क्या आर्किटेक्ट अपनी संविदात्मक जिम्मेदारियाँ पूरी करता है?

नमस्कार,

हम एक एकल परिवार का मकान बना रहे हैं और अभी एस्ट्रिच का इंतजार कर रहे हैं। हमने एक आर्किटेक्ट को पहले Leistungsphase 1-4 के लिए नियुक्त किया और बाद में Leistungsphase 5-8 के लिए। यानी हम Einzelvergabe के साथ निर्माण कर रहे हैं। आर्किटेक्ट के अनुबंध में Auftragnehmer के कार्यों के बारे में लिखा है:

2Auftragnehmer के मूल कार्य
2.1 § 35 HOAI के अनुसार Leistungsphasen:
5. Ausführungsplanung
6. Vergabe की तैयारी
7. Vergabe में सहयोग
8. Objektüberwachung, Bauüberwachung और दस्तावेजीकरण

2.2 अतिरिक्त रूप से आदेश दिया गया है:
- Energieeinsparungsverordnung के तहत थर्मल Bauphysik की सेवाएं, जिसमें kfw Antrag और Abrechnung शामिल हैं
- एक Entwässerungsgesuch की तैयारी (kostenneutral)

अब ऐसा है कि आर्किटेक्ट हमारा प्रोजेक्ट केवल आंशिक रूप से संभाल रहे हैं। 3 महीने बाद मुझे पता चला कि उनकी एक बड़ी आर्किटेक्ट ऑफ़िस में 30 घंटे की नौकरी भी है और वे अन्य कर्तव्यों में भी व्यस्त हैं। उन्होंने मुझे आश्वस्त किया "कि वह हमारे प्रोजेक्ट के लिए पर्याप्त समय रखते हैं।" पर मैं इस धारणा से सहमत नहीं हूँ और एक Erstbauherr के रूप में मेरा मानना है कि वह अपना काम ठीक से नहीं कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, ऑफ़र लेना और Vergabe की प्रक्रिया मैंने खिड़कियों के बाद से पूरी तरह से स्वयं संभाली है, क्योंकि अन्यथा आज तक हम एक Rohbauer की तलाश में होते।

मेरा असली सवाल है: क्या आर्किटेक्ट की एक न्यूनतम सेवा सीमा है जिस पर हम भरोसा कर सकते हैं? HOAI में तो अलग-अलग Leistungsphasen के लिए Grundleistungen बताए गए हैं। क्या ये कम से कम उपलब्ध कराए जाने चाहिए या इन्हें अधिकतर सिफारिश माना जाना चाहिए कि ये सेवाएं अतिरिक्त नहीं ली जा सकतीं?

Bauüberwachung का वर्तमान स्वरूप ऐसा है कि आर्किटेक्ट कभी-कभी साइट पर आते हैं और मोबाइल से फोटो लेते हैं। वे कहते हैं कि कोई दस्तावेजीकरण नहीं होगा, केवल तब होगा जब कुछ गलत हो। Bauablaufplan अपेक्षाकृत देर से (खिड़कियां लगने के बाद) बनाया गया और जब पुताई करने वाले को 2 सप्ताह की देरी हुई तो इसे धीरे-धीरे अपडेट किया गया। नया BAP हीटिंग इंजीनियर को केवल उसके नए कार्य आरंभ होने के 1 सप्ताह पहले भेजा गया, इसलिए वह तुरंत प्रतिक्रिया नहीं दे सके —> इसके कारण फिर 2 सप्ताह की देरी हुई। मुझे कुछ ongoing लागत विवरण भी प्राप्त नहीं हो रहा है, जबकि इसे मौखिक रूप से वादा किया गया था। और भी बहुत कुछ।

अब मेरी रुचि यह है ... क्या आर्किटेक्ट औपचारिक रूप से अपनी जिम्मेदारियों का पालन कर रहे हैं और मैं अंत में केवल Leistungsphase 8 के लिए लगभग 10,000€ भुगतान कर रहा हूँ सिर्फ इसलिए कि वे कभी-कभी मोबाइल से फोटो लेते हैं? या मुझे अधिक दस्तावेजीकरण का अधिकार है?

मैंने आर्किटेक्ट्स कमर से भी सावधानीपूर्वक इस स्थिति का मूल्यांकन करवाने की कोशिश की है। पर वे पहले मेरा नाम और आर्किटेक्ट का नाम (जो वेरीफाइड है) जानना चाहते हैं। मैं अभी इसे गुमनाम रखना चाहता हूँ क्योंकि मकान बनवाने का समापन मेरी सर्वोच्च प्राथमिकता है। यही कारण है कि मैं कई अपमानजनक बीमारियां सह रहा हूँ। मैंने जल्दी समझ लिया कि बिना आर्किटेक्ट के यह काम संभव नहीं होगा।

यदि आपने लिखित रूप में संविदात्मक सेवा पूरी करने के लिए अनुरोध नहीं किया है, तो मुझे अंत में भुगतान से मना करने का लगभग कोई मौका नहीं दिखता है।

क्या आर्किटेक्ट ने प्रस्तुतियों के लिए सेवा विवरण और निविदा दस्तावेज़ प्रदान किए हैं?

