Maison individuelle d'environ 180 m² en ville avec vue sur une réserve naturelle

Bonjour chers membres du forum,

après avoir la grande chance de pouvoir construire sur un magnifique terrain familial près de la ville et pourtant en pleine nature, avec vue sur la réserve naturelle, ma compagne et moi sommes en plein dans la planification de notre maison individuelle.
Le début des travaux est prévu pour le printemps 2022, la recherche d’offres au 2ème et 3ème trimestre 2021.

Nous serions très heureux de recevoir tous vos conseils et avis sur les plans joints. Merci d’avance.

(Le dimensionnement des plans joints n’est peut-être pas optimal, veuillez nous en excuser.)

Plan d’urbanisme / contraintes :
Superficie du terrain : 850 m²
Terrain en pente : Non (terrain légèrement en pente, pas encore précisément mesuré)
Coefficient d’occupation des sols : Pas de plan d’urbanisme
Coefficient d’emprise au sol : Pas de plan d’urbanisme
Emprise constructible, alignement et limites : Pas de plan d’urbanisme (--> selon le règlement d’urbanisme de Bavière)
Bâtiments en limite de parcelle : Garage double prévu de 6 x 9 m
Nombre de places de stationnement : 2 places devant le garage + 2 places dans le garage
Nombre d’étages : 2 étages pleins
Type de toiture : Toit plat
Style architectural : Moderne (inspiré du style Bauhaus)
Orientation : Nord-Sud avec entrée au nord et façade vitrée au sud
Hauteurs maximales / limites : Pas de plan d’urbanisme (bâtiments voisins Est : 3 étages pleins / Ouest : 2 étages et demi pleins)

[U]Exigences des maîtres d’ouvrage[/U]
Style, type de toiture, type de bâtiment : Maison individuelle moderne en ville avec toit plat de style Bauhaus
Sous-sol, étages : 2 étages pleins, sans sous-sol (--> économie de coûts)
Nombre de personnes, âge : 2 personnes (33 + 32) + 1-2 enfants (en cours)
Besoin en superficie au RDC et à l’étage : ~180 m² sur les deux niveaux
Bureau : Combinaison bureau (20-40% télétravail), chambre d’ami et chambre parentale pour la vieillesse au RDC
Nombre de nuitées par an : environ 10-12
Architecture ouverte ou fermée : Mixte
Construction traditionnelle ou moderne : Moderne
Cuisine ouverte, îlot central : Cuisine ouverte sur salle à manger avec bar
Nombre de places à table : 6-8
Cheminée : Non
Système audio / mur stéréo : Oui
Balcon, terrasse sur le toit : Non (--> économie de coûts)
Garage, abri voiture : Garage massif (option : garage préfabriqué)

Projet de maison
Par qui la planification a-t-elle été réalisée : Planification personnelle avec Sweet Home 3D sur base des informations du forum et discussions avec d’autres maîtres d’ouvrage

Ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ? :
- Entrée avec vue à travers la façade vitrée du salon vers le jardin
- orientation complète au sud de toutes les pièces à vivre et chambres avec beaucoup de fenêtres et vue sur la réserve naturelle
- RDC entièrement adapté aux personnes âgées
- accès direct entre garage et maison
- toiture fixe du coin terrasse extérieure au RDC grâce à l’étage décalé (pas besoin de store séparé)
- toutes les pièces avec arrivée d’eau ou local technique situées côté nord (courtes canalisations)
- espace ouvert séjour/salle à manger/cuisine en L (pas de vis-à-vis direct entre cuisine et salon)
- à l’étage, secteur parental séparé avec salle de bain privée, dressing séparé du coin nuit par un mur / séparation optique
- utilisation possible de l’espace sous l’escalier à moitié pour local technique et à moitié pour cellier
- espace buanderie séparée avec machine à laver, sèche-linge, paniers à linge (séparation optique) à l’étage / salle de bain des enfants
- petit vestiaire au RDC qui peut être supprimé pour y mettre la machine à laver en cas de besoin (alimentation en eau prévue)
- cloison entre les deux chambres d’enfant posée ultérieurement, permettant d’abord une grande pièce d’environ 31 m² (pour un enfant)

Ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ? :
- Pour l’instant, la surface habitable dépasse un peu les 180 m² prévus (ce qui est défavorable pour le calcul des coûts)

Estimation du prix selon calcul personnel : 400 000 € maison (avec fenêtres + salles de bain + revêtements de sol + électricité), 40 000 € garage, 30 000 € cuisine, 20 000 € aménagements extérieurs (efforts minimaux (pelouse) avec amélioration dans les décennies à venir), 20 000 € frais annexes (réseaux, notaire, étude de sol, avocat, etc.)
Budget personnel maximal pour la maison, équipements inclus : 550 000 €
Technique de chauffage préférée : Chaudière gaz à condensation + solaire thermique (eau chaude)

Si vous devez faire des sacrifices, sur quels détails / aménagements
-pourriez-vous renoncer : Nous n’avons malheureusement plus d’idées pour le moment, car nous avons déjà dû éliminer de nombreux souhaits/attentes d’origine dans la phase de planification pour des raisons de coûts

Pourquoi le projet en est-il arrivé à ce stade ?
L’architecture inhabituelle avec les cubes décalés est basée sur notre analyse des besoins en espace et correspond en même temps à notre style préféré pour des maisons d’habitation (inspiré du style Bauhaus). De nombreuses adaptations et modifications ont été faites au cours des six dernières semaines après discussions avec des amis, d’autres maîtres d’ouvrage, et nos parents.

