Le prix de la maison est-il correct ?

Bonjour à tous,

moi aussi, je m'intéresse depuis longtemps (les 2,5 dernières années) plus ou moins intensément au sujet de la propriété. La recherche immobilière autour de Würzburg ne donne pas grand-chose depuis que je regarde. Mon souhait : une maison pas trop vieille (à partir environ de l'année 2000).

Il y a 1,5 semaine, une maison est apparue à environ 15 km de Würzburg. Le village est un tout petit endroit (300 habitants), donc quasiment rien sur place en termes de commerces, médecin, pharmacie, jardin d’enfants, etc. On trouve tout cela dans les villages voisins et pas très loin (jardin d’enfants à 1 km, courses, pharmacie, médecin... à 5 km). Je qualifierais donc la situation d’ensemble de bonne, même si le village lui-même ne dispose de rien.

Maintenant, pour la maison :

Prix d’achat : 338 k€
Année de construction : 2011
155 m²
Kfw 70
construction massive
terrain 500 m² (en 2011 entièrement viabilisé pour 56 k€)
sous-sol (1 pièce pour le chauffage, 1 buanderie, 1 local de stockage [sans chauffage], 1 pièce plus grande) tout sans revêtement de sol
chauffage aux granulés avec 4 panneaux solaires pour l’eau chaude et le chauffage
chauffage au sol au rez-de-chaussée, sinon radiateurs
cuisine comprise (prix neuf environ 12 k€)
équipement rien de « particulier », mais pour nous ça passe
pas de système de ventilation contrôlée
petit garage préfabriqué

La maison n’est pas particulièrement grande, c’est pourquoi la mention de 155 m² de surface habitable m’étonne. Je n’y arrive qu’en comptant le sous-sol (sans la pièce de chauffage). Donc aussi la buanderie et le local de stockage sans chauffage. La hauteur sous plafond est de 2,1 m, donc on ne peut pas parler de sous-sol habitable, même si je pourrais aménager un bureau dans la plus grande pièce. Au rez-de-chaussée + étage, tout compté (y compris hall, salles de bain et cuisine), j’arrive à environ 113 m². Au rez-de-chaussée, il y a du carrelage et à l’étage du stratifié. Il y a encore un grenier non isolé.

Ce qui m’inquiète un peu, c’est le sous-sol. Dans cette région, c’est très humide et des drains ont été posés autour de la maison. Dans le sous-sol, je n’ai pas pu voir de traces d’humidité ou de peinture refaite, il ne sentait pas non plus le moisi. Peut-on déjà reconnaître un sous-sol humide après 5 ans, ou cela arrive-t-il en général plus tard > 10 ans ? Il y a aussi quelques fissures à l’étage dans les pièces, que le propriétaire qualifie de fissures de retrait et tout à fait normales pour une maison jeune. Dans le salon, les joints en silicone entre le sol carrelé et le mur (enduit apparent) sont fendus. Est-ce normal aussi ?

Bien sûr, nous ferons visiter la maison par un expert avant l’achat, mais peut-être y a-t-il déjà quelques avis/expériences ici.

Ce qui m’étonne également, c’est que la maison a coûté environ 305 k€ tout compris en 2011 (terrain inclus à 56 k€) + environ 10 k€ pour l’aménagement extérieur. Le marché est vide et les prix sont élevés en ce moment, je le sais. Mais est-il vraiment habituel de vendre une maison de 5 ans environ 10 % plus cher qu’à neuf ? Ou est-ce exagéré ?

Avec les frais annexes, j’arrive à environ 370 k€. Du coup, je me demande si je ne ferais pas mieux de construire moi-même et de concevoir les pièces peut-être un peu plus grandes, en adaptant encore mieux nos souhaits. Je n’aurais pas forcément besoin d’un sous-sol, même si c’est un plus.

Je suis curieux de vos avis.

Comme tu écris.. le marché est vide
Pourtant, tu devrais bien réfléchir si tu veux payer 370 000 € pour une mini-maison en Pamparandlage. Si le terrain coûte vraiment 100 €/m² là-bas, tu serais mieux avec une construction neuve (évidemment, ce n’est que mon avis personnel).

Merci beaucoup pour ton opinion personnelle. On essaie toujours d'évaluer une chose de manière objective, mais bien sûr ce n'est pas toujours possible à 100%, c'est pourquoi je trouve les autres avis très intéressants.

On peut aussi voir quelques fissures à l’étage dans les pièces, selon le propriétaire ce sont des fissures de tassement et tout à fait normales pour un bien immobilier jeune.

Les fissures de tassement sont normales.

Dans le salon, les joints en silicone entre le sol carrelé et le mur (enduit apparent) sont fissurés. Est-ce normal aussi ?

Oui, si les joints ont été faits immédiatement et que la chape a encore un peu bougé de quelques millimètres.

Bien sûr, nous visiterons la maison avec un expert avant l’achat, mais il y a peut-être déjà quelques avis / expériences par ici.

Bonne idée, il peut aussi mesurer l’humidité dans les murs au sous-sol. Si c’est sec, tout va bien.

Ce qui me surprend aussi, c’est que la maison a coûté environ 305 000 € tout compris en 2011 (dont 56 000 € pour le terrain) + environ 10 000 € pour l’aménagement extérieur.
Le marché est vide et les prix sont élevés en ce moment, je le sais. Mais est-il vraiment courant de vendre une maison de 5 ans environ 10 % plus cher que son coût neuf ? Ou est-ce excessif ?

Offre et demande ;)

nordanney, merci beaucoup à toi aussi pour tes réponses !