Planification pour maison jumelée, estimation des coûts

Bonjour,

nous pouvons acheter un beau terrain de la commune, cependant il n’est constructible que pour une maison jumelée. Le plan d’aménagement permet TH 6,50 m, FH 11,00 m et deux étages pleins plus toit (toit à deux pans ou toit en appentis autorisés). Exposition pour notre côté sud-est, le mur ouest est mitoyen au voisin.

Le partenaire de construction avec lequel nous devons nous mettre d’accord (les hauteurs et la pente du toit doivent être identiques) ne peut construire que très étroitement et prévoit actuellement une maison de 7,25 m de large et 9,50 m de profondeur, c’est-à-dire que notre mur de séparation fait alors 9,50 m de long. Pour atteindre environ 140-150 m² de surface habitable, il est actuellement prévu 2 étages pleins plus combles aménagés (avec un mur de soubassement de 0,5 m environ et une pente de toit à 30°) ainsi qu’un sous-sol utile. Cela rend la maison globalement très haute (TH 6,50 FH env. 10,50 m). Sa dernière offre actuelle par un promoteur (construction massive, KfW70) s’élève à 265 000 € TTC. Est-ce réaliste ?
Les coûts du terrain ne sont pas inclus, il s’agit ici uniquement de la maison.

Nous prévoyons actuellement de faire construire la maison par un entrepreneur général local, dont la proposition était de prendre en charge la planification, l’appel d’offres et la direction des travaux, mais de sélectionner les artisans avec nous et de ne pas proposer le tout sous forme d’un prix global incluant tous les bénéfices et risques. Ainsi, nous pourrions économiser environ 10 %, mais le risque nous incomberait aussi.
Nous connaissons bien le conseiller par différents biais (amis, collègues), je pense qu’il ne veut pas nous arnaquer.

J’ai du mal maintenant à faire des estimations raisonnables du prix total et j’espère ici obtenir de l’aide.

Nous prévoyons ce qui suit :
- Sous-sol habitable (donc dans la zone isolée de la maison)
- Rez-de-chaussée avec grande cuisine/salle à manger (table pour 8 personnes) et petit salon (séparable, pouvant servir de chambre d’ami)
- Étage avec 3 chambres à peu près égales (env. 15 m² chacune) et salle de bain familiale
- Combles aménagés en atelier

Éventuellement, nous aimerions réduire la façade sud d’un mètre sur les 9,50 m de profondeur et y installer une galerie devant les fenêtres, c’est-à-dire que notre volume construit ne ferait plus que 8,50 m de profondeur, mais nous pourrions aller jusqu’à env. 10,50 m en largeur.

Rez-de-chaussée et étage ne doivent pas dépasser sensiblement 130 m² en total, seront cependant entièrement finis (peinture etc. en autoconstruction), le sous-sol et les combles resteront initialement non aménagés.
L’objectif serait un maison KfW55.

Avec quels coûts minimum devrait-on compter ici si je prends la répartition suivante :
- Sous-sol (dalle + cave préfabriquée en béton + plafond de cave), isolation extérieure et sous la dalle
- Gros œuvre massif (par exemple 24 cm Poroton sur 2 étages pleins, surface d’environ 10 x 8,50, dalles béton ?)
- Toit en deux pans 30°, isolation des chevrons
- Isolation extérieure pour atteindre KfW55 (env. 25 cm d’enduit isolant sur Poroton suffisant ?)
- Fenêtres passives (triple vitrage, PVC) montées dans le plan d’isolation. La façade sud devrait être largement vitrée pour bien profiter de la chaleur solaire.
- Escalier du sous-sol aux combles
- Paratonnerre (car nous serions alors le bâtiment le plus haut sur la colline)

L’équipement n’a pas besoin d’être haut de gamme, un standard normal nous suffit (par exemple carrelage et équipements sanitaires), pour le sol nous pensons à un parquet industriel au RdC. Les murs intérieurs seront enduits et peints.

- Technique de chauffage
Ici c’est compliqué, car j’ai des idées, mais je ne sais pas si elles sont compatibles ni s’il est pertinent de les combiner économiquement :
- Ventilation contrôlée avec récupération de chaleur (j’estime environ 11 500 €)
- Échangeur géothermique à capteur souterrain en apport d’air (env. 1500 €, pose du tuyau en autoconstruction)
- Solaire thermique et ballon tampon de 1000 l (nous sommes 4 personnes) environ 5000 €
- Chauffage d’appoint par chaudière gaz ou chaudière à pellets (plus cher, mais sans raccordement gaz) et chauffage au sol.

