Bartholomäus
18.03.2021 21:59:27
- #1
Bonjour à tous,
après avoir parcouru de nombreux articles intéressants, mais sans avancer pour notre situation spécifique, je serais très heureux d’avoir un conseil et un avis !
Il s’agit de la construction d’une maison individuelle et surtout de l’ordre des étapes de planification et juridiques concernant la division du terrain familial, le moment de l’obtention du permis de construire, la signature du contrat avec l’entreprise de construction (= GU) et la conclusion du financement par la banque.
Les données clés
- Maison individuelle prévue pour ma famille : en retrait dans une zone constructible définie sur un grand terrain familial
- Maison existante en bord de rue avec 3 appartements : occupée par 2 frères et sœurs chacun avec leur famille, et le père avec usufruit ; bonne relation ; nous, les frères et sœurs, possédons chacun 1/6 après l’héritage de la mère et un don il y a 10 ans du père, le père possédant encore 1/2 ; un transfert (don) de la part du père est prévu
- La maison individuelle n’est accessible qu’en passant par le long jardin derrière la maison existante
- Division de la maison existante, du terrain et du terrain constructible avec la maison individuelle prévue actuellement planifiée selon la WEG avec propriété exclusive et droits d’usage exclusifs : l’appartement en occupation personnelle pour mes frères et sœurs, le terrain constructible pour moi. Je cède en quelque sorte une part de la maison existante pour obtenir le terrain constructible.
-> après les premières consultations, la WEG serait la voie la plus simple et la moins coûteuse, la maison individuelle devant être déclarée aussi indépendante que possible dans la WEG (une division réelle du terrain constructible avec la maison individuelle dessus aurait selon nous certains avantages, mais à cause du transfert direct de propriété (ou don) du 1/6 de mes frères et sœurs, cela entraînerait probablement un inconvénient fiscal dû au dépassement des abattements entre frères et sœurs, ce qui serait apparemment différent en cas d’attribution des parts existantes en propriété exclusive dans la WEG).
État de la planification
- Planification de la maison avec plan au sol, esquisse extérieure etc. réalisée gratuitement par un architecte partenaire de l’entreprise de construction, qui agit comme un GU (nous ne faisons pas d’apports personnels). L’entreprise de construction nous a été très recommandée après des expériences exceptionnellement bonnes de connaissances.
- Estimation détaillée des coûts de la maison individuelle proche de l’achèvement.
- Les frais annexes à la construction sont estimés avant la signature du contrat, ce qui selon les connaissances était très précis auparavant (la visite du terrain a eu lieu) ; les données exactes suivront après que l’entreprise de terrassement, l’arboriste, etc. soient intervenus sur place, ce qui se fait après la signature du contrat. Des coûts élevés pour le long chemin d’accès sont pris en compte.
Risque : éventuellement des coûts élevés à très élevés pour la protection des racines, car le chemin d’accès ou la voie de construction touche les cimes d’arbres protégés.
- Légère déviation par rapport au plan de construction des années 80 et à la zone constructible notamment pour la conservation des vieux arbres et une meilleure exposition au soleil prévue, oralement acceptée par le bureau d’urbanisme et souhaitable pour les vieux arbres. Nous n’avons cependant pas une garantie certaine du permis de construire par cette déviation, que nous n’obtenons qu’après la signature du contrat de construction, car la planification de l’autorisation commence seulement alors (ce dont nous n’étions pas conscients au tout début du projet de construction en raison de certaines particularités telles que la desserte difficile ; sinon, nous aurions plutôt engagé un architecte indépendant et payé la pré-planification jusqu’au permis de construire).
- Pour le financement, la banque a indiqué tôt qu’avec plus de 30 % d’apport personnel et un revenu stable à l’épreuve du Corona, il n’y avait pas de soucis. Une planification financière détaillée n’a pas encore été faite, car la banque demande un calcul des coûts globaux et le permis de construire, que nous n’obtenons qu’après la signature du contrat.
Nous sommes maintenant de plus en plus incertains au fur et à mesure que l’étude avance quant à la séquence dans laquelle les étapes devraient idéalement ou impérativement se dérouler.
