Maisons des années 60 et 70 - que faut-il vraiment rénover ?

Bonjour à tous,

comme le développement du nouveau lotissement prend plus de temps que prévu, une construction n’étant pas possible avant 2020, et qu’il y a déjà plus de candidats que de terrains, je vais continuer à chercher des biens immobiliers existants.

Les maisons des années 60 et 70 sont probablement les plus intéressantes, car à partir des années 80, on construisait généralement des « maisons générationnelles » très grandes, qui sont à la fois A trop grandes et B trop chères pour moi.

Il y a en général deux types de maisons. Les maisons à un étage et demi avec des toits en pente très pointus, souvent équipées par la suite de lucarnes plates ajoutées, et des bungalows préfabriqués, principalement des marques Bien et Streif Haus.

J’ai déjà parcouru environ la moitié d’Internet et contacté quelques entreprises. La plupart des résultats sur le net et des entreprises sont de toute façon orientés vers la rénovation.
Comme je souhaite rénover maintenant, et non dans 20-30 ans lorsque les défauts s’accumuleront, voici mon résumé approximatif :

- Toiture : renouveler les tuiles en béton, garder les tuiles en terre cuite. Éviter les lucarnes plates, sinon les refaire étanchéifier complètement.

- Fenêtres : garder le double vitrage, quelle que soit l’année de construction. Le vitrage isolant thermique n’apporte pas en réalité assez pour justifier un remplacement.

- Chauffage, eau : retirer les tuyaux en fonte, garder le cuivre. Le cuivre des années 80 présente souvent des défauts de qualité. Renouveler éventuellement les tuyaux d’eau potable. Garder les radiateurs en fonte, car ils dégagent une chaleur plus agréable et ne sont pas nécessairement moins efficaces. Sortir le fioul, mettre une chaudière à gaz.

- Électricité : retirer les installations sans conducteur de protection et avec isolation rouge (la couleur rouge de la phase devient poreuse avec le temps).
Les câbles marron/bleu/vert-jaune peuvent rester, ajouter un différentiel, remplacer les fusibles à vis par des disjoncteurs.

- Isolation : isoler le plafond du dernier étage, isoler le plafond de la cave tant qu’il n’y a pas de « cave humide ». Éviter l’isolation de façade à cause du risque de moisissure et des coûts.

Laisseriez-vous cela tel quel ou ajouteriez-vous ou modifieriez-vous certains points ?

Les maisons préfabriquées de la marque Bien étaient apparemment de bonne qualité, mais souvent avec un revêtement en amiante.
En principe, je dirais de les laisser, mais j’ai peur qu’un jour on soit obligé de les remplacer. Comme à ce moment-là on remplace plus de 10 % de l’enduit, une isolation devient obligatoire.
Existe-t-il déjà des « plaques de remplacement » bon marché qui peuvent être montées à la place et qui remplissent l’isolation sans être trop épaisses ?

Cordialement
Max

Le laisseriez-vous ainsi ou ajouteriez-vous ou modifieriez-vous encore des points ?

Bonjour Max, c’est déjà une bonne liste très complète. Tu fais beaucoup de choses de manière préventive. J’apprécie aussi ta position sur l’isolation et la moisissure. Pour l’électricité, je reconsidérerais aussi les circuits de protection. Parfois, des demi-étages étaient protégés par un seul disjoncteur de 16 A. Aujourd’hui, il y a plus d’appareils consommateurs.
Beaucoup de maisons de cette époque avaient des cuisines très petites. Peut-être faut-il enlever un mur pour intégrer la cuisine au séjour.
Cordialement, Max également

Toit : renouveler les tuiles en béton, conserver les tuiles en terre cuite. F

Le béton pourrait aussi rester. Il suffit de vérifier s'il est intact. La plupart du temps, ce n'est que de la mousse dessus, et la mousse est une bonne isolation thermique.

Éviter les lucarnes plates, sinon les réimperméabiliser complètement

Si elles sont sèches, il n'est pas nécessaire de les éviter.

Fenêtres : garder le double vitrage, quelle que soit l'année de construction. Le vitrage isolant ne rapporte pas vraiment assez en pratique pour justifier son remplacement.

Oui, c’est cela.
Mais la plupart du temps, les cadres des fenêtres sont pourris. Ou mal étanches.
Glisser une feuille de papier et essayer de l’enlever avec la fenêtre fermée.

Les maisons préfabriquées étaient souvent construites autrefois avec beaucoup de substances toxiques.
J’ai moi-même posté un sujet ici sur une vieille maison préfabriquée, pleine de formaldéhyde et autres saletés.
Le voici :

Bonjour Max,

je viens moi-même de rénover ou plutôt de réhabiliter une maison bifamiliale de 68 et je peux te donner assez bien d’informations sur ce qui devra probablement être fait.

Chauffage et eau :

À cet âge, il faut tout simplement tout refaire, qu’il s’agisse de cuivre ou de tuyaux galvanisés. Surtout avec les tuyaux galvanisés, tous les raccords filetés seront déjà très corrodés et casseront à la moindre contrainte. Le tuyau lui-même tiendrait probablement encore 40 ans.

Tu ne pourras plus non plus utiliser les radiateurs en fonte, car ils étaient généralement conçus pour des températures de départ de 85°C ou plus, ce que tu ne souhaiteras sûrement plus avec ta nouvelle chaudière à gaz. Il y a aussi ici le problème que les éléments en fonte du radiateur sont vissés ensemble, ce qui signifie qu’ils sont probablement aussi fortement corrodés.