Merci beaucoup pour votre aide !

Bonjour

Son offre la plus récente concernant un promoteur (construction massive, KfW70) s’élève à 265 000 € frais annexes inclus. Est-ce réaliste ?

Personne ne peut répondre sérieusement à cela, car des détails importants sont inconnus.

Nous prévoyons actuellement de faire construire la maison par un entrepreneur général local, dont la proposition était de prendre en charge la planification, l’appel d’offres et la direction des travaux, mais de choisir les artisans avec nous et de ne pas proposer le tout comme un prix global fixe incluant tous les surcoûts de marge et de risques. Nous pourrions économiser pas mal (environ 10 %), mais le risque serait alors aussi à notre charge.
Nous connaissons bien le consultant par différents moyens (amis, collègues de travail), je pense qu’il ne cherche pas à nous duper.

Mais un architecte est déjà impliqué ?

J’ai du mal maintenant à faire des estimations raisonnables du prix total et j’espère recevoir un peu d’aide ici...

Personne ne peut non plus répondre sérieusement à ces questions, car il y a beaucoup de variables dans ta planification. Une information plus précise ne sera possible qu’une fois la planification et l’offre établies.

Ce qui me frappe, c’est que tu souhaites installer une technique qui m’est – personnellement – inhabituelle. Puisque de toute façon tu dois enchérir et attribuer les lots séparément, tu devrais – avant de choisir une technique ou une autre – absolument faire établir une planification TGA ; faire entrer un planificateur TGA dans le projet. Comme tu es toi-même responsable de chaque attribution et que, à mon avis, tu n’as pas la plus grande connaissance des maisons à haute efficacité ni des énergies renouvelables (comment le pourrais-tu), il serait plus sûr d’avoir quelqu’un à tes côtés qui s’y connaît.

Cordialement

Bonjour,
merci beaucoup pour la réaction rapide.

Mais un architecte est-il déjà impliqué ?

Oui, c’est le cas. Derrière le conseiller se trouve une grande entreprise qui travaille dans le secteur du logement depuis plus de 20 ans et qui, par exemple, a construit tout un quartier résidentiel dans la zone où se trouve notre terrain. La planification serait donc prise en charge par leurs architectes et planificateurs TGA.

Personne ne peut répondre sérieusement à ces questions, car tu as beaucoup de variables dans ta planification. Des informations plus précises ne seront possibles que lorsque la planification sera accompagnée d’une offre.

Cette semaine, nous allons recevoir une première offre, éventuellement aussi une de la part de notre partenaire de construction.

Ce qui me frappe, c’est que tu veux installer une technique – pour moi – inhabituelle. Si tu dois de toute façon attribuer les corps de métier séparément, tu devrais absolument faire réaliser une planification TGA avant de choisir une technique ou une autre ; faire appel à un planificateur TGA. Comme tu es personnellement responsable de toute attribution et que, à mon avis, tu n’as pas une grande connaissance des maisons à haute efficacité énergétique ni des énergies renouvelables (ce qui est compréhensible), il serait plus sûr d’avoir quelqu’un à tes côtés qui s’y connaît.

Cela vient probablement du fait que nous recueillons actuellement beaucoup d’informations et que certaines idées tournent dans notre tête. C’est pourquoi je demande ici, car je ne suis pas encore sûr que tout cela soit techniquement compatible.
Au départ, je partais du souhait d’une maison passive, et il y en a une dans la localité avec la technique mentionnée (ventilation contrôlée avec récupération de chaleur, échangeur géothermique à sonde, solaire thermique et chauffage d’appoint par poêle à bois avec ballon d’eau).
Si nous n’atteignons pas le standard passif (nouvel objectif KFW55), cela ne conviendra pas, c’est pourquoi j’avais prévu une puissance de chauffage plus élevée.
Je considère que la ventilation contrôlée est généralement utile dans une maison suffisamment étanche, l’échangeur géothermique est recommandé sur de nombreux sites d’information, d’autant plus que les coûts ne sont pas excessifs. Qu’est-ce que tu recommandes selon toi ?

De manière générale, je me demande toujours si l’attribution séparée des corps de métier est recommandée et s’il est vraiment possible d’économiser ainsi (et que ce soit le cas au final), ou bien si les mauvaises expériences sont plus fréquentes et qu’un maître d’œuvre global constitue une meilleure solution ?

Merci beaucoup pour vos avis.

