Rénovation de maison Année de construction 1955/1974 - Estimation et faisabilité

Bonjour à tous,

j’ai la possibilité de reprendre la maison dans la famille. En fait, elle m’appartient déjà à moitié, mais je songe actuellement à la reprendre complètement.

À propos de la maison :
- environ 750 m² de terrain
- cave et première partie de la maison datant de 1955
- extension en 1974 (voir les plans de construction)
- cave non habitée (chauffage et débarras), rez-de-chaussée habité (père), grenier non utilisé ni aménagé, non isolé (il sert seulement de débarras)
- je suis actuellement à la recherche d’un conseiller (conseiller en énergie, architecte)
- installation de chauffage (gaz) et radiateurs posés vers 2003 (je cherche actuellement la facture). Avant, le chauffage se faisait par deux poêles en faïence, d’où la présence de deux cheminées, dont la première pour le chauffage et la seconde plus utilisée. Jusqu’à la mi-année, quatre personnes y vivaient avec une consommation d'environ 20000 kWh de gaz par an.
- façade isolée avec des plaques de polystyrène dunes. Je ne connais pas la valeur exacte, je crois qu’il s’agissait d’environ 5 cm. Enduit chaux-ciment
- fondations en béton compacté
- maçonnerie (bloc creux 24 cm WG II)
- plafond de la cave isolé à hauteur d’environ 5 cm de panneaux isolants lors du remplacement de la chaudière
- toute la maison est assez allongée et à cause de l’agrandissement, la distribution des pièces n’est pas optimale.
- l’électricité doit être refaite. L’approvisionnement en eau doit être examiné par un expert, il a été renouvelé lors de la rénovation de 1974.
- anciennes fenêtres en bois à double vitrage, devraient être remplacées

Quel est le plan :

Comme la maison est devenue trop petite pour ma sœur, son mari et son enfant, mon père y vit actuellement seul. Cependant, mon père a déjà besoin d’un peu d’aide, c’est pourquoi le plan est d’y emménager. Oui, c’est certainement un sujet en lui-même, mais il doit être possible de se croiser sans problème, c’est pourquoi le grenier doit être partiellement aménagé.

Ce qui doit être fait selon moi :
- électricité (j’ai un bon ami qui est électricien et pourrait aider)
- optimiser la distribution des pièces (voir plan) -> nous avons beaucoup réfléchi mais n’avons pas encore trouvé de répartition 100 % parfaite. Peut-être que quelqu’un parmi vous aurait une bonne idée ? Nous avons essayé de modifier le moins possible les murs actuels.
- surélever partiellement -> c’est pour moi le point que je peux le moins estimer. Combien cela coûte-t-il en moyenne ? Il est aussi possible de rehausser la charpente, mais je pense que ce ne serait pas judicieux dans ce cas. Selon notre permis de construire, deux étages pleins sont possibles, les distances seraient correctes à mon avis, mais je ne suis pas sûr que la maçonnerie étroite et ancienne supporte cela. C’est bien sûr aussi un sujet pour l’expert. La partie du grenier devrait aussi être isolée.
- l’objectif serait d’avoir deux chambres supplémentaires et une salle de bain dans le grenier.
- remplacement des fenêtres et des portes
- nouveaux sols, au moins dans la partie ancienne de la maison
- nouvelle cuisine + petite salle de bain au rez-de-chaussée (la salle de bain devrait être adaptée aux seniors pour mon père)
- refaire les papiers peints et la peinture

Ce qui serait agréable à avoir :
- conversion au chauffage par le sol – Peut-on utiliser les tuyaux de chauffage actuels ? Ils sont encore relativement neufs. Bien sûr, ils devraient être adaptés dans la cave.
- électricité entièrement en KNX – selon mon ami, les surcoûts devraient être raisonnables si on refait déjà l’installation.
- volets roulants électriques au lieu de manuels

Ce que je ne toucherais pas pour l’instant :
- chauffage – il commence certes à être ancien, mais un remplacement a-t-il déjà du sens ? Éventuellement avec l’installation du chauffage au sol et la combinaison avec des énergies renouvelables ?
- isolation de la façade

À propos de moi :
Le plan actuel est que je m’y installe avec ma copine. Je suis moi-même ingénieur électricien et je voudrais faire le plus possible moi-même, mais pas tout. J’ai des compétences manuelles en principe, mais nous n’avons pas d’expérience concrète d’une telle rénovation.
Je pensais à peu près à un budget de 150K. Comme je l’ai dit, j’ai surtout du mal à estimer les efforts et coûts de la surélévation.
Je suis d’abord curieux de vos commentaires et conseils et je vous remercie d’avance. Manquent-ils des infos ? Si oui, n’hésitez pas à poser des questions.

Cordialement

Nous parlons ici en principe d’un bungalow d’environ 100 m² composé de deux phases de construction (sont-elles toutes deux partiellement enterrées ?), dont la phase d’environ 60 m² serait probablement construite en briques pleines (ancien format du Reich) et aurait sans doute une cave en béton, et la phase d’environ 40 m² serait vraisemblablement construite en blocs creux de pierre ponce / pierre de rivière. Pas un mélange aléatoire, mais quand même un patchwork. Les classes de résistance à la compression devraient ici différer bien plus que les épaisseurs nominales des murs de 25 à 24 cm.
Je me permets d’affirmer que la valeur du gros œuvre vidé ne dépasse probablement pas de manière rentable ce que coûterait actuellement (et de manière homogène) une reconstruction neuve. Veux-tu sérieusement effectuer une surélévation ici, pour ensuite habiter au-dessus du père un appartement de l’étage supérieur d’environ 90 m² (après déduction de l’escalier) avec en principe un plan au tracé ressemblant à un wagon de train ?
Il y a soixante-dix ans, on aurait sans aucun doute été reconnaissant de disposer d’une telle base – aujourd’hui, je vérifierais néanmoins au moins sans apriori si le terrain de construction ne pourrait pas être plus valorisé que ce « gros œuvre » (du point de vue économique) justement seulement.

