alive&kicking
28.08.2015 01:01:53
- #1
Bonjour à tous ceux qui enrichissent ce forum avec leurs expériences et leurs super conseils.
Ce serait formidable si vous pouviez nous donner votre avis sur la situation suivante.
Nous possédons un terrain de 1000 m² sans constructions dans une commune (qui a tout, de la maternelle, toutes les écoles, un centre commercial, des médecins, un accès autoroutier, etc.) au sud de Munich (S-Bahn, 25 minutes en ville), situation calme dans un lotissement de maisons individuelles avec 90 % de constructions anciennes. Les demandes de renseignements préalables ont montré que la commune souhaite une densification et que nous pouvons donc construire « presque » tout dessus, 2 maisons individuelles, un triplex ou une maison jumelée et une maison individuelle. Le triplex a été immédiatement éliminé, trop peu qualitatif. Évidemment, tout est destiné à la location. Comme il s’agit d’un terrain familial, nous aimerions le garder et le transmettre plus tard à nos enfants.
Le rendement me semble problématique, car les prix du terrain approchent presque les 1000 €, mais les revenus locatifs potentiels (difficiles à déterminer également) ne reflètent pas cela. Ceux-ci devraient se situer entre 11 € et 12 € par m² (source : architecte, locataires potentiels, Immoscout). Nous ne voulons pas saturer le terrain, mais quand même le construire de manière sensée, mais c’est justement la grande question ici. J’ai des difficultés à calculer le rendement et ne veux pas non plus embellir la réalité. Il ne s’agit pas pour nous d’un rendement maximal, mais quelle que soit la variante de construction que je calcule, je n’obtiens rien qui me donne vraiment envie de construire dessus. Ou alors, je ne comprends pas.
Voici les données de base :
Terrain, valeur ~ 900 000
Capital propre ~ 600 000
Coût/maison ~ 400 000 (frais annexes compris) (peu importe si maison individuelle ou maison jumelée)
Financement : 1,67 % sur 10 ans, on peut sûrement faire mieux et aussi sans dilution Euribor ou prêt-épargne-logement
Financement uniquement par les revenus locatifs
Variantes :
- deux maisons individuelles, par exemple à 180 m² (est-ce que c’est louable ? Là on dépasse les 2000 €, c’est un peu juste, non ?)
- une maison individuelle de 180 m² et une maison jumelée de 140 m²-150 m² chacune
Donc, c’est finançable. Mais qu’en est-il du rendement et surtout, quelle est la situation par exemple après 10 ans, dépréciation, etc. ? Dans mes « calculs » avec deux maisons individuelles à 400 000 et un crédit de 200 000, cela revient presque à un jeu à somme nulle, du moins après 10 ans (le crédit serait remboursé après environ 6 ans). Au maximum, je parviens à 1 %, ce qui est pour moi juste à la limite et donc peu attrayant.
J’espère ne rien avoir oublié. Ce serait bien de lire vos avis.
Martin
Ce serait formidable si vous pouviez nous donner votre avis sur la situation suivante.
Nous possédons un terrain de 1000 m² sans constructions dans une commune (qui a tout, de la maternelle, toutes les écoles, un centre commercial, des médecins, un accès autoroutier, etc.) au sud de Munich (S-Bahn, 25 minutes en ville), situation calme dans un lotissement de maisons individuelles avec 90 % de constructions anciennes. Les demandes de renseignements préalables ont montré que la commune souhaite une densification et que nous pouvons donc construire « presque » tout dessus, 2 maisons individuelles, un triplex ou une maison jumelée et une maison individuelle. Le triplex a été immédiatement éliminé, trop peu qualitatif. Évidemment, tout est destiné à la location. Comme il s’agit d’un terrain familial, nous aimerions le garder et le transmettre plus tard à nos enfants.
Le rendement me semble problématique, car les prix du terrain approchent presque les 1000 €, mais les revenus locatifs potentiels (difficiles à déterminer également) ne reflètent pas cela. Ceux-ci devraient se situer entre 11 € et 12 € par m² (source : architecte, locataires potentiels, Immoscout). Nous ne voulons pas saturer le terrain, mais quand même le construire de manière sensée, mais c’est justement la grande question ici. J’ai des difficultés à calculer le rendement et ne veux pas non plus embellir la réalité. Il ne s’agit pas pour nous d’un rendement maximal, mais quelle que soit la variante de construction que je calcule, je n’obtiens rien qui me donne vraiment envie de construire dessus. Ou alors, je ne comprends pas.
Voici les données de base :
Terrain, valeur ~ 900 000
Capital propre ~ 600 000
Coût/maison ~ 400 000 (frais annexes compris) (peu importe si maison individuelle ou maison jumelée)
Financement : 1,67 % sur 10 ans, on peut sûrement faire mieux et aussi sans dilution Euribor ou prêt-épargne-logement
Financement uniquement par les revenus locatifs
Variantes :
- deux maisons individuelles, par exemple à 180 m² (est-ce que c’est louable ? Là on dépasse les 2000 €, c’est un peu juste, non ?)
- une maison individuelle de 180 m² et une maison jumelée de 140 m²-150 m² chacune
Donc, c’est finançable. Mais qu’en est-il du rendement et surtout, quelle est la situation par exemple après 10 ans, dépréciation, etc. ? Dans mes « calculs » avec deux maisons individuelles à 400 000 et un crédit de 200 000, cela revient presque à un jeu à somme nulle, du moins après 10 ans (le crédit serait remboursé après environ 6 ans). Au maximum, je parviens à 1 %, ce qui est pour moi juste à la limite et donc peu attrayant.
J’espère ne rien avoir oublié. Ce serait bien de lire vos avis.
Martin