Surface de recul à une limite en pente!?

Bonjour à tous,

nous avons actuellement un problème et je ne trouve personne pouvant répondre à ma question sur le droit de la construction. C’est pourquoi je pose la question sur le forum – peut-être que certains ont des expériences à partager?!

Sujet : Nous avons chargé un architecte de la planification du dépôt du permis. Il a dessiné notre maison mitoyenne à la limite avec le voisin nord. Le terrain est en pente. Le planificateur voulait positionner la maison aussi proche que possible de ce voisin et la construire aussi haute que possible pour diverses raisons compréhensibles. Il a utilisé la distance minimale à la limite avec ce voisin de 3,00 m. La maison elle-même est implantée par la façade gouttereau côté de cette limite mitoyenne et la hauteur déterminée H de la surface supérieure du rez-de-chaussée jusqu’à la coupe avec la couverture est de 5,7 m. Selon la BayBO Art. 6, H x 0,5 ne doit pas dépasser 3 m. Cela ne fait pas l’objet de contestation. Ce serait même respecté car 5,7 m x 0,5 = 2,85 m < 3 m.

Le désaccord porte actuellement sur le point de référence à utiliser. Le règlement de construction parle de terrain naturel. Mon planificateur est fermement convaincu qu’il peut prendre le point du terrain situé à la limite avec le voisin (et non à l’angle réel de la maison prévue). Comme le terrain descend sur la distance de 3 m, l’angle nord-ouest de la maison se situe déjà environ 30 cm plus bas. Il argumente que personne ne demandera de laisser la pente telle quelle, mais qu’on va aplanir horizontalement jusqu’au voisin et ainsi créer une surface plane de la limite mitoyenne à la maison jusqu’au dessus du rez-de-chaussée. Même à ce stade, le voisin s’oppose et menace d’un procès.

Mon architecte va même plus loin. La limite mitoyenne elle-même descend aussi d’ouest en est. Ainsi l’angle nord-est est dans le terrain naturel environ 65 cm plus bas que l’angle gauche. Mon planificateur affirme que cela n’a pas d’importance – d’une part rien ne doit être remblayé car l’entrée avec une sorte de petit palier se trouve là, et d’autre part le point de référence est celui situé à la limite mitoyenne et non celui situé à la maison. Certes, à cet endroit le terrain naturel descend un peu défavorablement.

Entre-temps, j’ai un nouveau planificateur qui a repris le dépôt du permis, qui semble moins sûr et qui, intimidé par la menace de procès du voisin, veut maintenant abaisser la maison en conséquence. Cela aurait des répercussions sur la vue côté sud et sur le côté nord évoqué la maison serait tellement enterrée que le bas des fenêtres du rez-de-chaussée serait partiellement presque au niveau de la couche de gazon chez le voisin.

Une alternative serait de concevoir la maison plus basse ou d’abaisser le mur mitoyen. Cette dernière solution entraîne des conséquences importantes et est presque insoluble, la première dénature l’esthétique cohérente de la maison ainsi que l’usage prévu du grenier. Le plus simple serait que nous obtenions un permis de construire conforme avec cette planification.

Qui connaît bien les distances réglementaires dans ce contexte ou a des expériences à partager ?

Merci !

Bonjour Inconnu,
peut-être qu’a) un plan de situation et b) un croquis latéral seraient utiles ?

Je ne connais pas non plus la réponse à ta question, mais par exemple je me demande pourquoi vous avez changé d’architecte maintenant. À cause du procès de voisinage ?

Est-ce que c’est le cas que, par votre planification extrême, vous privez sérieusement le voisin du nord de la vue et de la lumière ? Tu dis toi-même que si vous construisez moins haut, la vue vers le sud en souffrira.

Personnellement, je suis toujours pour jeter un œil « chez le voisin » de temps en temps et ne pas toujours imposer quelque chose qui ne me cause pas un grand désavantage par ailleurs. Si votre programme spatial peut donc aussi être réalisé autrement, vous perdez peut-être un peu de vue, mais gagnez éventuellement une bonne entente de voisinage.

Bonjour bellamuc,

cela n’a rien à voir avec des expériences, mais est clairement réglementé. En principe, c’est la mesure entre hauteur initiale du terrain et la coupe mur/toiture ... au niveau du mur ... donc là où la maison est réellement construite qui s’applique. Si deux architectes ne le savent pas, au plus tard l’administration des bâtiments devrait le savoir. Une erreur typique d’un planificateur est aussi qu’il vise apparemment la hauteur prévue du terrain – ce qui est incorrect, sauf si un plan d’aménagement a défini une hauteur de référence (ce qui est rare/inhabituel).

Sinon, on trouve en ligne pas mal de commentaires sur la réglementation de construction respective des Länder (en googlant, faites attention à prendre la version actuelle et le bon Land), mais ce n’est guère recommandé pour les profanes. De plus, la question est de savoir qui prend la responsabilité en cas de procès pour la mesure de hauteur.

Sans plans, il est toutefois difficile de juger si le voisin se plaint à juste titre ou non. S’il ne s’agit pas d’une procédure d’exemption, l’administration des bâtiments doit aussi elle-même vérifier/approuver. En procédure d’exemption, le maître d’ouvrage doit faire attention, d’autant plus que les architectes semblent incertains ici alors que c’est une question standard.

Cordialement
Dirk Grafe