Processus de planification possible
- Réception du devis -> entretiens de financement avec les prêteurs
Différentes banques et Dr. Klein comme comparaison prévus ; au minimum, l’établissement d’options de financement avec conditions (p. ex. intégration d’un prêt KFW 153 ou successeur BEG utile) devrait être possible avant l’octroi du permis de construire, même si aucun contrat de prêt n’est conclu dans un premier temps.
- Après clarification d’un financement sécurisé -> signature du contrat de construction et début de la planification de l’autorisation.
- Parallèlement, préparation et élaboration de la planification de division (actuellement selon la WEG) avec le notaire, ce que nous avons en principe déjà commencé.
- Après réception du permis de construire et coûts annexes exacts (incluant les éventuels coûts de protection des racines etc.) -> fixation notariale de la déclaration de division préparée ainsi que mise à jour du calcul financier avec le prêteur et fixation du prêt construction (avec espérons-le des taux bancaires toujours aussi bas).
Le déroulement serait-il envisageable et aussi judicieux ?
Le début de la planification du permis de construire après la signature du contrat (avec un acompte négociable de 5-10 % du prix de la maison) complique un peu la situation, car par exemple la division WEG et le financement définitif du crédit ne peuvent selon nous être finalisés qu’après réception à la fois du permis de construire et des coûts globaux sûrs. Car que se passerait-il si nous n’obtenions pas de permis de construire pour la planification actuelle après une division WEG déjà faite ? Ou si le permis de construire impose des charges très coûteuses pour la protection des racines et que nous ne pouvons ou ne voulons pas les assumer (cela serait sécurisé contractuellement par une clause de sortie, même si nous voulons absolument construire. Et avec cette entreprise, qui nous a été très vivement recommandée et donne une impression très sympathique et professionnelle comparée à d’autres entreprises de construction).
J’espère ne pas avoir rendu les choses trop confuses ou trop détaillées – ces incertitudes sur le déroulement de la planification nous préoccupent beaucoup compte tenu de l’importance financière et organisationnelle.
après avoir parcouru de nombreux articles intéressants, mais sans avancer pour notre situation spécifique, je serais très heureux d’avoir un conseil et un avis !
Il s’agit de la construction d’une maison individuelle et surtout de l’ordre des étapes de planification et juridiques concernant la division du terrain familial, le moment de l’obtention du permis de construire, la signature du contrat avec l’entreprise de construction (= GU) et la conclusion du financement par la banque.
Les données clés
- Maison individuelle prévue pour ma famille : en retrait dans une zone constructible définie sur un grand terrain familial
- Maison existante en bord de rue avec 3 appartements : occupée par 2 frères et sœurs chacun avec leur famille, et le père avec usufruit ; bonne relation ; nous, les frères et sœurs, possédons chacun 1/6 après l’héritage de la mère et un don il y a 10 ans du père, le père possédant encore 1/2 ; un transfert (don) de la part du père est prévu
- La maison individuelle n’est accessible qu’en passant par le long jardin derrière la maison existante
- Division de la maison existante, du terrain et du terrain constructible avec la maison individuelle prévue actuellement planifiée selon la WEG avec propriété exclusive et droits d’usage exclusifs : l’appartement en occupation personnelle pour mes frères et sœurs, le terrain constructible pour moi. Je cède en quelque sorte une part de la maison existante pour obtenir le terrain constructible.
-> après les premières consultations, la WEG serait la voie la plus simple et la moins coûteuse, la maison individuelle devant être déclarée aussi indépendante que possible dans la WEG (une division réelle du terrain constructible avec la maison individuelle dessus aurait selon nous certains avantages, mais à cause du transfert direct de propriété (ou don) du 1/6 de mes frères et sœurs, cela entraînerait probablement un inconvénient fiscal dû au dépassement des abattements entre frères et sœurs, ce qui serait apparemment différent en cas d’attribution des parts existantes en propriété exclusive dans la WEG).
