Comment planifier le financement au mieux ?

Bonjour,
le projet suivant est prévu dans un avenir proche. Ma femme et moi voulons construire une maison. Coûts, y compris terrain et frais annexes, environ 270000,-.
Capital propre disponible environ 90000,-. Déduction de 10000,- que nous voulons garder comme réserve d’urgence, donc 80000,-.
Oui, maintenant la question est de savoir comment procéder au mieux. Revenu net mensuel actuellement environ 4300,-. Nous prévoyons toutefois un enfant dans les 1-2 prochaines années, ce qui pourrait réduire le revenu d’environ 1000,- euros pendant cette période.
Il est peut-être important de mentionner que j’ai acheté il y a environ 2 ans un appartement en propriété pour la location. Valeur 70000,-, financé à hauteur de 50000,-. Le remboursement est couvert par les loyers.
Comme je vis actuellement encore assez loin du lieu du projet, mais cela va changer dans les six prochains mois, je voulais d'abord m’occuper de l'achat du terrain. Là où nous voulons construire, je compte environ 50000,- euros pour le terrain. Il est prévu de le payer à partir de notre capital propre.
Éventuellement en mars de l’année prochaine, je voudrais alors commencer la construction. Je pense qu’à ce moment-là environ 10000,- euros de capital propre supplémentaire seront disponibles.
L’achat du terrain en liquide a-t-il du sens, ou vaut-il mieux le financer ? Comment devrions-nous planifier le financement ? Est-ce peut-être même avantageux de construire plus tôt ? Quelles possibilités de subventions existent encore ? Quelle est votre évaluation de l’évolution des taux d’intérêt ?
Tant de questions… Peut-être avez-vous quelques conseils pour nousJ
Merci beaucoup et salutations
Danny

Bonjour Danny,

Je ne financerais pas un terrain, à moins que tu puisses faire fructifier ton capital propre à un taux d’intérêt plus élevé que celui de ton prêt. De plus, tu auras alors des coûts plus élevés chez le notaire. Ses tarifs te seront facturés deux fois. On n’imagine pas ce que coûte une simple lettre chez un notaire. Si tu ne finances pas ta maison auprès de la même banque où tu as éventuellement financé ton terrain, la "danse des œufs" commence dans le registre foncier avec l’ordre de priorité.
Des possibilités de subvention ? Si vous voulez construire en NRW, il n’y a pas de fonds régionaux pour toi ! Nous avons actuellement un revenu de 3300,00, un enfant et ma femme ne travaille pas. Nous ne recevons rien de l’État. Une réduction pour enfant est bien prise en compte, mais ce n’était pas suffisant pour nous. Peut-être que tu peux décrocher une subvention si l’année prochaine vous avez des triplés ou quelque chose comme ça. Il suffit que le partenaire soit enceinte.
Il existe toutefois une aide de la Kreditanstalt für Wiederaufbau. Si ton projet de construction atteint une certaine norme énergétique KFW70, KFW55 etc., il y a des prêts à taux réduit chez la KfW. 50 000,00 par unité d’habitation. Par ailleurs, tu peux encore financer jusqu’à 30 % des coûts de construction auprès de la KfW. Les taux d’intérêt y sont très avantageux, parfois même subventionnés par des banques directes. Cela donne alors des taux presque "imbattables". Mais vous devriez vous informer à l’avance sur la KfW et poser des questions ciblées à la "conseil bancaire" (prochain gag). Les banques oublient souvent de proposer cela, pour pouvoir vendre leurs propres prêts plus chers.
La norme KFW70 actuellement subventionnée devrait devenir la norme standard en 2012, que chaque constructeur devra respecter comme minimum. Je doute qu’elle soit encore subventionnée aussi généreusement qu’aujourd’hui. Tu devrais envisager de commencer ton projet de construction éventuellement en 2011.
Les taux d’intérêt vont probablement encore augmenter. À quel niveau, même les banques ne le savent pas. Reste à voir à quel point notre BCE est vraiment indépendante et si elle est vraiment sérieuse dans la lutte contre l’inflation. (Bon gag) Question en retour : qui peut encore construire avec un taux d’intérêt de 10 % ? Des pans entiers de l’économie s’effondreraient. Comment des pays comme le Portugal ou l’Irlande pourraient-ils alors encore se financer ? Ou même l’Allemagne ? En ce moment, nous vivons beaucoup de panique. Comme je ne crois plus à l’indépendance de la BCE, que tous les pays sont surendettés jusqu’au cou et que tout le monde se réjouirait probablement même d’un peu plus d’inflation, les taux vont probablement encore monter un peu, la BCE lutte un peu contre l’inflation. Mais cela ne devrait pas aller beaucoup plus loin. Mais ce n’est que mon avis. Que chacun se fasse sa propre opinion.
Concernant le financement et la "conseil bancaire", je me suis déjà exprimé plusieurs fois sur ce forum. Ton capital propre semble augmenter plus vite que les taux d’intérêt. À condition que tu ne te laisses pas imposer le premier taux d’essai de la banque, tu pourras toujours obtenir un financement correct dans environ un an. Plus la banque prononce le mot "sécurité", plus cela te coûtera cher, même si cela ne se voit pas à première vue. La sécurité coûte de l’argent. Pour le terme "contrat d’épargne-logement" (dont je ne suis pas fan), fais bien attention au remboursement pendant la phase de paiement. Dès que le mot "financement provisoire" est prononcé, toutes les alarmes doivent se déclencher. Très cher ! Cherche sur Google le mot "prêt annuité Riester". Super chose, à condition que la maison soit destinée à la retraite. On ne le propose presque jamais, cela t’apporte plus d’avantages qu’à la banque. La banque a du mal à y cacher des commissions.
En règle générale, informe-toi toi-même, dis à la banque ce que tu veux, propose un taux d’intérêt et si elle veut te vendre une arnaque quelconque, coupe l’entretien et va à la banque suivante.

