मौजूदा ब्याज दर स्थितियां बंधक ऋण के लिए

नमस्ते प्रिय समुदाय,

यह थ्रेड इस लिए है कि वर्तमान मकान बनाने वाले या संपत्ति क्रेता मार्केट में वर्तमान ब्याज दरों का आकलन कर सकें और उनके लिए फिक्स्ड ब्याज या परिवर्तनीय वित्तपोषण का निर्णय लेना आसान हो जाए। मैं यहाँ आज की [EZB]-मीटिंग की एक संक्षिप्त सूचना के साथ शुरू करता हूँ और साथ ही वर्तमान [Euribor] दरों की स्थिति बताता हूँ। वर्तमान में बाजार में फिक्स्ड ब्याज दरें 3.5% से 4.5% तक निर्धारित हैं। परिवर्तनीय ब्याज पर अतिरिक्त शुल्क ग्राहक की क्रेडिट योग्यता और निःसंदेह वार्ता क्षमता पर निर्भर करता है।

आज की [EZB] की 02.02.23 की बैठक में निर्णय:

तीन मुख्य ब्याज दरों में 0.5% की समायोजन। नया मुख्य पुनर्वित्त दर (= लीड रेट) 3%, शीर्ष पुनर्वित्त दर 3.25%, जमा सुविधा 2.50%।
साथ ही यह घोषणा की गई कि ब्याज दरों को और बढ़ाया जाएगा - इसलिए मार्च में मुख्य पुनर्वित्त दर को फिर से 0.5% बढ़ाकर --> लीड रेट फिर से 3.5% किया जाएगा।

01.02.23 को 3M-[Euribor]: 2.483
01.02.23 को 6M-[Euribor]: 3.009
01.02.23 को 12M-[Euribor]: 3.414

मैं यहाँ आज के EZB बैठक की एक संक्षिप्त सूचना और वर्तमान Euribor दरों की स्थिति के साथ शुरुआत करता हूँ।

फिर कृपया फ़ोरम के सदस्यों को यह भी समझाएं कि EZB दर का अचल संपत्ति वित्तपोषण के दीर्घकालिक पुनर्वित्त पोषण से कोई संबंध नहीं है। आज का निर्णय अचल संपत्ति वित्तपोषण के लिए ब्याज दरों में बिल्कुल कोई बदलाव नहीं लाता है।
बाजार को ट्रैक करने के लिए, SWAP मध्य दरों को देखना आवश्यक है। यही पुनर्वित्त पोषण की आधारशिला / गणना का आधार है।



इसके ऊपर बैंक अपनी मार्जिन और तरलता लागत जोड़ती है। या, पोर्टल और ब्रोकर के मामले में शर्तों में 1-4% तक की कमीशन शामिल होती है।

वर्तमान में बाजार में फिक्स्ड ब्याज दरें 3.5% से 4.5% के बीच फिक्स्ड हैं।

पाठक इससे क्या समझ सकता है? कौन सी ब्याज अवधि तय है? कौन सा ऋण-निवेश अनुपात है? कौन सा क्षेत्र है? कौन सी अवधि = भुगतान अवधि? ग्राहक की भुगतान क्षमता कैसी है?

आज का निर्णय अचल संपत्ति वित्तपोषण के ब्याज दरों में बिल्कुल कोई बदलाव नहीं करता है।

तो तुम मानते हो कि कुछ नहीं बदलेगा और आज यूरोपीय सेंट्रल बैंक द्वारा 0.5 प्रतिशत की ब्याज वृद्धि के बावजूद वित्तपोषण ब्याज दरें आगे नहीं बढ़ेंगी। मैं ऐसा नहीं मानता। स्थायी पूंजीगत वस्तुओं के क्षेत्र में हम पहले ही लगभग 6 प्रतिशत पर हैं, और यह धीरे-धीरे 7 प्रतिशत की ओर बढ़ रहा है।

साल के अंत तक हम 8 - 10 प्रतिशत ब्याज दरों की बात कर रहे हैं। इस लिहाज से 4 प्रतिशत से नीचे की ब्याज दरें अभी भी बहुत सस्ती हैं। 2010 में भी मैं 3.25 प्रतिशत से ऊपर होने के बावजूद काफी खुश था। किसी भी संभावित पुनर्वित्तपोषण के लिए वर्तमान में समान शर्तें संभव हैं।

आज का निर्णय रियल एस्टेट फाइनेंसिंग के ब्याज दरों पर बिल्कुल कोई असर नहीं डालता है।

तो तुम मानते हो कि कुछ भी नहीं बदलेगा और ईसीबी के आज 0.5 प्रतिशत की ब्याज दर वृद्धि के बावजूद फाइनेंसिंग ब्याज दरें और नहीं बढ़ेंगी।
मुझे यह विश्वास नहीं है। टिकाऊ पूंजीगत वस्तुओं के क्षेत्र में हम पहले से ही लगभग 6 प्रतिशत पर हैं, जो बढ़कर लगभग 7 प्रतिशत की दिशा में जा रहे हैं।

