है।
- निर्माण कार्य शुरू होता है, पहली बिलें भुगतान की जाती हैं, इसके लिए प्रत्येक बार कर्ज़ का एक हिस्सा भुगतान किया जाता है। प्रत्येक भुगतान किए गए कर्ज़ हिस्से पर अब आप कर्ज़ ब्याज ("निर्माण अवधि ब्याज") देते हैं। आप अब भी किराया देते हैं, लेकिन कोई पुनर्भुगतान नहीं।
- प्रावधान ब्याज मुक्त अवधि के अंत के बाद (समझौते के अनुसार ...) आप अभी तक भुगतान न किए गए कर्ज़ के हिस्से पर प्रावधान ब्याज देते हैं।
- जब कर्ज़ पूरी तरह से भुगतान हो जाता है, तो (अगले पूरे महीने से) पुनर्भुगतान शुरू होता है। फिर आप ब्याज + पुनर्भुगतान देते हैं। आम तौर पर फिर किराया नहीं देना पड़ता।

विस्तार से, यह निश्चित तौर पर कर्ज़ अनुबंध पर निर्भर करता है। पुनर्भुगतान की शुरुआत भुगतान से स्वतंत्र होकर एक निश्चित दिनांक पर भी निर्धारित की जा सकती है (KfW, क्षेत्रीय बैंक कर्ज़, ...), लेकिन हर मामले में पूरी तरह भुगतान के बाद।

कौन सा सलाहकार? वित्तीय सलाहकार? अन्यथा बिबेर ने इसे बहुत अच्छी तरह समझाया है। 0 ब्याज पर (यानी जमा ब्याज ऋण में जोड़ दिए जाएंगे) आप बाजार में कुछ भी नहीं पाएंगे।

बिलकुल यही प्रक्रिया मुझे चाहिए थी! बहुत-बहुत धन्यवाद!

एक सवाल मेरे पास अभी भी है। हमें पहले आर्किटेक्ट के पास जाना होगा, उसके बाद ही हम ऋण के लिए आवेदन कर सकते हैं। और आर्किटेक्ट की भुगतान 100% वित्तपोषण में शामिल है। इसके लिए क्या प्रक्रिया अपनाई जाती है? ऋण अभी तक आवेदन नहीं किया गया है, लेकिन आर्किटेक्ट अपनी फीस जल्द से जल्द चाहता है।

या आर्किटेक्ट की लागतें नोटरी शुल्क जैसे अन्य खर्चों में आती हैं, जिनके लिए हमें खुद का पूंजी (जो वर्तमान में केवल जमीन खरीद के अतिरिक्त खर्चों के लिए पर्याप्त है) इस्तेमाल करनी होगी?