घर बनाने के लिए वित्त पोषण / ज़मीन (स्व-फाइनेंस) महंगी है?

नमस्ते सभी को,

हम ज़मीन की खोज में एक कदम आगे हैं।
हम इस समय बर्लिन के आसपास एक ज़मीन पर नज़र रख रहे हैं, जो सार्वजनिक परिवहन से जुड़ी है। भूमि का मूल्य अनुमान 320€/sqm है, जिसमें 1500sqm की जगह है, जिस पर एक मकान (तहखाना सहित, लगभग 60sqm रहने की जगह) बना हुआ है। इसके साथ एक शेड, एक सीवर गड्ढा और संभवतः एक डुबाया हुआ पूल (90 m3) भी हटाना होगा। हम इसे 440000€ (यानी 293€/sqm) के लिए खरीद सकते हैं, साथ ही खरीद संबंधी अन्य खर्चे स्वयं पूंजी और किस्त ऋण से पूरा करेंगे।
मकान के निर्माण की शुरुआत लगभग 2 साल बाद ही हो सकेगी, क्योंकि मकान मालिक तभी बाहर जाना चाहता है (इसलिए जमीन और मकान दोनों के लिए एक साथ वित्तपोषण संभव नहीं है, किस्त ऋण तब तक चुका दिया जाएगा)।
इसी तरह के इलाक़े में विक्रय प्रति वर्ग मीटर की कीमतें लगभग 350-400€/sqm (लगभग आधी जगह वाले प्लॉट के लिए) हैं।

फिर भी हम थोड़े असमंजस में हैं, क्योंकि हमने डॉ. क्लेन से इस जमीन और उससे मान्य मूलधन के बारे में राय माँगी थी। कथित तौर पर, अगर आप घर गिराने के खर्च को ध्यान में रखें तो यह कीमत काफी अधिक है।
क्या यह वस्तुनिष्ठ रूप से एक महंगा मूल्य है?

इसके अलावा, हमें बताया गया कि बाद में मकान निर्माण के लिए जमीन से केवल 350000€ का ही स्वंय पूंजी हिस्सा माना जाएगा।
क्या कोई समझा सकता है कि 90000€ (या यदि वर्तमान BRW लें तो 130000€) का अंतर क्यों है?
डॉ. क्लेन ने यह भी बताया कि गिराने के खर्चों को निर्माण ऋण से वित्तपोषित नहीं किया जा सकता, बल्कि यह स्वंय पूंजी से ही करना होता है। क्या यह सही है?
और कौन-कौन से अन्य निर्माण-संबंधी खर्च ऐसे हैं जो संपत्ति ऋण के माध्यम से वित्तपोषित नहीं किए जा सकते?
क्या, उदाहरण के लिए, बगीचा और रसोई भी निर्माण वित्तपोषण के अंतर्गत आते हैं?

अगर हम इस निर्माण योजना को बाद में एक बिल्डर या आर्किटेक्ट के साथ तैयार-घर (यानी निश्चित कुल मूल्य) के रूप में बनवाना चाहते हैं और जमीन को स्वंय पूंजी के रूप में धन के तौर पर लगाते हैं, तो क्या यह योजना थोड़ी तंग आंकी गई है?

पहली राय के लिए बहुत धन्यवाद
स्टीफन

नमस्ते, क्या घर की कीमत जमीन के साथ और ध्वस्तीकरण की लागत के साथ 440k है या ध्वस्तीकरण की लागत अलग से जोड़नी होगी? यदि केवल जमीन के 350 वर्ग मीटर से शुरू होने वाले दाम हैं और आपका जमीन और घर इस मूल्य से काफी कम में मिल रहा है, तो यह थोड़ा अजीब है।

हमने अभी-अभी Grundstückswert (जमीन के मूल्य) पर चर्चा की थी। अत्यधिक बड़े Grundstück (जमीन के टुकड़े) को पूरी तरह से Bauland (= Bodenrichtwert) के रूप में मूल्यांकित नहीं किया जाता है। सामान्य स्थिति में, यह उदाहरण के लिए 600 या 800 वर्गमीटर होता है। या Grundstücksbreite (जमीन की चौड़ाई) x 30 या 40 मीटर गहराई। बाकी हिस्सा unbebaubares Gartenland (निर्माण योग्य न होने वाला बगीचा) माना जाता है, जिसकी कीमत काफी कम होती है। अपवाद के तौर पर Villengegenden (विला क्षेत्र) होते हैं, जहां घर के लिए उपयुक्त Grundstück (जमीन) की उम्मीद की जाती है। यह एक छोटा सा digression (प्रसंग) है कि क्यों Dr. Klein Grundstück का मूल्य कम आंकते हैं।
आप यह भी देख सकते हैं कि छोटे Grundstück (जमीन के टुकड़े) आम तौर पर अधिक महंगे होते हैं (क्योंकि इसमें घर और Grundstück का अनुपात अलग होता है)।