Bienvenue sur le forum.

Vous vous êtes lancés dans un grand projet passionnant.

Je commence par quelques questions logistiques simples :

Comme la maison est devenue trop petite pour ma sœur, son mari et son enfant, mon père y vit actuellement seul. Mais mon père a déjà besoin d’un peu de soutien, c’est pourquoi le plan est d’emménager là-bas.

La maison sera-t-elle durablement assez grande malgré la surélévation des combles ? Ta copine et ton père ont-ils tous les deux envie de vivre à trois ensemble ?

Où ton père va-t-il habiter pendant les travaux ?

Le plan serait actuellement que j’emménage là-bas avec ma copine. Je suis moi-même ingénieur électricien et je voudrais réaliser autant que possible en auto-construction, mais pas tout.

Le délai de construction s’allonge de manière disproportionnée avec la part de travail en auto-construction. En général ce n’est pas un problème, mais ici ton père habite encore (voir la question précédente).

- Je suis actuellement à la recherche de conseillers (conseiller énergétique, architecte)

Il faut ajouter à la liste un ingénieur structure. Ton architecte pourra te mettre en relation. Après un premier croquis grossier de la maison envisagée, l’ingénieur doit d’abord dire si la surélévation est possible et sous quelles conditions. Il devra aussi valider les modifications des murs porteurs dans le plan.

Ce qui serait bien :
- Conversion au chauffage au sol - Peut-on en principe utiliser les tuyaux actuels du chauffage ? Ils sont encore relativement neufs. Bien sûr, il faudrait alors les adapter dans la cave.
- Électricité complètement en KNX - Selon mon copain, les surcoûts devraient rester raisonnables si on refait de toute façon.
- Volets roulants électriques au lieu de manuels

Avec le chauffage au sol, il faudra des tuyaux complètement neufs. Mais cela ne fait rien, puisque le sol complet plus la chape vont être enlevés de toute façon et les murs ressemblent déjà à un gruyère pour la nouvelle installation électrique. KNX n’est peut-être pas trop cher en auto-construction, mais reste quand même un surcoût de plusieurs milliers d’euros. Ce qui mène au budget :

150 000 € c’est une belle somme, mais avec la quantité de modifications cela sera consommé plus vite que tu ne penses. Je pense que tu devrais investir un peu d’argent et absolument parler rapidement avec un architecte et impliquer au plus vite l’ingénieur structure.

Quelques aspects partiels :

[*]Le conseiller le plus important dans un tel projet est un bon architecte.
[*]J'ai moi-même eu de mauvaises expériences avec des conseillers en énergie, ceux que j'ai eus étaient des donneurs de leçons suffisants. Je les ai donc abrégés très rapidement.
[*]Je conseille de s'informer sur les limites de KNX en ce qui concerne la communication (téléphone//TV/internet, etc. etc.). De plus en plus de choses passent aujourd'hui par IP/Ethernet, le WiFi/WLAN est presque toujours une solution de second choix.

La démolition et la reconstruction ne sont-elles pas à la fin nettement moins chères ?

Je suis également pour la démolition et la reconstruction. Cependant, sans [Vater / Einliegerwohnung].

Je crois que dans ce cas, je demanderais conseil à un architecte ou un ingénieur en bâtiment qui connaît bien l'ancien bâti. La maison semble déjà assez encombrée, mal agencée, une partie est plus récente que l'autre. Il est bien possible qu'on puisse quand même en faire quelque chose, en utilisant la structure existante, ce qui permet souvent d'économiser des coûts au final et aussi de préserver l'environnement. Mais ce n'est sûrement pas facile à planifier et je pense qu'il y aura beaucoup de choses qui ne seront pas réalisables en [EL].

En tout cas, je ne vois pas ici un projet qui pourrait être évalué rapidement dans un forum. Je suis un grand amateur d'ancien, nous habitons nous-mêmes dans une maison âgée de 99 ans. Ici, ce sont principalement des néo-constructeurs, donc les évaluations sont souvent dans ce sens. Je ne sais pas non plus quelle est la valeur sentimentale de la maison pour vous. Vous avez en plus le père qui y habite, et qui va sûrement rester là pendant la phase de travaux ? Car cela serait problématique pour des travaux aussi importants, surtout si vous touchez à la disposition des pièces. Ce n’est pas seulement qu’il pourrait éventuellement devoir déménager temporairement... c’est aussi le fait qu’il vivra ou sera entouré d’un chantier pendant longtemps, surtout si vous planifiez [EL]. Il y a beaucoup de choses à prendre en compte dans ce cas. Peut-être qu’il serait plus simple de ne rénover d’abord qu’une partie, jusqu’à ce que le père ne soit plus là (ce que je ne dis en aucun cas comme un souhait, c’est juste une réflexion sans jugement) et ensuite tout entreprendre ?