Plan d'avancement de la construction de la maison en incluant les subventions (KFW, L-Bank) de manière judicieuse

Bonjour cher forum,

En tant que suiveur silencieux, j’ai maintenant décidé d’ouvrir également un fil pour notre projet de construction afin de simplement recueillir vos avis, conseils et aussi des critiques constructives.

À propos de nous :
- tous les deux (31 ans), actifs, femme en congé parental (encore max. 2 ans), ensuite à temps partiel. Nous avons 2 enfants, (2 ans et 1 mois).

Points fondamentaux :
- Le terrain nous a été attribué par la commune. Zone de construction neuve entièrement viabilisée et correspondant parfaitement à nos attentes ! Nous ne l’avons pas encore acheté. Il y a bien une obligation de construire qu’un logement prêt à être habité doit être construit dans les 2 ans, mais nous sommes actuellement en négociation pour allonger ce délai à au moins 5 ans.
- Notre souhait est de construire une maison individuelle d’environ 130-140 m² de surface habitable.
- Nous voulons commencer la construction dans 1 à 2 ans.

Finances :
- Fonds propres disponibles, mais insuffisants pour payer intégralement le terrain. Un crédit sera donc nécessaire.
- Pour la construction de la maison, nous souhaitons également demander le prêt subventionné de la L-Bank. Selon les premières vérifications (également avec un conseiller financier), nous sommes en principe éligibles aux aides.

Notre idée du déroulement :
- Financer le terrain séparément (taux fixe ou prêt variable) : nous devons encore obtenir des offres de financement.
- Faire effectuer le bornage du terrain et une étude de sol.
- Mandater un architecte pour les phases 1-2 afin d’élaborer une esquisse préliminaire.
- Avec les résultats de l’esquisse préliminaire, du bornage et de l’étude de sol, obtenir des offres auprès d’entreprises de construction de maisons et parallèlement solliciter un devis d’entrepreneur de travaux publics (terrassement, décharge, etc.) pour pouvoir planifier. (Je suis conscient que les coûts annexes à la construction sont plus nombreux, mais ici je vois la plus grande position de coût, que je souhaite planifier du mieux possible avec cette étape.)
- Après confirmation que nous sommes en principe éligibles aux aides, nous choisirons une entreprise de construction (après avoir comparé les offres en parallèle).
- Gérer parallèlement le reste du financement.

- Quand devons-nous/pouvons-nous déposer la demande pour la L-Bank ? À quelle étape la placeriez-vous ?
- Trouvez-vous cette démarche judicieuse en général ?

Je vous remercie d’avance.
Cordialement, LetsBau24

Juste quelques questions :
1. Pourquoi veux-tu faire re-mesurer le terrain ?
2. Pourquoi les phases de prestation 1+2 chez l'architecte puis chez la "Hausbaufirma" ?
3. Que comprends-tu par "Hausbaufirma" ?
4. Pourquoi un entrepreneur en travaux publics si tu vas chez la "Hausbaufirma" ?
5. Comment voulez-vous comparer objectivement les offres des "Hausbaufirmen" ? Il n'y a personne dans votre planification qui fait un appel d'offres. Et chaque "Hausbaufirma" doit aussi élaborer un plan avec vous - ce qui peut donner des résultats très différents.

Je n'ai aucune expérience avec la L-Bank.

- Quand devons-nous/pouvons-nous soumettre la demande à la L-Bank ? À quelle étape l’intégreriez-vous ?

Cela dépend des conditions de financement de votre programme. En général, vous devez remplir certaines conditions, tout en respectant qu'il ne doit pas y avoir eu certains événements. Mais tout est spécifique au programme en question. Faites très attention aux pièges ici.

Vous devriez financer le terrain de manière flexible. Une fixation à long terme empêche qu’une autre banque vous finance.

Juste quelques questions :
1. Pourquoi veux-tu faire re-mesurer le terrain ?
2. Pourquoi la phase de prestation 1+2 chez l’architecte, puis chez l’entreprise de construction ?
3. Que comprends-tu par "entreprise de construction" ?
4. Pourquoi un terrassier si tu vas chez une "entreprise de construction" ?
5. Comment voulez-vous comparer objectivement les offres des "entreprises de construction" ? Il n’y a personne dans votre planification qui fait un appel d’offres. Et chaque entreprise de construction doit encore élaborer avec vous un plan d’étage - qui peut être différent partout.

Je n’ai aucune expérience avec la L-Bank.