Questions supplémentaires :
1. Nous souhaitons à nos frais réaliser à l’avance l’étude de sol, les travaux de débroussaillage et le relevé topographique afin de soumettre ces documents ainsi que notre projet + une description de construction sommaire à divers entrepreneurs généraux/entreprises pour la demande de devis. Cela a-t-il un sens ? Quelle serait la meilleure démarche ?
2. Le terrain ne peut actuellement pas être transféré de manière notariée (utile) (de mes parents à moi) car l’abattement fiscal a déjà été utilisé au cours des dix dernières années. Cela pourrait-il poser des problèmes pendant la construction ou limiter nos possibilités notamment en termes de prise de rendez-vous pour accord, de saisie hypothécaire, etc. ?
3. Où y-a-t-il encore un potentiel d’optimisation dans certaines pièces / surfaces, aussi pour éventuellement réduire un peu la surface habitable ?
4. Nous sommes conscients que la forme cubique décalée conduit à des surfaces extérieures plus importantes = coûts de chauffage supérieurs + plus d’isolation. Cette forme entraîne-t-elle d’autres coûts supplémentaires ?

Juste un mot sur le point 2 : Si le terrain ne t'appartient pas, la maison dessus ne t'appartiendra pas non plus. À qui appartient donc le terrain maintenant ? Avec une maison dessus, il vaut alors plus, donc avec l'exonération ce sera peut-être encore raté ?

Passons maintenant au plan, simplement de manière désordonnée ce qui me frappe au premier coup d'œil :
- Le cellier est trop étroit.
- Pour accéder à la cuisine ou à la table à manger, il faut toujours passer par le salon. Cela paraît à la fois trop étroit sur le plan avec les meubles dessinés, et d’autre part, on n’a pas de tranquillité sur le canapé.
- 50 cm à côté du lit, c’est trop peu.
- Vous avez certes prévu du rangement dans le garage, mais à cause du climat, ce n’est pas adapté pour tous les objets.
- L’entrée est très/trop généreuse.
- La planification de la cuisine peut encore être optimisée, par exemple il n’y a actuellement aucune surface de travail entre l’évier et la plaque de cuisson. Les places assises à la plaque de cuisson sont aussi plutôt sous-optimales en raison des éclaboussures.

Je suis conscient du problème. Le terrain appartient actuellement à mon père. Nous n'aurons la possibilité d'utiliser à nouveau l'exonération complète de 400 000 € pour une donation qu'en 2029. Actuellement, le plan serait d'inscrire une sorte d'usufruit lors de l'inscription de l'hypothèque pour la banque. (C'est-à-dire que tant que moi ou ma partenaire sommes en vie, nous pouvons vivre sur le terrain et l'utiliser selon nos souhaits).

Mais la maison coûte déjà plus de 400k et le terrain a aussi de la valeur. Comment cela pourra-t-il être transféré en 2029 ? Je ne connais pas bien l’[Nießbrauch], comment on peut l’inscrire. Peut-être que cela permettrait de diminuer la valeur de la maison ?

Passons maintenant au plan, simplement ce qui me frappe au premier regard, sans ordre particulier :
- La réserve est trop étroite.
- Pour accéder à la cuisine ou à la table à manger, il faut toujours passer par le salon. Cela semble d’une part trop étroit sur le plan avec les meubles dessinés, d’autre part, on n’a pas de tranquillité sur le canapé.
- 50 cm à côté du lit, c’est trop peu.
- Vous avez certes prévu du rangement dans le garage, mais à cause du climat, cela ne convient pas pour tous les objets.
- L’entrée est très/trop généreuse.
- La planification de la cuisine peut encore être optimisée, par exemple, il n’y a actuellement pas de surface de travail entre l’évier et la plaque de cuisson. Les places assises à la plaque de cuisson sont aussi plutôt sous-optimales à cause des éclaboussures.

Merci pour l’évaluation !

- Entre la réserve, l’escalier et la salle technique, nous avons longtemps réfléchi. Malheureusement, nous ne pouvons pas créer plus d’espace sans agrandir les dimensions extérieures et donc les surfaces au sol (= coûts). L’objectif est d’utiliser de manière utile l’espace sous l’escalier.
- Le lit sera à nouveau déplacé pour une largeur de passage de 80 cm.
- La surface au sol est déjà « trop grande », des surfaces de rangement supplémentaires seront donc difficiles à réaliser.
- Nous allons revoir la planification de l’évier et de la plaque de cuisson.