Amuse-toi bien à construire
Ille1975

Bonjour Ille1975,

merci beaucoup pour ta réponse très détaillée et les conseils donnés. Cela m'aide déjà beaucoup.
Je ne pensais pas que le sujet serait si complexe.
Chacun recommande quelque chose de différent. Je pense juste à nos beaux-parents. S’ils avaient leur mot à dire, nous devrions encore un peu économiser. Bon, j’ai maintenant 36 ans. Quand je pense que la maison sera idéalement construite dans un an et que je devrais peut-être rembourser pendant 30 ans dans le pire des cas, j’aurai alors 67 ans. Si j’économise encore un ou deux ans maintenant, je pourrais peut-être ajouter 10 à 20 euros de fonds propres. Mais bien sûr uniquement si on se limite beaucoup. Dans ce calcul, je dois bien sûr prendre en compte le loyer payé pendant ce temps. À environ 650 € hors charges, cela fait au minimum 15 600 €. Cela signifierait que j’aurais effectivement 5 000 € de plus, mais avec une grande restriction. Si je suppose que les taux d’intérêt et les coûts de construction augmentent, cela ne m’apporterait rien. Il vaudrait mieux construire maintenant, continuer à économiser quand même et utiliser au maximum les remboursements anticipés.
Ai-je un quelconque raisonnement erroné ici, ou est-ce vraiment préférable que je construise maintenant ?
Ah oui, le projet de construction devrait d’ailleurs avoir lieu en Saxe.

Hum, ce n’est pas du tout simple, tout ce sujet.

Cordialement

Danny

Bonjour Danny,

ton taux d'apport personnel est très bon. Nous voulions d'abord acheter d'occasion. Après plusieurs offres pourries, nous sommes passés à la vérification d'une construction neuve. Après plusieurs offres agressives de prestataires "bon marché", nous avons finalement choisi un architecte. Deux amis ont aussi construit avec lui, et ils ont confirmé le prix et la qualité. Cela a compensé largement le reste. Nos coûts ont en fait toujours augmenté. En même temps, les charges futures, puisque nous construisons une maison Kfw70, ont continuellement baissé, et grâce à la subvention KFW, la charge mensuelle aussi. Finalement, nous avons (en fait nous avons dû) atteindre notre limite et injecter de plus en plus de fonds propres afin que le ratio fonds propres - dette soit correct. Nous avons dû emprunter 170 000,00 sur un coût total de 220 000,00. Heureusement, nous avons signé le contrat de prêt deux jours avant l'augmentation des taux d'intérêt KFW. En tout, 120 000,00 auprès de la KFW à 3,6, 3,8 et 4,25 pour le reste. Ce sont les taux subventionnés KFW mentionnés. Charge de 761,00 EUR. Avec les charges annexes, cela fait peut-être 200,00 de plus que mon loyer actuel toutes charges comprises. Même ma femme éducatrice peut assumer cela seule. Avec ton taux d'apport personnel, 5 000,00 ne font pas vraiment la différence, d'autant plus que tu as encore 10 000,00 en réserve. Notre réserve est beaucoup plus modeste. Finalement, tu dois en discuter avec toi-même.
Et je ne rembourse pas ma maison sur 30 ans. Il y a des droits de remboursement anticipé et des changements de plan de remboursement. Mais chacun doit décider cela pour soi-même. Une grosse voiture, de belles vacances, ou tout un peu plus modeste et peut-être alors 2 000 ou 3 000 en remboursement anticipé.
Question de point de vue !

