जमीन अलग से खरीदें या साथ में वित्तपोषित करें?

नमस्ते सभी को,

मैं अचानक मेरी इच्छित क्षेत्र में एक नए आवास क्षेत्र में एक तुलनात्मक रूप से सस्ता भवन स्थल मिला।
विशिष्ट रूप से, यह लगभग 86,000€ के लिए 720 वर्ग मीटर का एक भूखंड है, तकनीकी विकास (पानी/ग Morales, बिजली, दूरसंचार, कुल लगभग 12,000€?) और खरीद की अतिरिक्त लागत (लगभग 6,800€) अलग से।
मेरे पास वर्तमान में लगभग 80k€ की तरल स्वामित्व पूंजी उपलब्ध है।
समग्र परियोजना की मोटी योजना एक एकल परिवार के घर के लिए लगभग 550,000€ है, जिसका क्षेत्रफल लगभग 150m2 होगा।

अब सवाल यह है कि मैं

विकल्प 1) उपभोक्ता ऋण के माध्यम से सीधे भूखंड खरीदूँ। इसके बाद मुझे केवल निर्माण लागत को वित्तपोषित करना होगा, और वह भी 100% (+ बाहरी संरचनाएं, रसोई आदि), या
विकल्प 2) मैं जल्दी से बैंक जाता हूँ और उनसे सम्पूर्ण परियोजना - भूखंड + घर निर्माण - के लिए रियल एस्टेट फाइनेंसिंग के बारे में बात करता हूँ। वहाँ मैं अपनी 80k€ की स्वामित्व पूंजी शामिल कर सकता हूँ, लेकिन तर्कसंगत रूप से उच्च वित्तपोषण राशि होगी।

विकल्प 2 में मुझे यह समस्या होगी कि मुझे अभी कोई ठोस वित्तीय आवश्यकता पता नहीं है, क्योंकि अभी कुछ भी योजना में नहीं है। आमतौर पर ऐसा कैसे होता है?

आपके दृष्टिकोण से इन दोनों विकल्पों के पक्ष और विपक्ष क्या हैं? क्या ऐसे अन्य विकल्प हैं जो मैं अभी नहीं देख पा रहा हूँ?
मेरा सहज अभिमान किसी न किसी रूप में विकल्प 1 की ओर झुकता है, क्योंकि इस तरह मैं भूखंड पहले ही सुरक्षित कर लूँगा और सबसे खराब स्थिति में भी यदि कोई कारण से योजना का निर्माण विफल होता है, तो इसे मैं फिर बेच भी सकता हूँ।

आपके फीडबैक के लिए धन्यवाद,
स्टेफ़न

विकल्प 1) उपभोक्ता ऋण की मदद से सीधे ज़मीन खरीदना। इससे मुझे बाद में केवल निर्माण लागत का वित्तपोषण करना होगा, लेकिन वह 100% (+ बाहरी निर्माण, रसोई आदि) होना चाहिए या
विकल्प 2) मैं सबसे तेज़ तरीके से बैंक जाकर सम्पूर्ण परियोजना के लिए ज़मीन + घर के निर्माण की अचल संपत्ति ऋण के बारे में बात करूँ। वहाँ मैं अपनी 80k€ की स्व-पूंजी ला सकता हूँ, लेकिन स्वाभाविक रूप से ऋण राशि अधिक होगी।

वित्तपोषण राशि और स्व-पूंजी का प्रयोग प्रत्येक बार समान होता है। उपभोक्ता ऋण में बहुत अधिक ब्याज दर और किस्त भुगतान का नुकसान होता है। लेकिन इसे विकल्प 2 में भी उपयोग किया जा सकता है।

विकल्प 2 में मुझे यह समस्या होगी कि मुझे अभी कोई निश्चित वित्तपोषण आवश्यकता नहीं पता क्योंकि अभी कुछ भी योजना नहीं बनाई गई है। आमतौर पर ऐसा कैसे होता है?

आप अपनी निश्चित वित्तपोषण आवश्यकता के साथ बैंक जाते हैं ;)। यदि आप इसे नहीं जानते हैं, तो आपको पूर्ण अचल संपत्ति वित्तपोषण की आवश्यकता नहीं है।

आपकी स्थिति में पर्याप्त स्व-पूंजी ली जाती है (जिसकी मात्रा बैंक आपको बताएगी) और ज़मीन को या तो परिवर्ती रूप में या 1-2 वर्षों के लिए वित्तपोषित किया जाता है। इसके बाद आप अपनी निश्चित वित्तपोषण आवश्यकता के साथ बैंक जाते हैं और एक पूर्ण पैकेज तैयार करते हैं - GAK (ज़मीन खरीद ऋण) का समाधान तथा घर के निर्माण के लिए धन।

फाइनेंसिंग राशि और स्व-पूंजी का उपयोग दोनों समान हैं। उपभोक्ता ऋण की बहुत उच्च ब्याज दर और चुकौती दर की कमी होती है। लेकिन इसे विकल्प 2 में भी उपयोग किया जा सकता है।

