Recherche d'une idée pour une décision durable

Bonjour HF,

nous nous penchons depuis quelque temps sur la question de savoir comment gérer à long terme et de manière durable un terrain familial actuellement bâti, situé en banlieue d’une grande ville. Malheureusement, nous manquons totalement d’expérience sur ce sujet, c’est pourquoi nous espérons trouver des conseils utiles grâce à ce message. Merci d’avance pour cela.

Pour le contexte : le terrain a une surface de 700 m² et est partiellement bâti d’un bâtiment quasi carré de 8 m de côté, sur 3 étages (y compris le rez-de-chaussée surélevé) plus un sous-sol. Le sous-sol est partiellement enterré (environ 1,4 m). Les combles avec toit en pignon ont été aménagés dans les années 1990 sur le bâtiment existant datant de l’après-guerre. Sur le terrain se trouvent également un ancien bâtiment agricole, aujourd’hui utilisé comme logement, ainsi qu’un garage individuel. Pour des raisons financières et personnelles, la modernisation avec l’aménagement des combles n’a été réalisée que partiellement, de sorte que l’intérieur (par exemple la cage d’escalier) n’est pas encore complètement achevé. Le terrain est aussi grevé d’une hypothèque dont le capital restant dû fin 2019 s’élevait à environ 240 000 euros. Le bâtiment est actuellement habité par ma belle-mère (à la retraite), une partie est louée. Certaines pièces sont inoccupées ou utilisées par la famille comme chambres d’amis. Il est probable qu’il y ait un besoin de rénovation dont nous ne sommes pas informés, car, en raison de la situation financière, seules les réparations les plus nécessaires sont effectuées.

Fondamentalement, nous considérons qu’il y a trois options pour l’avenir :

[*]Démolition et reconstruction
[*]Rénovation
[*]Vente

La vente a été directement exclue par ma belle-mère. Elle souhaite, autant que possible, rester propriétaire et sur ce terrain.

Nous avons pensé à une rénovation. Cela impliquerait que ma femme et moi pourrions occuper un étage ensuite, un étage serait loué et la belle-mère resterait au rez-de-chaussée. Le réaménagement devrait bien sûr être accessible aux personnes à mobilité réduite. Nous ne favorisons pas cette option, car la famille ne souhaite plus vraiment louer (un étage resterait donc inutilisé, car tous les autres frères et sœurs de ma femme vivent déjà en propriété). De plus, la maison ne correspond pas vraiment à nos attentes et l’aménagement accessible (ascenseur extérieur ?) coûterait sûrement beaucoup d’argent.

Nous envisageons donc actuellement l’option 1, c’est-à-dire tout raser sur le terrain et repartir de zéro. L’idée serait de construire deux bungalows d’environ 60 m² chacun pour usage personnel. Comme nous ne souhaitons pas faire de sous-sol, nous aimerions construire un petit bâtiment utilitaire avec buanderie, espace de stockage et cave à vélos. De plus, nous rêvons d’en construire un dans le style de Mies van der Rohe (ou aussi Neutra, Ruf, etc.).

La question est bien sûr ce que nous pouvons financer. Nous sommes les seuls dans la famille à vivre encore en location. Tous les autres sont déjà propriétaires et remboursent assidûment leurs crédits. Dans environ 5 ans, nous pourrions apporter un apport personnel de 80 000 euros ainsi qu’une mensualité d’environ 1 000 à 1 200 euros, 300 euros de provisions et des charges. Ma belle-mère pourrait investir environ 500 euros par mois sur sa retraite. Le crédit en cours serait alors réduit à un capital restant dû d’environ 100 000 à 120 000 euros (un changement de banque par remboursement anticipé ne serait possible qu’au bout de 8 ans). Comme nous serons alors dans la quarantaine, nous aimerions rembourser le crédit à venir sur 15 à 20 ans maximum.

Supposons que le taux d’intérêt soit à 1 % dans 5 ans et que nous puissions consacrer 1 700 euros par mois, nous pourrions planifier un prêt amortissable sur 15 ans d’environ 285 000 euros. Avec l’apport personnel et en déduisant le crédit existant, cela nous laisse une somme d’investissement maximale de 265 000 euros. Il est sans doute facile de nous ôter immédiatement toute illusion avec ce montant. En allongeant la durée à 20 ans, nous pourrions augmenter ce montant à 350 000 euros.

