Maison intergénérationnelle (deux parties) sur un terrain existant

Bonsoir à tous,

ça fait un moment que j’hésite, mais j’aimerais maintenant préciser un peu plus. Logiquement, je n’ai pas encore réfléchi à tout, mais j’ai une première idée. Je vous demanderais de réfléchir également, pour voir si, par manque d’expérience dans la construction, je fais des erreurs de réflexion complètes ou si je devrais déjà aborder certains sujets différemment.

Situation :
J’ai la chance que ma famille possède déjà un terrain constructible de 650 m². Ce terrain a été viabilisé il y a environ 20 ans, il est situé au bout d’une impasse (route privée déjà payée) et n’attend pratiquement que la construction. Je me suis déjà procuré le plan d’urbanisme des années 80, qui offre bien entendu certaines restrictions. Dans quelle mesure des dérogations sont possibles m’échappe encore, faute de connaissances techniques dans la construction – si toutefois elles sont même nécessaires.

Quelques données clés : coefficient d’occupation des sols 0,4 ; coefficient d’emprise au sol 0,5 ; un étage complet ; pente de toit 25-35 degrés ; toitures à deux versants et toitures en croupe admises ; hauteur du bâtiment 3,50 m mesurée du sol du RDC au point d’intersection entre le mur extérieur et l’arbalétrier (coupe).

Le terrain a une forme trapézoïdale d’environ 30x20 mètres. Je peux établir un croquis si besoin.

Je construisrais en principe seul, ce qui ne devrait pas poser de problème financier avec mes revenus. Une première discussion avec un organisme de financement, avec mon estimation naïve initiale d’environ 500 000 €, n’a pas suscité de grandes inquiétudes, surtout parce que je dispose d’un capital propre conséquent et que le terrain est assez cher, ce qui augmente naturellement la valeur totale.

Ce qui doit être construit :

[*]Deux unités d’habitation séparées – reste à décider si séparation RDC/étage ou avec un appartement annexe
[*]Environ 200 m² de surface habitable totale, dont environ 120/80 m² prévus – avec cette taille, un appartement annexe pose d’après mes premières recherches quelques difficultés. En principe, 70 m² suffisent aussi, mais il ne faudrait pas descendre en dessous
[*]Soit une cave, soit une surface habitable plus grande pour le logement principal – je sais que cela peut sembler bizarre, mais peu m’importe où j’aurai encore un peu de place pour un petit coin fitness, salle de loisirs, etc.
[*]Je suis indifférent quant au type de construction – cela ne doit pas durer pour l’éternité, mais offrir un niveau élevé d’isolation phonique surtout entre les unités d’habitation – le quartier est tout sauf bruyant, mais je préfère toujours prévoir le pire
[*]Garage double pour la 1ère phase de construction, pour la 2e phase prévoir deux places en carport mais sans les réaliser directement
[*]Aménagement extérieur en auto-construction, unité d’habitation clé en main

L’idée de base est d’aménager complètement et immédiatement le logement principal, tandis que le plus petit logement sera réservé. Dans quelle mesure un aménagement est nécessaire pour préserver le bâti, je ne le sais pas encore. Il n’y aura en tout cas pas de salle de bain, sauf les raccordements nécessaires bien sûr.

Évidemment, je me suis un peu inspiré auprès des fournisseurs classiques de maisons préfabriquées pour voir ce qui est réalisable. Je ne sais pas si des liens précis sont souhaités ici.

Ma question : Ai-je déjà commis une grosse erreur de planification avec ces données ? Un budget d’environ 450 000 € + 10 % de marge (juste pour la 1ère phase de construction) est-il complètement irréaliste ? J’ai bien sûr parcouru le forum et vu des prix au mètre carré, mais je ne peux pas évaluer dans quelle mesure les deux phases influencent les coûts. Je comprends bien que les coûts varient fortement selon les prestations, on peut s’en rapprocher en phase de planification avec des chiffres plus fiables.

Ma démarche serait maintenant, après votre vérification de plausibilité, de trouver un plan possible dans le domaine de la maison préfabriquée pour ensuite évaluer d’autres formes de construction ou discuter avec le fournisseur de maison préfabriquée.

Merci d’avance :)

Cent vingt mètres carrés plus salle de sport et garage double pour toi, et soixante-dix mètres carrés de réserve pour qui et quand ?

Hauteur du bâtiment 3,50 m mesurée du niveau du sol du rez-de-chaussée jusqu’au point de rencontre supérieur des chevrons, coupe mur extérieur toit

Comme le chéneau ? Donc la peau extérieure du mur extérieur ?

Pente du toit 25-35 degrés ;

120/80 m²

À 35 degrés, il ne reste pas beaucoup de surface habitable en haut. Avec un mur de soutènement de 70 cm, dans une maison de 20 mètres de large, il reste environ 8 mètres de largeur de surface habitable en haut. C’est suffisant pour une salle de sport.
Dans une maison de 10 mètres de large, il ne reste qu’environ 3 mètres, si je considère un mur de soutènement de 70 cm...

: Question légitime. La maison sera située proche de la ville, en périphérie de Stuttgart (au sens large). Mes parents vivent actuellement dans une maison relativement grande à la campagne et il est prévisible qu'ils emménageront dans cet appartement dans environ 15 ans (sans barrières, infrastructures sur place, etc.)

