Achat de propriété - Demande d'aide à la décision

Bonjour !

Mon mari et moi allons acheter un terrain dans environ 2-3 mois. Nous souhaitons construire dessus dans environ un an, afin d’épargner encore un peu plus de capital propre, une offre pour la maison est disponible.

Aujourd’hui, nous avons reçu une première offre de financement et nous sommes un peu indécis, car au final nous avons 2 prêts (chez la même banque). Un prêt pour le terrain de 55 000 euros (taux nominal 1,95, taux annuel effectif global 1,97, mensualité 127 euros) et l’année prochaine un autre prêt d’environ 230 000 euros (taux nominal 2,15, taux annuel effectif global 2,17, mensualité 805 euros).
Le terrain est presque pas amorti après 10 ans. Pour la maison, il reste également une dette importante après 15 ans.

Ma question est de savoir si on perd de l’argent à la fin avec 2 prêts séparés ? J’ai toujours pensé que le terrain est financé de manière variable et qu’à partir du début de la construction on rembourse à la fin seulement un grand prêt, sans parler de la possibilité de changer de banque...

Bien sûr, les conditions cadres sont différentes pour chacun (revenus, dépenses, capital propre, valeur d'hypothèque, emplacement, etc.) mais je ne trouve pas les taux d'intérêt particulièrement bas quand on considère que cela ne concerne que 10 ou 15 ans.

Nos offres (environ 20 % de capital propre, terrain rural) étaient pour un crédit de 273 000 € sur 15 ans autour de 1,5 %.
Pour 20 ans, nous avons alors opté pour 2,17 % effectif. À cela s'ajoute encore 20 ans Kfw à 1,27 %, ce qui fait chez nous environ 1,84 % taux mixte avec une sécurité de taux de 20 ans.

Si cela vient du fait que vous contractez 2 crédits, je n’en ai aucune idée, mais cela semble en tout cas élevé au premier abord.

Êtes-vous allés directement à la banque ? Peut-être essayer chez un courtier.
Le mieux serait évidemment de financer le terrain avec le capital propre et de ne contracter le crédit qu’au moment de la construction de la maison.

Tu devrais vérifier les chiffres avec des calculateurs de financement.

Si on entre

[*]55.000 avec 1,95 % et une mensualité de 127 euros, on obtient un taux initial de remboursement de 1 %
[*]230.000 avec 2,15 % et une mensualité de 805 euros, on obtient un taux initial de remboursement de 2,02 %

Il est également indiqué combien de temps dure le remboursement, petit prêt 55 ans, prêt plus important 33 ans.

Je considère que le taux de remboursement initial est trop faible, c’est-à-dire que les mensualités devraient être plus élevées.

Les valeurs changent par exemple si l’on augmente les mensualités de 100 euros chacune :

[*]55.000 avec 1,95 % et une mensualité de 227 euros, on obtient un taux initial de remboursement de 3 %
[*]230.000 avec 2,15 % et une mensualité de 805 euros, on obtient un taux initial de remboursement de 2,57 %

et le petit prêt est alors remboursé en 25 ans, le plus grand en 28 ans. Le reste de la dette à la fin de la période de taux fixe est aussi alors correspondamment plus faible.

Merci beaucoup pour vos réponses.

Il s'agit pour les deux prêts d'un financement à 95 %, car le reste des fonds propres est nécessaire pour les frais annexes, entre autres - ce qui explique probablement le taux d'intérêt plus élevé.

Exact, il s'agit d'un remboursement de 1 % pour l'un et de 2 % pour l'autre. L'augmenter un peu semble en effet donner de bien meilleurs résultats dans le calcul, nous devrions faire ainsi. Je redoute seulement un peu de devoir réfléchir après seulement 10 ans pour le premier prêt sur la suite à donner, puis à nouveau cinq ans plus tard.

Nous sommes allés voir une conseillère financière qui ne nous a pas proposé la banque la moins chère pour nous, mais en a suggéré une directement, que nous avions toutefois déjà en vue.

Ce que j'ai réglé là s'appelle alors 1132 euros par mois au lieu des 932 euros par mois initialement prévus.
À cela s'ajoutent toujours les charges mensuelles de la maison ainsi qu'au début certainement une constitution de réserves faible, mais néanmoins débutante.

Et ensuite, il faudrait consulter

...

Le loyer et les charges ont été estimés par nous à 1 500 euros, ce qui est à peu près correct.
Il est probablement presque plus judicieux de prévoir un remboursement plus élevé pour le premier prêt et d’attendre encore un peu plus longtemps pour la construction de la maison.