Surface de garde-corps pour déterminer la distance limite

Bonjour cher forum de la construction,

pour me présenter brièvement : je m’appelle Coskun, je viens des environs de la capitale de la Basse-Saxe, Hanovre. Ma femme et moi souhaitons construire une maison individuelle de 2 étages avec un toit plat et nous sommes en train de planifier.

Voici le terrain (parcelle 54/8) :




Concernant la situation :

Le voisin de gauche (parcelle 54/4) est une maison existante des années 70 dont la surface du terrain est environ 50 cm au-dessus de notre terrain. Le voisin de droite (parcelle 54/9) est une nouvelle construction, presque terminée, environ 100 cm (a été remblayé) au-dessus de notre terrain (parcelle 54/8). Tout cela doit encore être mesuré avec précision. J’ai essayé d’illustrer cela par un croquis. La rue est une rue en impasse, qui part d’une rue principale située à droite de notre terrain. C’est-à-dire que la rue principale est plus basse que le point le plus haut de la rue en impasse. Le point le plus haut de la rue en impasse se trouve à peu près à la limite avec le voisin de droite.



Notre problème :

Nous ne souhaitons pas forcément construire « dans une fosse », donc de remblayer. Cela change la surface du terrain d’origine (ce que le voisin de droite a déjà fait). La hauteur du bâtiment est normalement mesurée à partir du terrain naturel, c’est-à-dire que le remblai s’ajoute. Le règlement de construction de Basse-Saxe indique une distance par rapport à la limite de 1/2 H, mais au minimum 3 m. Nous souhaitons bien sûr construire le plus près possible des deux voisins, donc atteindre la distance minimale de 3 m afin de pouvoir construire suffisamment large.

Nous avons contacté le service local de l’urbanisme et expliqué la situation. La réponse :

Si les surfaces naturelles réelles du terrain sur les parcelles voisines diffèrent, il est possible de les prendre en compte. Cela est indiqué au § 5 alinéa 9 du règlement de construction de Basse-Saxe. Il faut fournir la preuve concrète des altitudes exactes (NN) aux points pertinents lors de la demande de construction.

Cela nous a fait nous interroger : quel voisin est maintenant déterminant pour nous ? Le service de l’urbanisme n’a pas pu ou pas voulu me répondre, ou alors je n’ai pas compris.

Nous aimerions de préférence arriver au niveau de la rue et garder la distance minimum de 3 m. Peut-être que quelqu’un peut m’aider.

Merci beaucoup et cordialement !

Voulez-vous une maison de 3 étages ou pourquoi en faites-vous un problème ?
Ou bien la hauteur maximale de construction (plan d’urbanisme) n’est-elle pas suffisante chez vous ?

Nous souhaitons bien sûr, si possible, construire aussi près que possible des deux voisins, c’est-à-dire atteindre la distance minimale de 3 m de la limite, afin de pouvoir construire assez large.

C’est une démarche étrange. Vous avez une fenêtre de construction de 18,5 mètres, une maison devrait donc pouvoir y tenir en longueur.
Fondamentalement, il est évidemment important de connaître le plan d’urbanisme dans toute réflexion.
Mais sinon, on prévoit mentalement de la place pour son garage plus éventuellement pour une terrasse latérale, quand on esquisse où chaque pièce peut se situer afin de planifier un plan de base. Donc, autant que possible étroit, afin d’avoir suffisamment d’espace à gauche et à droite de la maison (pour soi-même), pas en tant que chiffre ni pour respecter le code du bâtiment régional.
Tout le reste est planifié par l’architecte ou le maître d’œuvre, probablement aussi avec le géomètre.

Voulez-vous une maison à 3 étages ou pourquoi en faites-vous un problème ?
Ou chez vous la hauteur maximale autorisée (plan d’urbanisme) n’est-elle pas suffisante ?

C’est une démarche étrange. Vous avez une emprise au sol de 18,5 mètres, une maison devrait pouvoir y tenir en longueur.
Fondamentalement, le plan d’urbanisme est bien sûr important à connaître pour toute réflexion.
Mais sinon, on planifie mentalement de la place pour son garage plus éventuellement pour une terrasse latérale, quand on esquisse où chaque pièce peut aller, afin de concevoir un projet de plan. En ce sens, le plus étroit possible, pour qu’il reste encore assez d’espace à gauche et à droite de la maison (pour soi), pas en tant que chiffre ou pour respecter le code de construction régional.
Tout le reste est planifié par l’architecte ou l’entrepreneur général, probablement aussi avec le géomètre.

Non, nous souhaitons construire sur 2 étages. Même 20 m d’emprise en longueur. Mais nous désirons un plan en forme de L et pour cela nous avons besoin de la largeur maximale. Je vais essayer d’expliquer cela avec le croquis :

Si le service d'urbanisme est prêt à remplacer ta hauteur de terrain d'origine pratiquement par les hauteurs réelles des voisins constatées, cela vaut alors pour chaque zone de recul individuellement. Pour la distance minimale, je te vois donc pouvoir remblayer d'un demi-mètre vers le voisin 54/4 et d'un mètre entier vers le voisin 54/9, si les mesures confirment ces valeurs. Pense, pour tous les remblais, que tu dois toujours drainer ta parcelle de ton côté de la limite - évite donc une pente vers le voisin. Personne ne se trouve dans un "trou" sans remblai, ce n'est qu'un cauchemar de théoriciens. Pour cela, tes voisins devraient déjà remblayer tellement que cela constituerait en soi une construction. Puisque tu n'as pas encore remblayé, les hauteurs des voisins ne peuvent donc s'être orientées que d'après leur terrain d'origine (ou de la même façon par rapport au tien).

Si le service du bâtiment est prêt à remplacer ta hauteur de terrain initiale pratiquement par les hauteurs réelles constatées des voisins, alors cela s'applique à chaque distance de recul individuellement. Pour la distance minimale, je te vois donc pouvoir remblayer d'un demi mètre vers le voisin 54/4 et d'un mètre entier vers le voisin 54/9, si les mesures confirment ces valeurs. Prends en compte pour tous les remblais que tu dois toujours drainer ton terrain de ton côté de la limite – évite donc une pente vers le voisin. Personne ne se retrouve « dans un trou » sans remblayage, c'est juste un cauchemar de théoriciens. Pour cela, tes voisins devraient déjà remblayer tellement que cela serait en soi une construction. Comme tu n'as pas encore remblayé, les hauteurs des voisins ne peuvent donc se baser que sur leur terrain d'origine (ou de manière similaire sur le tien).

Ok, je crois que je commence lentement à comprendre....

C’est-à-dire, supposons une hauteur d’avant-toit de 6m ou un toit plat de 6m et que je remblaye au niveau 54/9 donc 100 cm, je peux prendre la distance minimale de 3m là-bas. Vers le voisin 54/4, je dois alors prendre en compte les 50 cm sur son terrain => hauteur totale 6,5 m (maison 6m + 0,5 m de remblai) et ma distance de limite serait 6,5m/2 = 3,25 m ?

Supposons que nous remblayons 50 cm. Selon ma compréhension, 3 m vers le voisin 54/4 et 3 m vers le voisin 54/9 serait donc possible, non ?

Supposons que nous ajoutions 50 cm. Selon ma compréhension, 3 m du voisin 54/4 et 3 m du voisin 54/9 seraient possibles

Cela me semblerait la solution la plus judicieuse. Tu vas être surpris de ce que cela coûte déjà.