आप अपनी विशिष्ट फाइनेंसिंग आवश्यकता के साथ बैंक के पास जाते हैं ;)। यदि आप इसे नहीं जानते हैं, तो आपको पूरी संपत्ति फाइनेंसिंग की आवश्यकता नहीं है।

आपकी स्थिति में पर्याप्त स्व-पूंजी ली जाती है (उसकी राशि बैंक आपको बताएगी) और जमीन को या तो परिवर्तनीय रूप से या 1-2 वर्षों के लिए वित्त पोषित किया जाता है। इसके बाद आप अपनी विशिष्ट फाइनेंसिंग आवश्यकता के साथ बैंक के पास जाते हैं और एक पूरा पैकेज तैयार करते हैं - GAK (भूमि क्रय ऋण) की अदायगी तथा घर निर्माण के लिए फंड।

बहुत धन्यवाद पहले से ही इसके लिए। यह "भूमि क्रय ऋण" (मैंने पहले कभी नहीं सुना :D) मूल रूप से केवल जमीन के लिए एक रियल एस्टेट फाइनेंसिंग है, जिसमें भूमि अभिलेख में बंधक आदि शामिल हैं, सही?
क्या मुझे इसके लिए जरूरी रूप से उसी बैंक को चुनना होगा, जिससे मैं बाद में पूरे प्रोजेक्ट की फाइनेंसिंग करूंगा, या यह कोई फर्क नहीं पड़ता (क्योंकि इसे वैसे भी चुकाया जा रहा है)?

आप कोई भी बैंक ले सकते हैं। लेकिन महत्वपूर्ण यह है कि आप इसके लिए कोई लंबी ब्याज अवधि न निर्धारित करें, क्योंकि तब बैंक 10 वर्षों तक जमीन रिकॉर्ड में रहेगी और घर की वित्तपोषण में आपको लगभग कोई दूसरी बैंक नहीं चाहती। इसलिए इस तरह की वित्तपोषण या तो परिवर्तनीय होती है या बहुत कम अवधि के साथ होती है (यदि आप 1-2 वर्षों में गंभीरता से निर्माण करना चाहते हैं)।

पहले से ही बहुत धन्यवाद। यह "Grundstücksankaufskredit" (मैंने यह पहले कभी सुना नहीं है :D) मूलतः केवल ज़मीन के लिए एक संपत्ति वित्तपोषण है, जिसमें ज़मीन के रिकॉर्ड में बंधक आदि शामिल हैं, सही?

बिल्कुल।

क्या मुझे इसके लिए जरूरी होगा कि मैं वही बैंक चुनूं जिससे मैं बाद में पूरे प्रोजेक्ट का फाइनेंसिंग कराऊं, या इससे फर्क नहीं पड़ता (क्योंकि इसे वैसे भी चुकाना होगा)?

इसमें अच्छी बात यह है कि a) आप अभी एक बैंक चुन सकते हैं, जिसे बाद में जरूरी नहीं कि आपको ही लेना पड़े और b) यह बैंक, अगर ऐसा होगा, तो आपको ग्राहक बनाए रखने के लिए थोड़ा ज्यादा प्रयास करेगा।
तो आप केवल जीत सकते हैं।

यदि आप बिलकुल सटीक निर्माण लागत नहीं जानते हैं + बिलकुल यह नहीं जानते कि आप क्या बना सकते हैं (घर की योजना + निर्माण अनुमति)
तो मैं सलाह दूंगा कि सबसे पहले ज़मीन के बारे में सोचें।

ज़मीन को बैंक घर की फाइनेंसिंग में खुद की पूंजी के रूप में उपयोग करेगी, इसलिए यह कोई समस्या नहीं है।

फिर मैं संभवतः पूरी पूंजी का उपयोग करूंगा, और जो थोड़ा हिस्सा बचता है (25 हजार यूरो) उसे सस्ते निजी ऋण से फाइनेंस करूंगा, क्योंकि:
- छोटी निर्माण फाइनेंसिंग (जैसे 50 हजार यूरो या 75 हजार यूरो) निजी ऋण की तुलना में केवल थोड़ा सस्ती होती है
- जमीन का रजिस्ट्रीकरण भी खर्चीला होता है (नोटरी/न्यायालय)
- आप पहले बैंक के प्रति बंधे होते हैं (जब तक आप वैरिएबल फाइनेंसिंग नहीं करते हैं, और यहाँ पर तो निजी ऋण से लागत ज्यादा होती है)
- अधिकांश बैंकों में आप निजी ऋण सीधे और बिना लागत के चुका सकते हैं

जब घर की योजना पूरी हो जाए, तब मैं घर की फाइनेंसिंग के बारे में सोचूंगा, और संभवतः निजी ऋण चुका दूंगा, अगर उसमें कोई बाकी कर्जा हो।