État de la planification
- Planification de la maison avec plan au sol, esquisse extérieure etc. réalisée gratuitement par un architecte partenaire de l’entreprise de construction, qui agit comme un GU (nous ne faisons pas d’apports personnels). L’entreprise de construction nous a été très recommandée après des expériences exceptionnellement bonnes de connaissances.
- Estimation détaillée des coûts de la maison individuelle proche de l’achèvement.
- Les frais annexes à la construction sont estimés avant la signature du contrat, ce qui selon les connaissances était très précis auparavant (la visite du terrain a eu lieu) ; les données exactes suivront après que l’entreprise de terrassement, l’arboriste, etc. soient intervenus sur place, ce qui se fait après la signature du contrat. Des coûts élevés pour le long chemin d’accès sont pris en compte.
Risque : éventuellement des coûts élevés à très élevés pour la protection des racines, car le chemin d’accès ou la voie de construction touche les cimes d’arbres protégés.
- Légère déviation par rapport au plan de construction des années 80 et à la zone constructible notamment pour la conservation des vieux arbres et une meilleure exposition au soleil prévue, oralement acceptée par le bureau d’urbanisme et souhaitable pour les vieux arbres. Nous n’avons cependant pas une garantie certaine du permis de construire par cette déviation, que nous n’obtenons qu’après la signature du contrat de construction, car la planification de l’autorisation commence seulement alors (ce dont nous n’étions pas conscients au tout début du projet de construction en raison de certaines particularités telles que la desserte difficile ; sinon, nous aurions plutôt engagé un architecte indépendant et payé la pré-planification jusqu’au permis de construire).
- Pour le financement, la banque a indiqué tôt qu’avec plus de 30 % d’apport personnel et un revenu stable à l’épreuve du Corona, il n’y avait pas de soucis. Une planification financière détaillée n’a pas encore été faite, car la banque demande un calcul des coûts globaux et le permis de construire, que nous n’obtenons qu’après la signature du contrat.
Nous sommes maintenant de plus en plus incertains au fur et à mesure que l’étude avance quant à la séquence dans laquelle les étapes devraient idéalement ou impérativement se dérouler.
Processus de planification possible
- Réception du devis -> entretiens de financement avec les prêteurs
Différentes banques et Dr. Klein comme comparaison prévus ; au minimum, l’établissement d’options de financement avec conditions (p. ex. intégration d’un prêt KFW 153 ou successeur BEG utile) devrait être possible avant l’octroi du permis de construire, même si aucun contrat de prêt n’est conclu dans un premier temps.
- Après clarification d’un financement sécurisé -> signature du contrat de construction et début de la planification de l’autorisation.
- Parallèlement, préparation et élaboration de la planification de division (actuellement selon la WEG) avec le notaire, ce que nous avons en principe déjà commencé.
- Après réception du permis de construire et coûts annexes exacts (incluant les éventuels coûts de protection des racines etc.) -> fixation notariale de la déclaration de division préparée ainsi que mise à jour du calcul financier avec le prêteur et fixation du prêt construction (avec espérons-le des taux bancaires toujours aussi bas).
Le déroulement serait-il envisageable et aussi judicieux ?
Le début de la planification du permis de construire après la signature du contrat (avec un acompte négociable de 5-10 % du prix de la maison) complique un peu la situation, car par exemple la division WEG et le financement définitif du crédit ne peuvent selon nous être finalisés qu’après réception à la fois du permis de construire et des coûts globaux sûrs. Car que se passerait-il si nous n’obtenions pas de permis de construire pour la planification actuelle après une division WEG déjà faite ? Ou si le permis de construire impose des charges très coûteuses pour la protection des racines et que nous ne pouvons ou ne voulons pas les assumer (cela serait sécurisé contractuellement par une clause de sortie, même si nous voulons absolument construire. Et avec cette entreprise, qui nous a été très vivement recommandée et donne une impression très sympathique et professionnelle comparée à d’autres entreprises de construction).
J’espère ne pas avoir rendu les choses trop confuses ou trop détaillées – ces incertitudes sur le déroulement de la planification nous préoccupent beaucoup compte tenu de l’importance financière et organisationnelle.