En raison des besoins en espace, j'ai provisoirement calculé un foyer de deux personnes dans le grand appartement, ce qui signifie pour moi deux pièces "libres" chacune à usage individuel comme bureau, etc. J'ai déjà travaillé beaucoup en télétravail auparavant et je travaillerai au moins trois jours par semaine depuis là-bas, c'est pourquoi je tiens à une séparation spatiale et à un environnement de travail calme. Si je calcule maintenant avec deux chambres d'enfants potentielles, il ne reste plus beaucoup d'espace pour des "activités" comme le fitness. Je sais qu'une des erreurs majeures en capital est de créer un espace en surplus sans fin. Je m'efforce de le garder aussi réduit que possible, mais mon appartement neuf de 2,5 pièces d'environ 65 m² avec un bon plan d’étage me montre simplement les limites d’un espace trop restreint...

: Merci beaucoup ! C’est précisément sur ces thèmes que je manque encore de visualisation spatiale, c’est-à-dire ce que ces paramètres impliquent en pratique. Bien sûr, je comprends les termes – mais seulement par définition. La formulation ne m’est pas non plus tout à fait claire et provient ainsi du plan d’aménagement. Sans comprendre tous les détails des implications, j’avais déjà pensé que c'était peut-être ici que je devrais commencer. Trois plans d’aménagement se croisent sur mon terrain de construction et à environ 150 mètres le quatrième plan. Cela signifie que le terrain de construction le plus proche au sud de moi est bâti avec 2,5 étages, les deux autres côtés avec mon plan d’aménagement et une ancienne exploitation agricole (maison avec deux étages complets). Dans la ligne de mire (à 150 mètres de moi), des maisons cubiques au toit plat et à trois étages complets ont déjà été construites.

Je ne prévois pas de construire un gratte-ciel là-bas, mais actuellement un toit à quatre pans avec deux étages complets est mon favori. Est-il judicieux de consulter un expert en droit de la construction ici ? Les bâtiments directement adjacents de 2,5 étages sont-ils un avantage (mis à part qu’ils se trouvent sur mon côté sud…) ? Une des maisons a été surélevée il y a environ 15 ans – mais cela relève de l’autre plan d’aménagement. D’ailleurs, selon le plan, mon terrain de construction est situé dans une zone villageoise (historiquement liée à l’exploitation agricole), tandis que les autres sont désignés comme zone résidentielle générale.

Avant de réfléchir à l’aspect de la maison, il serait judicieux de concevoir le programme des pièces. Le petit appartement doit donc être sans obstacles [Barrierefrei ist sehr genau definiert, für Einfamilienhaus recht schwierig und zielt auf das problemlose hantieren mit Rollstuhl ab]. Cela signifierait toutefois que cet appartement se trouverait idéalement au rez-de-chaussée. Ici, cela devient intéressant : souhaite-t-on vraiment laisser 80m2 non aménagés au rez-de-chaussée avec accès au jardin, etc., vacants pendant 15 ans ? Le grand appartement pourrait alors se répartir sur le rez-de-chaussée / étage. Probablement vers une cuisine ouverte au rez-de-chaussée (accès jardin) et à l’étage des pièces de vie, loisirs, etc. Et à nouveau la question : est-ce que je me limite dans l’utilisation pendant 15 ans ? Ou est-ce que cela me plaît même d’avoir les pièces de vie à un autre niveau que la « zone invités » (cuisine, repas, terrasse) ? Après tout, il y a aussi des gens qui aiment les appartements en duplex. Une fois que tu auras réfléchi à ton concept d’espace, on pourra voir comment le réaliser dans quelle enveloppe du bâtiment et quel type de maison conviendra à cela ainsi qu’au plan d’aménagement (avec d’éventuelles dérogations).

Tout à fait légitime également. Tu as en principe anticipé la répartition souhaitée, je ne vois cependant le problème concernant la taille de l’appartement annexe qu’au rez-de-chaussée comme critique. C’est probablement là que la coupe budgétaire sera d’abord effectuée afin d’adapter le plan, toutefois je ne veux pas d’un simple appartement 2 pièces en tant qu’appartement annexe. Il doit aussi y avoir une certaine qualité de vie là-bas.

Je suis bien conscient que le taux de vacance est tout sauf optimal. Mais je dois aussi faire quelque chose pour le terrain existant ;-)

Mon favori actuel prévoit pour l’appartement 1 au rez-de-chaussée un HAR, un WC invité, une cuisine ainsi qu’un séjour/salle à manger, et les autres pièces au 1er étage. L’appartement 2 au rez-de-chaussée a sa propre buanderie et deux pièces avec une bonne disposition en angle. Il est important pour moi que des possibilités de stockage ou une buanderie soient également prévues pour le deuxième appartement. Mes parents pensent que 50 m² leur suffiraient aussi, mais j’ai un avis un peu différent, cependant un compromis pourra probablement être trouvé, surtout que c’est moi qui freine ici. Comme mon père aura bientôt probablement des difficultés à monter les escaliers, le rez-de-chaussée est la seule option raisonnable et ce sera aussi à ce moment-là au plus tard que la maison actuelle devra céder sa place.

Puis-je ici poster des liens vers des maisons préfabriquées ou les plans ? Pour ceux qui veulent googler Massa Haus FamilyStyle 20.02 W. Ce qui m’intéresse ici, c’est uniquement la répartition exemplaire – sans prendre en compte les détails ou les conflits avec le plan d’urbanisme.

Je suis en général assez rationnel et j’aborde la construction de manière très détachée, comme vous avez peut-être remarqué. J’ai bien sûr mes idées, mais dans l’ensemble je suis réaliste. Les compromis font partie de la vie.