Kniestock dort dann noch 0,5m, Dachneigung 30°

Je ne sais pas quelle est votre taille ni comment vous souhaitez utiliser le grenier... mais même à 2 m du mur, la hauteur sous plafond n'est que de 1,65 m... Avec une hauteur de mur-pignon aussi basse, il faut une pente de toit plus importante si l'on veut vraiment l'utiliser comme espace de vie (à 45°, par exemple, à 2 m du mur, la hauteur serait déjà de 2,5 m).

Bonjour,
après un certain temps, je voudrais relancer l'article, nous avons, après une longue discussion avec notre partenaire de construction (maison jumelée), trouvé une solution pour le bâtiment entier qui convient aux deux parties. Entre-temps, nous avons aussi une offre concrète de l’entreprise de construction, que je souhaite maintenant soumettre à la discussion ici :

Maison jumelée aux dimensions 9,00 m x 8,25 m (pignon et mur de la maison jumelée mesurent 9 m), toit en pente à 38°. 2 étages complets, hauteur de genou dans les combles 0,00 m.
La maison jumelée aura un sous-sol (aménagement en auto-construction),
le rez-de-chaussée et l’étage seront entièrement aménagés,
les combles sont prévus pour un aménagement futur (l’escalier jusqu’aux combles sera déjà installé).

Prix : 249 000 € selon la description des prestations de construction (que je n’ai malheureusement qu’en version papier, pas électronique).

Voici quelques détails tirés de la description des prestations de construction (règlement sur l’économie d’énergie 2009) :
Fondations : dalles de sol C20/25 épaisseur 12 cm.

Sous-sol :
Murs extérieurs du sous-sol également en C20/25 avec épaisseur, résistance et densité brute selon les besoins statiques,
Murs intérieurs du sous-sol en maçonnerie de béton cellulaire,
Fenêtres de sous-sol en plastique 1,1W/m²K, 80x60 cm, nombre selon plan (3x) incluant des puits de lumière,
Isolation thermique selon la description des prestations 80 mm,
Hauteur sous-sol 2,375 (du dessus de la dalle au dessous du plafond brut),
Plafond du sous-sol en béton armé massif fabriqué à partir de dalles semi-préfabriquées.

Construction brute :
Hauteur d’étage à partir du rez-de-chaussée 2,625 m du dessus du sol brut au dessous du plafond brut,
Murs extérieurs à double paroi (mur porteur en briques à perforations, 17,5 cm, isolation thermique extérieure 14 cm),
Offre alternative pour mur porteur monolithique à économie d’énergie en briques d’argile (Thermoplan) ou béton cellulaire (Hebel), épaisseur mur 36,5 cm possible.

Mur séparatif de la maison en maçonnerie isolante phonique à double paroi avec joint de séparation,
Avant-murs d’installation pour conduites en béton cellulaire,
Plafonds d’étage comme plafond du sous-sol,
Caisson pour volets roulants en plaques légères à base de ciment avec isolation intérieure du mur.

Enduit extérieur :
Système d’isolation thermique par l’extérieur (Sto ou équivalent, 14 cm B1 - WLG40),
Au niveau du soubassement, plaques isolantes WLG35 avec enduit spécial hydrofuge à base de tissu,
Pour construction monolithique, enduit minéral extérieur en deux couches.

Travaux de charpente :
Charpente en bois de construction, débord de toit au niveau du rampant et du pignon respectivement 50 cm,
Débordements avec lambris apparent posé sur les chevrons (sapin 16 mm), peinture voir travaux de peinture.

Couverture :
Tuiles en béton (Braas),
Gouttières et tuyaux en zinc titané.

Fenêtres/porte d’entrée :
PVC, profil à 5 chambres (Schüco, Rehau),
Ferrures Roto,
Vitrage avec verre isolant thermique triple (4/8/4/8/4 mm) valeur U 0,7 W/m²K, classe d’insonorisation II,
Porte d’entrée en bois avec partie vitrée, gâche électrique, ferrures en aluminium.

Électricité :
15 disjoncteurs, 4 interrupteurs différentiels,
autres interrupteurs, prises et câblages selon plan,
interphone.

Sanitaires :
Appareils sanitaires RENOVA ou SANIBEL 3001,
robinetterie MEDIANO ou Talis,
tuyaux d’évacuation Geberit DB20,
baignoire en acier émaillé 1700 mm x 750 mm,
bac à douche 900 x 900 mm, profondeur 150 mm acier émaillé,
2 lavabos en porcelaine, env. 60 x 48 cm,
1 lavabo mural en porcelaine, env. 45 x 35 cm,
WC suspendus avec réservoir encastré isolé (2x).