Eaux usées :

Nous avons eu une fois une canalisation bouchée et l’ancienne conduite en fonte s’est transformée en arroseur, bien qu’elle fût normalement étanche, donc à refaire complètement aussi.

Électricité :

Cela dépend. Chez moi, il y avait déjà du câblage en 3 fils partout, mais en noir (phase), gris (neutre), rouge (terre) et un disjoncteur différentiel était installé. La mise à la terre se faisait malheureusement uniquement via le neutre avant le différentiel, donc ici il faut au moins installer une prise de terre en anneau ou similaire. Tu devras aussi refaire pas mal de prises et tirer plusieurs mètres de nouveaux câbles. La transformation du tableau électrique en disjoncteurs à courbe C sera alors le plus petit des problèmes.

Fenêtres :

Sont très probablement toutes à jeter, à moins qu’elles n’aient déjà été remplacées à un moment donné. Si on est bricoleur et qu’on regarde quelques vidéos à ce sujet, on peut changer les fenêtres soi-même pour un coût relativement faible, ce n’est pas sorcier.

Toiture et isolation :

Mes tuiles seront changées l’année prochaine, mais seulement parce qu’elles ne sont plus jolies et que je veux aménager les combles, ce qui n’est pas techniquement nécessaire et peut aussi se faire plus tard de manière relativement propre.

L’isolation du plafond du sous-sol est aussi une question délicate... en tout cas tu devras installer des radiateurs dans la cave, sinon ça moisira assez fort si ce n’est pas chauffé. Si cela a encore du sens, je laisse la question en suspens. Si tu as de la malchance, tu auras de toute façon des problèmes avec la hauteur de plafond, si la cave ne mesure comme souvent autrefois que 2 mètres de haut.

Enduit, papier peint et tapis :

Ce point n’est pas à sous-estimer. Moi-même, avec ma famille, nous avons passé des jours et des semaines à gratter le papier peint. Souvent il y avait 5 couches et plus sur le mur. Ensuite, tu as, en plus de toutes les rainures pour les tuyaux d’eau et les câbles électriques, un véritable champ de cratères. La texture de surface ne sera très probablement pas belle non plus, donc un simple enduisage et une nouvelle peinture ne suffiront pas. Cela veut dire au minimum : un enduit fin complet ou du papier peint par-dessus. Même chose pour les tapis, collés partout avec une sous-couche en mousse, tu ne peux pas simplement les arracher et poser par-dessus.

Si tu laisses tout faire, tu en auras facilement pour au minimum 150 000 €, y compris les nouvelles salles de bains.

Moi (maître chauffagiste) et mon frère (maître électricien) avons fait tous ces travaux nous-mêmes et y avons consacré plus d’un an. Cela signifie un travail vraiment dur et un an à bosser à chaque minute libre. Je ne sais pas si un profane sans expertise peut vraiment mener cela à bien ??

Et encore une chose :

Ne te lance surtout pas dans une maison préfabriquée de cette époque. Mes parents avaient une Okal Haus (je crois en tout cas), une maison préfabriquée de 73. Récemment, ils ont emménagé dans leur nouvelle maison et j’ai été honnêtement choqué de voir l’odeur extrême due à toutes sortes d’émissions qui s’accumulait après quelques jours sans aération. Vraiment effrayant et certainement pas sain !!! L’isolation phonique était aussi souvent un mot inconnu dans les maisons préfabriquées de cette époque.

Si tu as encore des questions, n’hésite pas.

Cordialement

À l'époque, fumer était considéré comme une marque de distinction. Si l'ancien propriétaire fumait beaucoup, alors tu veux enlever volontairement le plâtre dans toute la maison. C'est ce sort que j'ai tiré.

Selon l'année de construction et l'état de conservation, on peut se demander ce qui vaut encore la peine d'être conservé. Dans mon cas, ce sont les escaliers en bois, sinon tout doit être retiré et remplacé.

Concernant les fenêtres : les caissons de volets roulants sont probablement aussi complètement non isolés.

- Fenêtres : laisser double vitrage, quel que soit le millésime. Le vitrage isolant ne rapporte pas tellement en réalité pour justifier un remplacement.

Le vitrage isolant depuis 1994 avec un revêtement infrarouge (cherche « test briquet fenêtre ») a un coefficient U de 1-1,3 W/m²K. Les vitrages utilisés auparavant, qui peuvent avoir EXACTEMENT le même aspect, ont un coefficient U d’environ 3 W/m²K. Pour chaque amélioration de 1 W/m²K d’un élément, on peut estimer environ 80 kWh/an et m² de surface. Les pertes de ventilation dues à l’absence d’étanchéité contribuent autant aux pertes de chaleur. Dans de nombreux cas, un remplacement est rentable.

Pour le reste, je pense de manière similaire. Pour l’électricité, je remplacerais néanmoins tout d’emblée pour les standards des années 60/70. À l’époque, il y avait beaucoup moins de prises, les interrupteurs souvent plus profonds, pas de câbles réseau bien sûr, et les circuits électriques se comptaient souvent sur les doigts d’une main.

Dans notre bungalow en béton massif de 1959, nous avons presque tout refait, mais l’ancien toit est encore en place : tuiles plates en béton type Frankfurter Pfanne avec des bardeaux bitumés comme couche étanche. Nous avons remplacé cinq tuiles à la faitière, retiré les anciennes sorties de toiture de la ventilation (tête de ventil dans le grenier) et sinon tout est étanche. Il y a un peu de mousse dessus, cela sera nettoyé cet été. Refaire cela coûte environ 150 €/m² SANS isolation (Nous avons isolé suffisamment le plafond du dernier étage).