Merci pour les questions,
1. Il est encore en cours de clarification si les limites du terrain ont déjà été mesurées.
2. et 3. Je ne veux pas encore signer un contrat de construction avec un entrepreneur général et m’engager ainsi, avant d’avoir obtenu l’accord de principe pour les financements (ce que selon les conditions je ne dois pas faire). "Entreprise de construction" = entrepreneur général ou fournisseur de maison, désolé pour le terme.
4. Nous avons déjà obtenu des offres de fournisseurs de maison et d’entrepreneurs généraux, et les coûts des travaux de terrassement y sont seulement estimés. De même, l’étude de sol est effectuée seulement après la signature du contrat de construction. En finançant le terrain séparément (je ne précise pas comment pour l’instant) et en faisant réaliser l’étude de sol, j’essaie de réduire au mieux les coûts des travaux de terrassement. D’où un terrassier qui me fait un devis.
5. Nous voulons nous adresser aux fournisseurs de maison avec le plan préliminaire réalisé en phase de prestation 1+2 et leur faire établir une offre exactement sur ces plans.

Je ne sais pas si j’ai une erreur de raisonnement ou si je m’exprime mal.

Cela dépend des conditions de financement de votre programme. Vous avez généralement certaines exigences, en même temps certaines choses ne doivent pas s'être produites. Mais tout est spécifique au programme concret. Faites absolument attention aux pièges ici.

Vous devriez financer le terrain de façon variable. Une fixation à long terme empêche qu'une autre banque vous finance.

C'est exact, merci pour l'info !
Financer le terrain de manière variable était aussi dans mes réflexions. Nous avons également un appartement en copropriété que nous vendons en parallèle, les revenus seraient alors utilisés pour rembourser le prêt (terrain).

Merci pour les questions,
1. Il est encore en cours de clarification si les limites du terrain ont déjà été mesurées.

LOL - en cours de clarification. Soit tu achètes un terrain mesuré (= propre registre foncier avec cadastral et parcelle) ou un terrain à mesurer dans le cadre du contrat d’achat, délimité par les points A-D et d’une superficie d’environ x m². Celui-ci sera alors mesuré dans le cadre de la procédure d’achat.
Tu ne peux pas devenir propriétaire d’un terrain non mesuré ni simplement faire mesurer un terrain non mesuré – cela n’a aucun sens et ce n’est pas possible.

2. et 3. Je ne veux pas encore signer un contrat de maison avec un entrepreneur général (GU) et m’engager avant d’avoir reçu l’accord de principe pour les subventions (ce que je ne devrais pas faire selon les conditions). "Entreprise de construction" = GU ou fournisseur de maisons, désolé pour le choix des mots.

D’accord. Tu souhaites donc une maison architecte individuelle, mais le travail doit être fait par un GU et non par l’architecte. Ça va être amusant. Tu n’auras alors aucune offre comparable, puisque tu leur donnes simplement un plan grossier.
- matériaux
- équipement
- efficacité énergétique
etc.
Chaque GU te proposera cela individuellement. Le GU moins bon calculera au maximum et te fera une offre imbattable – mais avec divers avenants pendant la phase de construction (car personne n’a fait d’appel d’offres pour les postes de corps d’état).
Et le GU doit aussi réaliser les phases de projet 3-X et déposer la demande de permis de construire ?
Lis un peu le forum à ce sujet. va sûrement y apporter son grain de sel ;-)

4. Nous avons déjà obtenu des offres de fournisseurs de maisons et de GU et les coûts des travaux de terrassement sont seulement estimés. De même, l’étude de sol sera réalisée seulement après la signature du contrat de maison. En finançant le terrain à part (comment exactement, je ne dis rien pour le moment) et en faisant faire l’étude de sol, j’essaie de limiter les coûts des travaux de terrassement autant que possible. C’est pourquoi un terrassier me fait un devis.

Faire réaliser une étude de sol, c’est super. Mais sur quelle base le terrassier – pourquoi ce n’est pas le GU qui le fait ? – peut-il faire une offre ? Le terrassier sait-il déjà à l’avance quel GU recevra le marché et comment celui-ci mettra en œuvre l’une des peut-être trois recommandations de fondation du GU ? Fais-tu faire au terrassier un devis pour un grand échange de terre ou pour des fondations en bandes ==> qu’est-ce que le GU veut ?

5. Nous voulons nous adresser aux fournisseurs de maisons avec le plan préliminaire établi en phases 1+2 et leur faire faire une offre précisément sur ces plans.

OK. Pour mieux te faire comprendre :
Tu parles à un expert automobile qui te conseille d’acheter un break avec un grand coffre et un moteur diesel (c’est la phase 1-2 de l’architecte). Ensuite, tu vas chez Dacia, VW, Mercedes et Bentley. Tous les quatre te proposent exactement la voiture que tu veux – mais tu n’as dit à personne quels équipements, couleurs et options tu souhaites. Ce serait en fait la phase 6 de l’architecte. Ainsi, tu dois bien regarder ce que l’architecte doit faire ou ce dont tu as besoin pour une comparaison correcte des fournisseurs. Chez les constructeurs de maisons sur catalogue, c’est le descriptif des travaux et des prestations que tu n’as pas dans ta démarche.