Achat d'une maison avec rénovation et ordre de financement des fonds propres ?

Cher forum,

j'ai déjà lu silencieusement ici plusieurs fois et j'espère maintenant des conseils utiles pour notre situation, qui est au moins pour moi compliquée. Elle se présente comme suit :

Nous souhaitons acheter une maison nécessitant des travaux de rénovation et la rénover ensuite. Pour cela, nous avons à la fois un peu de capital personnel en liquidités ainsi qu’un appartement en copropriété partiellement remboursé, dans lequel nous vivons actuellement et que nous souhaitons vendre après la finition de la maison.

Ma question porte principalement sur l’ordre du financement. Mon conseiller financier recommande de regrouper autant que possible l’ensemble du projet, c’est-à-dire l’achat de la maison et la rénovation, dans un seul financement. Cela me semble fondamentalement logique, mais ce qui me cause des inquiétudes est le suivant :
La maison se trouve à Cologne et d’après les architectes, l’obtention d’un permis de construire y prend actuellement souvent entre 6 et 12 mois. Cela signifie qu’au moins 18 mois s’écouleront avant notre emménagement. Si je finance maintenant l’intégralité du projet, je risque presque à coup sûr d’avoir des problèmes avec les intérêts de mise à disposition. De plus, je me fixe dès maintenant sur des taux d’intérêt qui sont très élevés et qui, à mon avis du moins, pourraient encore baisser un peu l’année prochaine. (C’est une spéculation, je sais).

Je ne comprends pas tout à fait quels inconvénients j’aurais si, par exemple, j’utilisais maintenant mon capital personnel actuel en cash pour l’achat de la maison (ce qui représenterait environ 40 % du prix d’achat) et finançais le reste par un prêt amortissable sur 10 ans par exemple.
Pour le financement de la rénovation, je le demanderais seulement lorsque le permis de construire sera obtenu et travaillerais alors sans liquidités mais avec l’appartement en copropriété encore habité comme apport personnel, en finançant la rénovation par un prêt à taux variable que je rembourserais après la vente de l’appartement, ainsi que par la subvention individuelle de la BAFA et un crédit KFW 358plus.
Ainsi, nous ne serions pas autant sous pression temporelle si le permis de construire prenait effectivement un an.

Ai-je une erreur de raisonnement majeure ?
Quelle variante conseilleriez-vous ?

Bien à vous de Cologne

Bonjour,

fondamentalement, tes raisonnements sont justifiés. Cependant, savoir si les taux d'intérêt vont baisser reste vraiment spéculatif.

On peut bien sûr aussi procéder comme tu le proposes. D'abord le prêt principal immobilier en utilisant ton capital propre, puis plus tard bénéficier de la subvention KFW. Toutefois, je conseillerais toujours de ne pas engager tout ton cash. Surtout en cas de rénovation et face au gain incertain de la revente, tu pourrais te retrouver en difficulté.

Merci beaucoup pour le retour !

Cependant, je conseillerais toujours de ne pas apporter tout en cash. Surtout en cas de rénovation et de vente incertaine, tu pourrais te retrouver en mauvaise posture

Je ne comprends pas tout à fait. Dans quel cas exactement me retrouverais-je en mauvaise posture ?

Mon calcul serait actuellement le suivant :

Financement de l'achat de la maison comme décrit ci-dessus.

Garder un peu de cash pour la planification et la période jusqu'au permis de construire.

Après l'obtention du permis, je prends, en plus du prêt KFW (120 000 €), de l'argent à taux variable pour la rénovation, y compris une petite marge. (environ 300 000 €)

Après la fin des travaux et le déménagement, nous vendons l'appartement et remboursons intégralement le prêt à taux variable. (Cela devrait fonctionner assez sûrement grâce au produit de la vente)

Qu'est-ce qui devrait aller contre moi maintenant, à part le fait que je ne parvienne pas à vendre mon appartement, qui me ferait me retrouver en mauvaise posture ? Ou bien, à quoi servirait-il de garder beaucoup de cash maintenant ?

Après l’obtention du permis de construire, je prends, en plus du crédit KFW (120 000), de l’argent à taux variable pour la rénovation, incluant un peu de marge. (env. 300 000)

Après la fin des travaux et le déménagement, nous vendons l’appartement et remboursons intégralement le taux variable. (Cela fonctionne très certainement grâce au produit de la vente)

Qu’est-ce qui pourrait désormais jouer contre moi, à part le fait que je ne parvienne pas à vendre mon appartement, ce qui me mettrait en difficulté ? Ou alors, quel intérêt y aurait-il à conserver nettement de la trésorerie maintenant ?

Je ferais comme ça. Tu peux aussi obtenir KfW seulement après confirmation Bafa. Le crédit variable pourrait déjà être demandé maintenant. Il n’y a pas de frais de mise à disposition, seulement une commission d’engagement – qui est (presque) négligeable. Du moins chez nous (environ 0,20 % p.a.)

Pour de nombreux travaux de rénovation, tu n'as pas besoin de permis de construire. Par exemple, chauffage, fenêtres, salle de bain, tu peux commencer tout de suite. Il est peu probable qu'une banque soit heureuse de financer seulement pour 6-12 mois et de ne faire que passer les prêts KFW plus longs.

Il est peu probable qu'une banque soit contente de financer seulement pour 6-12 mois et de se contenter de répercuter les prêts KFW plus longs.

Si !
Je fais bien payer la financement relais et le prêt KfW a effectivement une marge BEAUCOUP plus élevée pour la banque que le prêt propre. Nous faisons cela très volontiers nous-mêmes avec nos clients (grands projets).