आपके लिए उदाहरण गणना: 800 वर्गमीटर Grundstück की कीमत 400€ प्रति वर्गमीटर = T€ 320 + 700 वर्गमीटर Gartenland की कीमत 200€ प्रति वर्गमीटर = T€ 140 - Abriss (तोड़े जाने का खर्च) T€ 20 = Kaufpreis (खरीद मूल्य) T€ 440

इसके अलावा Dr. Klein ने हमें बताया था कि Abrisskosten (तोड़-फोड़ के खर्चे) Baukredit (निर्माण ऋण) से वित्तपोषित नहीं किए जा सकते, बल्कि Eigenkapital (स्वयं की पूंजी) से ही वित्तपोषित करना होता है। क्या यह वास्तव में सही है?
कौन से अन्य Baunebenkosten (निर्माण से जुड़ी सहायक लागतें) Immobilienkredit (रियल एस्टेट ऋण) से वित्तपोषित नहीं की जा सकती हैं?
क्या उदाहरण के लिए Garten (बगीचा) और Küche (रसोईघर) भी Baufinanzierung (निर्माण वित्तपोषण) के तहत वित्तपोषित किए जा सकते हैं?

मूल रूप से, सब कुछ Baufinanzierung (निर्माण वित्तपोषण) के तहत संभव है। यह सब Beleihungsauslauf (ऋण अनुपात) और प्रदर्शनी की बात है। Abriss (तोड़ना) घर के मूल्य में वृद्धि नहीं करता। Küche (रसोईघर) भी नहीं।
सरलीकरण के लिए बस यह कहें कि आप T€ 60 कम Eigenkapital (स्वयं की पूंजी) लाते हैं और उससे Abriss (तोड़फोड़) और Küche (रसोई) का भुगतान कर देते हैं। यह वैसा ही है, जैसे आप Eigenkapital सीधे निर्माण में लगाते हैं और फिर बैंक से T€ 60 वापस मांगते हैं।

हमने अभी अभी ज़मीन के मूल्य पर चर्चा की थी।

... मज़ेदार बात यह है कि यह चर्चा बर्लिन के आसपास के इलाक़ों में भी हुई। ;)

क्या यह वस्तुनिष्ठ रूप से बहुत महंगा मूल्य है?

यह भी एक सवाल है जो हाल ही में यहाँ बार-बार उठा है। आप एक बाज़ार में हैं, जो आर्थिक दृष्टिकोण से वह (आदर्श) स्थान है जहाँ मांग और आपूर्ति मिलती हैं। इस समय मांग आपूर्ति से कई गुना अधिक है (लगभग पूरे जर्मनी में), इसलिए अधिक कीमतें माँगी और दी जा रही हैं, इसलिए आपके सवाल का जवाब केवल यही हो सकता है: अगर यह ज़मीन आपके लिए इस कीमत की क़ीमती है और आप इसे चुका सकते हैं (टूटे हुए हिस्सों की मरम्मत और नए निर्माण सहित), तो यह बहुत महंगा नहीं है। अन्यथा, इससे दूर ही रहना बेहतर होगा।

क्या यह थोड़ा बहुत तंग बजट है, यदि हम निर्माण योजना को फिर एक बिल्डर या आर्किटेक्ट के साथ प्रासंगिक तैयार घर (यानी तय कुल कीमत) के तहत बनवाना चाहते हैं और ज़मीन को अपनी पूंजी के रूप में वित्त पोषित करना चाहते हैं?

यह आपके योजना निर्मित भवन पर अधिक निर्भर करता है, लेकिन आज के नजरिए से मैं दो-तीन वर्षों में अपेक्षा करूंगा कि 350,000 यूरो की पूरी कीमत में अच्छा सुसज्जित कोई बड़ा स्वतंत्र एकल परिवार का घर नहीं मिलेगा।

नमस्ते, क्या घर की कीमत जमीन और नीचे गिराने की लागत के साथ 440k है या नीचे गिराने की लागत अलग से आएगी? अगर खाली जमीन की कीमत 350 वर्ग मीटर से शुरू होती है और आपका जमीन प्लस घर इस कीमत से काफी कम में मिल रहा है तो यह थोड़ा आश्चर्यजनक है

नीचे गिराने की लागत अलग से आएगी, हाँ। लेकिन अब लगभग हर बर्लिन के आस-पास के निर्माण स्थल पर कुछ न कुछ है जिसे नीचे गिराना पड़ता है...

एक सवाल यह है कि क्या बहुत महंगा होगा। एक सस्ती विकल्प जाहिर तौर पर नहीं है। इसलिए सवाल ज्यादा यह है कि करना है या नहीं। इसका उत्तर आपकी इस जमीन के प्रति लगाव और वित्तीय संभावनाओं से निकलता है।
मैं महंगी कीमत की चिंता नहीं करूंगा और अगर मैं जमीन चाहता तो खरीद लेता। पूरी खुद की पूंजी खरीद में लगाने के बजाय, मैं कुछ और फाइनेंस करता ताकि तोड़फोड़ के लिए नकदी बची रहे। वर्तमान ब्याज दरों पर यह भी कोई समस्या नहीं है। यह आपको लचीलापन देता है कि जब तोड़फोड़ का समय आए तो उसके वित्तपोषण के बारे में चिंता न करें।