क्या लागतें निर्धारित सीमाओं के भीतर हैं, यह आपको अपने स्वार्थ में स्वयं जांचना चाहिए। क्या अब तक के प्रस्तुतियाँ बजट के भीतर हैं (आर्किटेक्ट की अनुमानित लागत सीमा के अनुसार)?

आर्किटेक्ट ने कार्यान्वयन योजनाएँ (Leistungsphase 5) और कार्य विवरण सूची (Leistungsphase 6) तैयार की हैं और मुझे भेजी हैं। दोनों LPs को मैं भी निर्विवाद मानता हूँ। Vergabe में Mitwirkung (Leistungsphase 7) कभी वास्तव में मौजूद नहीं थी, इसके विपरीत शुरुआत में मैं उस पर भरोसा करता रहा और इसी वजह से खिड़कियों के लिए 12 हफ़्तों की प्रतीक्षा करनी पड़ी।

मेरे लिए सबसे कठिन समझने वाली Leistungsphase 8 है। क्या इसके लिए कोई न्यूनतम मानक है जिसे पूरा करना आवश्यक है? क्या कुछ दस्तावेज़ अनिवार्य रूप से शामिल होने चाहिए? इससे पहले कि मैं उसके अनुबंधिक कर्तव्यों की अनुपालना न करने की लिखित सूचना दूँ, मैं पहले समझना चाहता हूँ कि उसके कर्तव्य ठीक क्या हैं।

चिंता मत करो, मैं अब उस पर भरोसा नहीं करता और स्वयं ही खर्चों (पूर्व और शेष) का पालन कर रहा हूँ।

देखो तो सही HOAI में आर्किटेक्ट को ठीक-ठीक क्या करना होता है।

पूरी सूची न होने का दावा किए बिना:

LPH 8 ऑब्जेक्ट निगरानी (निर्माण निगरानी) और दस्तावेज़ीकरण
• कार्यान्वयन की निगरानी और समन्वय करना
• समय-सारिणी तैयार करना और अपडेट करना, निर्माण डायरी रखना
• निर्माण कार्य की स्वीकार्यता, दोषों का पता लगाना और उनकी मरम्मत की निगरानी करना
• बिलों की जांच और लागत निर्धारण, लागत नियंत्रण
• सरकारी स्वीकृतियों का आयोजन
• ऑब्जेक्ट का हस्तांतरण
• वारंटी अवधि की सूची बनाना
• भुगतान योजनाओं और विस्तृत समय, लागत या क्षमता योजनाओं का निर्माण, निगरानी और अद्यतन करना
• मूल सेवा से आगे की निर्माण प्रबंधन

आप "Erläuterung der HOAI" भी गूगल कर सकते हैं।

ठीक है। मुझे पता है कि HOAI के अनुसार प्रत्येक LP के लिए मूलभूत सेवाएं होती हैं। मैं अब तक केवल इस बात को लेकर सुनिश्चित नहीं था कि क्या ठीक यही सेवाएं देनी होंगी। Leistungsphase 8 में यह 16 मूलभूत सेवाएं होंगी, जिनमें से कई अब तक पूरी नहीं हुई हैं।

यदि आपने अनुबंधिक सेवा की पूर्ति के लिए लिखित रूप में आग्रह नहीं किया है, तो मैं अंत में भुगतान अस्वीकार करने की कोई संभावना नहीं देखता।

आपके अनुसार मुझे वास्तुकार से कैसे अनुरोध करना चाहिए? शायद:

"माननीय xxx,

मेरे अवलोकन के लिए मेरे पास अभी निम्नलिखित दस्तावेज़ नहीं हैं:

[*]वर्तमान निर्माण प्रक्रिया योजना
[*]अब तक की निर्माण प्रक्रिया का दस्तावेजीकरण
[*]आंतरिक प्लास्टर, ड्राईवॉल आदि के Gewerke की बिल जांच
[*]खिड़कियों, आंतरिक प्लास्टर, कंक्रीट कार्य आदि के Gewerke का स्वीकृति प्रोटोकॉल
[*]लागत निर्धारण
[*]दस्तावेज़ीकरण, रेखाचित्रात्मक प्रस्तुतियों और परियोजना के गणनात्मक परिणामों का व्यवस्थित संकलन

कृपया मुझे xxx तक दस्तावेज़ भेज दें।"

और भी बहुत कुछ होगा।