साल के अंत तक हम 8 - 10 प्रतिशत ब्याज दरों की बात कर रहे हैं। इसलिए, 4 प्रतिशत से कम ब्याज दरें अभी भी बहुत सस्ती हैं।
2010 में मैं भी 3.25 प्रतिशत से ऊपर होने पर काफी खुश था। वर्तमान में समान शर्तों पर कोई भी पुनर्वित्त उपलब्ध होगा।

ब्याज दर सबसे देर से 2024 के मध्य तक 15 वर्षों के लिए 2% पर होगी, कोई दांव।
8-10%

तो तुम्हारा मानना है कि कुछ नहीं बदलेगा और आज EZB द्वारा 0.5 प्रतिशत की ब्याज वृद्धि के बावजूद वित्तपोषण ब्याज दरें और नहीं बढ़ेंगी।
मुझे यह विश्वास नहीं है।

विश्वास का अर्थ जानना नहीं होता। इसलिए मुझे भी विश्वास नहीं है, बल्कि मैं इस क्षेत्र में काम करता हूँ और जानता हूँ कि विभिन्न कारकों के बीच कौन से सम्बन्ध होते हैं।
एक अच्छा उदाहरण है पिछले साल की EZB की बढ़ोतरी। वृद्धि के बावजूद दीर्घकालिक ब्याज दरें काफी घट गईं।
साथ ही, वर्तमान और आगामी बढ़ोतरी पहले से ही बाज़ार में समाहित है।

मैं व्यक्तिगत रूप से दीर्घकालिक ब्याज दर में मध्यम वृद्धि की उम्मीद करता हूँ, जिसमें ऊपर-नीचे उतार-चढ़ाव हो सकते हैं।

तुम्हारे समझाने के लिए। बैंक EZB दर के साथ अल्पकालिक ऋण लेते हैं (या EZB को धन जमा करते हैं)। इससे दीर्घकालिक ऋण वित्तपोषित नहीं होते। इसके लिए पूंजी बाजार उपकरण होते हैं। सबसे प्रसिद्ध है Pfandbrief - जो कि उदाहरण के लिए संस्थागत निवेशकों द्वारा खरीदा जाता है। या बैंक अवधि रूपांतरण करते हैं = जो अल्पकालिक उपलब्ध तरलता (ग्राहक जमा) है उसे दीर्घकालिक ऋण के रूप में उधार देते हैं। तेजी से बढ़ती ब्याज दरों के समय यह बहुत खतरनाक होता है। इसलिए आजकल कई बैंकों को विशेष रूप से बड़ी समस्याएँ हो रही हैं, क्योंकि 2021 की 1% की वित्तपोषण अब ऐसे जमा से वित्तपोषित करनी पड़ती है जिसपर ब्याज देना होता है - यदि बैंक आज 1% ब्याज देता है, तो वह स्पष्ट नुकसान में होता है।

यहाँ एक और थ्रेड है, जहाँ ब्याज दर की स्थिति पर कुछ चर्चा हुई थी: मुझे लगता है कि यह किसी भवन वित्तपोषण प्रदाता द्वारा संचालित है, लेकिन अंततः हमने वहाँ अधिकांशतः स्वतंत्र रूप से चर्चा की।

अन्यथा, शायद आप पिछले साल के गृह ऋण ब्याज दरों को एक बार देखें (जैसे कि Interhyp का एक ब्याज चार्ट होता है) और आप ईजेडबी के मुख्य ब्याज दर से स्वतंत्र रूप से एक स्पष्ट उतार-चढ़ाव देखेंगे। उदाहरण के लिए, जनवरी से जुलाई तक भवन ऋण ब्याज दरें काफी बढ़ी थीं (~1%->3.4%) जबकि पहली EZB वृद्धि जुलाई के अंत में ही हुई थी। बाकी साल में यह फिर भी उतार-चढ़ाव करती रही (कभी-कभी लगभग एक प्रतिशत अंक गिर गई, फिर डेढ़ प्रतिशत तक बढ़ी, फिर फिर से नीचे-ऊपर... कुल मिलाकर बहुत अस्थिर...) जबकि मुख्य ब्याज दर में केवल वृद्धि हुई। इसलिए: नहीं, आमतौर पर सीधे प्रभाव नहीं होते...

लगभग (दीर्घकालिक दृष्टि से) ये मालिकाना रूप से एक समान दिशा में होती हैं। मैंने उदाहरण के लिए एक पुरानी ग्राफ़िक देखी थी:




लेकिन यदि आप ध्यान से देखें, तो भवन ऋण ब्याज दरें आमतौर पर मुख्य ब्याज दर के बढ़ने या गिरने से पहले ही बढ़ना या घटना शुरू कर देती हैं। अन्यथा ये सामान्यत: अधिक अस्थिर भी होती हैं...