Le refus est-il justifié ?

Coucou :)

j’ai déjà beaucoup lu et je me suis dit que je devrais simplement m’inscrire. Un petit mot sur moi/nous, nous sommes un couple qui souhaite construire une maison intergénérationnelle avec ma belle-mère et sa fille de 16 ans.

Nous avons déjà un terrain, avant l’achat une demande a été faite pour savoir si c’était un terrain constructible et ce qu’on pouvait y construire. Cela a été confirmé avec la condition qu’un bâtiment d’un étage et demi pouvait être construit.
Direction le notaire, qui a préparé le contrat d’achat, a consulté le tribunal d’instance pour vérifier que c’était bien un terrain constructible, etc. Eh bien, tout a été notarié, signé et payé. Après le dépôt de la demande de permis de construire le 01.12.2014, quelques lettres sont arrivées demandant des compléments qui ont été fournis rapidement. À la mi-février, tous les avis favorables étaient là. Deux semaines plus tard, une refus est arrivée de l’administration de la construction. Un coup dur, personne ne s’y attendait. Il y a eu beaucoup de demandes et tout a été soumis correctement. Maintenant, l’administration invoque que le terrain se situe en zone non constructible et qu’il fait partie d’une colonie morcelée. Dans le plan d’utilisation des sols de la commune, la zone où se trouve le terrain est pourtant désignée comme zone mixte. De plus, tout est argumenté selon le §35. Notre terrain ne serait cependant qu’un remplissage d’espace, car il y a des maisons à droite et à gauche, c’est-à-dire en fait selon le §34.

Après que nous ayons fait opposition sans résultat, la dame sympathique de l’administration a dit à notre architecte : « Eh bien, qu’ils viennent avec un avocat alors. »

C’est ce que nous avons fait. Il a maintenant déposé un recours contre le refus officiel.

Mes questions pour vous : Qui a vécu cela ? Quelles sont les chances ? Nous sommes deux jeunes familles qu’on pousse à la ruine financière. Je n’aurais pas acheté le terrain s’il n’avait pas été constructible. Le notaire est-il en partie responsable ? Puis-je exiger un rachat si la construction est impossible, puisque le terrain n’est pas ce qu’il nous a été vendu ?

J’espère que vous pourrez m’aider. Nous sommes déjà complètement détruits par cette décision de l’administration.

Merci et cordialement :)

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Bonjour "oOMissKittyOo",

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Cordialement, Expert en construction

Qui a confirmé la demande ?

La commune et comme déjà écrit, il nous a également été vendu par le notaire en tant que [Baugrundstück], cela est également indiqué dans le contrat de vente.

Voici que quelques points restent encore flous ou mal compris. Il y a plusieurs parties impliquées dans cette affaire, qui agissent dans le cadre de leur rôle :

1. Vendeur (anciens propriétaires du terrain)
A-t-il fait des déclarations concernant la constructibilité du terrain ? Ces déclarations se trouvent-elles dans le contrat d'achat du terrain ?

2. Notaire
Il authentifie uniquement le contenu du contrat d'achat. Il le lit à haute voix, explique certains contenus et répond dans la mesure du possible aux questions pendant la séance d'authentification. En ce sens, l'affirmation "...nous a également été vendu comme terrain constructible par le notaire..." est certainement fausse, sauf s'il était lui-même le vendeur. Mais cela est exclu, car il ne pourrait alors pas authentifier. ;-)

3. Acheteur (c’est vous)
Comme pour les machines à laver, voitures, grille-pain, etc., on peut supposer qu’on se fait une idée des caractéristiques de l’objet acheté. Pour les terrains, la possibilité démontrée d’y accéder en véhicule est décisive. Il est maintenant important de savoir si la "demande" que vous avez faite avant l’achat a été répondue de manière raisonnable et contraignante ou non.

4. Tribunal d’instance
Il gère le registre foncier, c’est-à-dire la qualité de propriétaire, les charges et restrictions, les hypothèques, etc. Ce que le bureau du registre foncier ne peut pas dire, c’est s’il s’agit d’un « [Baugrundstück] ». Il n’en est tout simplement pas compétent. ;-)

1. Le terrain a donc été vendu par l’intermédiaire d’un agent immobilier, qui a également promu le terrain en tant que terrain constructible. Dans le contrat d’achat, il est indiqué dès la première phrase : « Le vendeur est propriétaire du terrain constructible situé à ... ». Dans l’extrait du cadastre, il est mentionné « Bâtiment et surface découverte », dans le plan d’utilisation des sols de la commune « Zone mixte » (sans lotissement ; cela aurait été précisé autrement). De plus, le terrain est entièrement raccordé, l’eau, les eaux usées et les médias sont déjà présents sur le terrain. Comme dit, il y a plusieurs maisons à gauche et à droite sur les terrains voisins ; en partie aussi des constructions neuves.

2. Selon notre avocat, le notaire a consulté tous les documents relatifs au terrain et a assuré qu’il s’agissait d’un terrain constructible. Le contrat contient aussi certains éléments qui nous ont permis de réaliser déjà, par exemple, des études de sol, un arpentage, etc.

3. Nous avons fait une demande préalable à la commune. Mais ce n’est pas là que le problème se situe, car nous avons une réponse favorable de leur part, ainsi que de toutes les autres. À l’exception de la direction inférieure de l’urbanisme, qui avait accepté la demande puis a émis des exigences supplémentaires, par exemple, il nous manquait une troisième place de stationnement. Le 1er décembre 2014, la demande a été acceptée, à la mi-février est venue la décision de refus. Pourquoi traite-t-on une demande de permis de construire pendant trois mois et on ne la refuse que si tard ? Pendant ce temps, de nombreux frais ont également été engagés, par exemple, l’abattage d’arbres. Selon la « gentille » dame du service d’urbanisme, la demande n’aurait même pas dû être acceptée. Mais elle l’est maintenant, et nous avons, comme dit, une approbation partout sauf de sa part. Peut-on maintenant utiliser cela à notre avantage ?

D'abord, il est (malheureusement) désormais exclu que le vendeur ait pu vous tromper sur l'absence de constructibilité. Apparemment, il pouvait et devait partir du principe qu'il n'y avait pas d'obstacles à cet égard.

Un délai de traitement de trois mois pour une demande de permis de construire est ennuyeux, mais c'est malheureusement la situation ici. Le problème avec les demandes, en général, est qu'elles peuvent éventuellement ne pas être approuvées. Si c'était autrement, aucune demande ne serait nécessaire. ;-) Si vous avez engagé des frais en vous fiant à une approbation, c'est normalement un risque que vous assumez. La situation est toutefois différente si les actions de l'administration ont suffisamment clairement indiqué qu'une approbation allait être accordée, de sorte que vous pouviez légitimement penser qu'il ne s'agissait plus que d'un acte formel et que l'approbation ne pouvait pas être remise en question.

Ce sont des points de départ sur lesquels je me pencherais tout d'abord. Cependant, les chances de succès ici sont plutôt faibles.

Votre avocat se fera une idée approfondie de la situation de fait et de droit à partir des documents et vous donnera un aperçu réaliste d'une procédure éventuelle.