Cordialement Ille1975

Si tu construis en Saxe, il y a peut-être en matière de subventions quelque chose comme une prime à l'installation ou quelque chose de similaire. Les nouveaux Länder allemands sont en effet confrontés à un déclin démographique. Les conseils qui circulent sont certainement tous de bons arguments. La génération plus âgée n’a certes pas tort quand elle dit : "Jeune, épargne encore un peu, tu auras moins de crédit à rembourser." Les banques te conseilleront certainement de construire immédiatement. Elles veulent 1. vendre et 2. elles n’ont sûrement pas tort de craindre une hausse des taux d’intérêt. D’après tes données, je te conseillerais de construire. Tu as assez de capital propre pour obtenir un bon financement. Certes, le crédit est très élevé, mais tu crées aussi une valeur considérable en retour. À condition de ne pas construire ta maison dans une zone inondable ou sismique, tu devrais en tout cas toujours t’en sortir à +/- zéro avec ce projet. Ton capital propre pourrait alors être perdu, mais tu pourras très probablement repartir de zéro sans dettes. Les prix de l’immobilier ne peuvent pas vraiment chuter autant, à moins que tu aies prévu de laisser ta maison tomber en ruine dès le début. Peut-être as-tu aussi une ou deux assurances-vie qui permettraient à ta partenaire de garder la maison. Elle pourrait même, selon les circonstances, payer les mensualités seule, si pour une raison ou une autre, tu venais à ne plus travailler. Cela rassure vraiment de savoir qu’on a un plan B + C en réserve. Par ailleurs, ce sont de très bons arguments quand il faut négocier avec la banque. La plupart des gens ne s’y intéressent pas. Mais ils n’ont pas besoin de le faire. Il te suffit d’avoir une banque qui t’écoute et qui soit conciliante sur les taux d’intérêt et la probabilité de défaut. Prends une semaine de congé et fais le tour des banques. Cela peut aussi être amusant d’interrompre les conversations et de refuser les offres super alléchantes. En outre, tu as au moins une année sans remboursement pour les prêts KFW, ce qui signifie une charge moindre. Je crois que tu peux même en bénéficier jusqu’à 5 ans. Tu peux utiliser ce temps pour rembourser les crédits coûteux auprès de ta banque ou pour reconstituer des réserves. Une réserve de 10 000,00 est déjà une somme sûre. Peut-être que 5 000 ou 6 000 suffiraient aussi. Tout dépend de ton propre jugement du risque.

Bonjour ddanny,
nous nous posons actuellement la même question : payer le terrain "cash" ou le financer. Chez nous, il semble que nous allons financer le terrain et nous faire mettre à disposition le reste du prêt utilisé pendant 12 mois sans intérêt. Nous espérons que tout cela se passera dans ces mois-ci car la BCE va sûrement augmenter le taux directeur. Bien sûr, personne ne peut prédire comment les taux vont évoluer, mais je pars pour les prochaines années sur une hausse des taux, qui ne devrait certes pas atteindre un niveau de 10 %, mais pourrait tout à fait se diriger vers six, sept (c’est mon avis). Je ne peux pas non plus tout à fait être d'accord avec ille1975 concernant les conseils bancaires. Nous avons eu d'excellentes consultations où je n'avais pas le sentiment qu'on essayait de me vendre quelque chose ou de mal me conseiller. Il ne faut simplement pas entrer dans ces conversations sans aucune connaissance de base pour couper court au "vendeur".