Chauffage :
Au gaz naturel, technique à condensation Buderus, environ 120 l de réservoir d’eau chaude sanitaire,
radiateurs plats, chauffage au sol en option (supplément, voir plus bas),
installation solaire : 5,6 m² de surface de capteurs (suffisant jusqu’à 140 m² de surface habitable),
réservoir solaire 300 l.

Travaux de peinture :
Peinture du bois à l’extérieur (débords de toiture),
enduire,
peinture du sous-sol,
papier peint à fibre grossière peint en blanc dans les pièces à vivre.

Carrelage :
Format 15/20 à 30/30, épaisseur 0,8 cm, pose en joint décalé, prix matière 25 €/m²,
WC invités hauteur 1,20 m tout autour, salle de bains et douche carrelage jusqu’au plafond,
carrelage au sol dans couloir de sous-sol, entrée, sas d’entrée, cuisine, salles de bains, WC invités, débarras.

Revêtement de sol :
parquet en placage bois, marque Bauwerk SLIMWOOD dans le séjour-salle à manger au rez-de-chaussée,
moquette dans toutes les autres pièces (20 €/m²),
plinthes en bois.

Enduit :
Murs intérieurs enduit de plâtre lissé monocouche.

Plaques sèches et isolation :
Isolation du toit 22 cm WLG35,
plaques de plâtre 12,5 mm.

Escalier :
Escalier massif porteur en bois massif, marque Kohler/Bucher modèle VIVA.

Portes intérieures :
Surface stratifiée, env. 4 cm d’épaisseur, hauteur vantail env. 198,5 cm,
garnitures aluminium marque Hoppe (Verona, Bonn, ...).

J’espère que cela suffit pour une évaluation, je vais essayer de scanner entièrement la description des prestations.

Nous avons maintenant les extensions/modifications suivantes dans l’offre :

Extension à KfW70 :

1. Installation de chauffage
- chauffage par pompe à chaleur air-eau, Stiebel Eltron type WPL pour installation intérieure avec régulation nécessaire, ballon tampon etc.,
- chauffage au sol avec régulation pièce par pièce au lieu des radiateurs, radiateur sèche-serviettes électrique dans la salle de bains,
- chaudière à gaz avec évacuation de fumées Skoberne et installation solaire supprimées,
supplément : 13 870 €.

2. Isolation supplémentaire :
- augmentation de l’isolation du mur extérieur à 16 cm WLG35 au lieu de 24 cm WLG40,
- augmentation de la hauteur des chevrons avec isolation de toit à 24 cm au lieu de 22 cm,
- augmentation de l’isolation périphérique du sous-sol à 12 cm au lieu de 8 cm,
supplément 2180 €.

Une remarque indique que selon leur expérience, cela permet d’atteindre la norme maison passive KfW 70, mais qu’une attestation reste à fournir.

En outre, nous souhaitons réaliser en auto-construction une partie des travaux de peinture (- 4460 €) et des travaux de revêtement de sol (- 3650 €).

Les frais annexes (géomètre, permis et réception, frais de raccordement, travaux de terrassement) sont estimés à environ 19 000 €.

Garage et travaux de jardin ne sont pas mentionnés, ils seront réalisés en auto-construction.

J’ai maintenant beaucoup de questions à ce sujet :
1. Technique de chauffage - est-ce pertinent ? Comment le connecter idéalement à une ventilation contrôlée du logement (coûts ?) ?
2. Isolation et KfW70 réalistes ?
3. Coût total réaliste ou peut-on/doit-on encore faire quelque chose ?

Merci beaucoup.

Salut,
je veux juste attirer ton attention sur 2 points pour lesquels nous aurions eu besoin d'une discussion préalable :
Dans la cave, tu as seulement une hauteur de 2,375 m au rez-de-chaussée de la cave - il faudra encore soustraire 20 cm pour l'isolation + la chape + le revêtement de sol (tu voulais construire une cave habitable) - cela te donne une hauteur sous plafond de 2,17 m. Je ne sais pas si tu te sentiras à l'aise, à mon avis c'est un peu oppressant, car à l'extérieur ce sont des murs en béton qui ne sont pas vraiment jolis,...
Si tu aménages la cave toi-même (nous l'avons aussi fait), on pose soi-même l'électricité - nous avons alors eu la discussion concernant le raccordement de l'électricité de la cave au tableau électrique. L'électricien du constructeur ne voulait pas garantir notre installation électrique dans la cave et n'a raccordé que lorsque je lui ai ouvert les boîtes de dérivation afin qu'il voie ce que nous avions câblé. Ce genre de chose, tu devrais l'éclaircir à l'avance.