Nous nous posons donc actuellement la question de savoir si l’option 1 est réalisable avec une fourchette de 250 000 à 350 000 euros et, le cas échéant, comment. Maison préfabriquée, maison d’architecte, peut-être même la maison de rêve mentionnée ? Et comment préparer au mieux cette période, épargne logement, remboursement anticipé, etc. ?

Je pense que pour l'Option 1, les moyens financiers sont largement insuffisants. Je ne pense pas que vous puissiez descendre en dessous de 200k par bungalow. Plus la maison est petite, plus les coûts au m² sont élevés. Le démolition n'est pas encore incluse, ni un « [Wirtschaftsgebäude] ». Je laisse de côté la question de savoir si un bungalow de 60 m² a du sens pour 2 personnes, car je ne connais pas vos arrière-plans. Le calcul avec un taux d'intérêt de 1 % sur 5 ans est plutôt optimiste qu pessimiste. Il vaudrait mieux partir du pire scénario...

Tout d'abord, un véritable bon conseil ne peut être donné sans examen de l'objet et de la région. Pour moi, la solution de rénovation-location-usage personnel semble raisonnable. Le locataire contribue à la couverture des coûts, la suppression d'un loyer crée une marge financière supplémentaire, la belle-mère n'a pas besoin d'être relogée - ce qui est souvent difficile pour beaucoup, surtout les personnes âgées, même avec un nouveau bâtiment sur le même terrain. Seule la déclaration non spécifiée dans le contenu, selon laquelle la famille ne souhaite pas louer, s'oppose à cela.

Selon la région, la location est également possible sous forme de chambres de vacances, d'appartements pour artisans ou simplement meublés. Cela permet de bien contrer la peur des locataires indélicats ou des personnes désagréables, car la protection contre les expulsions est peu efficace. (Si ce ressentiment contre la location vient de ce côté).

La démolition et la reconstruction de 2 petits bungalows signifient non seulement renoncer à des revenus potentiellement utiles, mais détruisent éventuellement aussi une valeur importante en contrepartie de la charge existante. Cette variante me semble réalisable seulement pour un portefeuille bien garni. Avec le budget prévu, cela sera difficile dans chaque région d’Allemagne.

Tu n’écris rien à propos des droits de propriété (ou je l’ai peut-être manqué ?), mais si il est établi que la belle-mère souhaite rester dans le logement en propriété, il faudrait d’abord clarifier à qui appartiennent la maison et le terrain. Sans propriété de votre part, je n’investirais rien. Il est douteux de savoir comment les banques évaluent un droit d’habitation au profit de la belle-mère. Si elle reste inscrite au registre foncier de manière proportionnelle, le problème de la gestion avec les autres héritiers devrait être réglé (renonciations à la succession ?).

Sans connaître un plan, j’aurais tendance à opter pour une rénovation.

Vous pourriez créer un étage en bas pour la belle-mère ; l’espace à l’extérieur est là, un accès sans barrières ne coûterait peut-être pas si cher. Vous pourriez ensuite aménager les deux étages supérieurs pour vous - je suppose un peu au hasard que cette transformation serait moins coûteuse que la démolition et la reconstruction de deux bungalows incluant un bâtiment économique.
Et pour l’aménagement intérieur, vous avez presque toutes les possibilités. Bon, je dois dire que je ne voudrais pas vivre en permanence sur seulement 60 m² et je trouverais génial de pouvoir aménager deux étages. De plus, vous pourriez réaliser ce chantier en plusieurs étapes et la belle-mère ne devrait pas être relogée longtemps.

Par contre, il faudrait ABSOLUMENT vérifier et, si nécessaire, ajuster avant les droits de propriété. Même si ta femme est propriétaire, tu peux y investir ton argent et en cas de séparation éventuelle, tu pourrais te retrouver avec moins que rien dans le pire des cas.

Merci tout d’abord pour vos retours.

Concernant la location : sans entrer trop dans les détails ici, ce sujet était pour la belle-mère plutôt une obligation qu’une option. Elle n’a tout simplement plus envie de partager son terrain avec des personnes étrangères. Et nous aussi, si nous devions emménager sur le terrain, nous le verrions de la même façon. Savoir si c’est une attitude que l’on peut se permettre est une toute autre question. Lors du dernier refinancement il y a quelques années, la nouvelle banque précisait d’ailleurs que la valeur résidait uniquement dans le terrain, pas dans le bâtiment.

En ce qui concerne les droits de propriété, la banque est inscrite au registre foncier avec une hypothèque de premier rang. Comment procéder avec la propriété et les héritiers, j’aimerais bien sûr clarifier cela avant que cela devienne concret. Et, si j’ai bien compris Maria16, la banque aura aussi son mot à dire.

Avec une surface habitable d’environ 60 m², nous nous sentons très bien depuis environ 15 ans, surtout quand il est possible de profiter d’une terrasse ou du jardin pendant les mois les plus chauds. Nous avons habité brièvement dans un logement de 80 m² et nous nous y sommes sentis assez perdus. La belle-mère serait également plus que satisfaite avec 60 m² (au rez-de-chaussée de la maison existante, elle n’a qu’environ 53 m² à cause de la cage d’escalier).

Je pense que les moyens financiers pour l’option 1 sont largement insuffisants.
Je ne pense pas que vous atteigniez moins de 200k € par bungalow. Plus la maison est petite, plus le coût au m² est élevé. Il ne s’agit même pas encore de la démolition ni d’un "bâtiment utilitaire".
Quant à savoir si un bungalow de 60 m² a du sens pour 2 personnes, je laisse cela en suspens car je ne connais pas vos raisons.
Le calcul avec un taux d’intérêt de 1 % dans 5 ans est plutôt optimiste qu’un calcul pessimiste. Il vaut mieux ici partir du pire des cas...

Le pire des cas serait probablement une forte augmentation des taux d’intérêt, une nécessité de rénovation massive en moins de cinq ans ou un changement soudain des conditions financières pour d’autres raisons. Si cela ne suffisait même plus pour la rénovation, nous serions de toute façon obligés de vendre.

Nous avons envisagé de sécuriser le taux avec un prêt-épargne logement, mais il semble que ce soit surtout une question de coûts.

Une alternative serait de privilégier un grand bâtiment plutôt que deux petits (en forme de L). On pourrait alors aménager un appartement sur le petit côté (6 x 10 m), le double garage dans l’angle (6 x 6 m) et sur le côté long des pièces pour le stockage, la technique du bâtiment, etc. (? x 6 m) ainsi que le deuxième appartement (6 x 10 m). Surface habitable d’au moins 174 m². Cela rend-il le projet abordable ? Le terrain indépendant mesure environ 18,5 x 37 m, sans pente et avec un accès routier sur un des petits côtés.

Sans connaître un plan, j’aurais tendance à privilégier la rénovation.

Vous pourriez créer un étage en bas pour la belle-mère ; il y a de la place à l’extérieur, un accès sans barrière ne coûterait peut-être pas si cher. Vous pourriez aménager les deux étages supérieurs pour vous - je dirais au hasard que cette transformation coûterait probablement moins cher qu’une démolition et une nouvelle construction de deux bungalows avec bâtiment utilitaire.
Et pour l’aménagement intérieur, vous avez presque toutes les possibilités. Bon, je dois dire que je ne voudrais pas vivre en permanence dans seulement 60 m² et que je trouverais génial de pouvoir aménager deux étages. De plus, vous pourriez réaliser cette transformation en plusieurs étapes et la belle-mère n’aurait pas à être relogée pendant longtemps.

La surface au sol ne laisse qu’environ 53 m² par étage (rez-de-chaussée et 1er étage) ou 44 m² (combles), le reste étant la cage d’escalier. Je n’avais plus vraiment en tête à quel point l’espace dans les combles est faible. Mais combiné avec le premier étage, cela ferait presque trop. Bon, la hauteur du toit est de 4 m et on pourrait éventuellement y installer une galerie. Nous avons aussi envisagé de retirer l’étage supérieur et de construire éventuellement une extension à l’avant (véranda au rez-de-chaussée, terrasse au 1er étage). Mais cela ne deviendrait-il pas trop cher à nouveau…