Droit d'emphytéose - une alternative ?

Bonjour à tous,

quelle est votre position sur la question du droit réel d’usufruit (Erbbaurecht) ? Il y a quelques jours, j’ai trouvé la maison de mes rêves personnelle. Il s’agit d’un bien immobilier ancien de 1996 qui remplit toutes les exigences possibles.

Le petit "problème", c’est que c’est un droit réel d’usufruit (Erbbaurecht). Cela signifie que la maison se trouve en principe sur un terrain appartenant à un tiers (appartenant à l’église) et que l’on paie un loyer mensuel pour utiliser le terrain.

Cela serait-il, de votre point de vue, un critère éliminatoire pour l’achat d’une maison, ou peut-on s’en sentir tout de même assez sûr ?

Je ne suis pas tout à fait sûr pour le moment. Jusqu’à présent, je pensais que le droit réel d’usufruit n’était pas envisageable, mais la maison est vraiment proche d’être la maison parfaite et je commence maintenant à réfléchir à savoir si on ne peut peut-être pas passer outre. Éventuellement, il y a peut-être aussi la possibilité d’acquérir le terrain plus tard.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous des conseils et des informations pour moi ?

Si c'est LA maison, pourquoi pas. Bien sûr, avec un droit emphytéotique, tu ne possèdes pas vraiment le terrain, mais en pratique, quelle différence cela fait-il ? Personne ne te chassera de ta propriété, le bail est à long terme, l'église pense de toute façon en d'autres périodes, donc cela fait peu de différence par rapport à un achat. C'est alors plus une question de mentalité. Le prix convient-il, la plupart du temps les choses liées à un droit emphytéotique sont un peu moins chères.

Le droit de superficie est une "histoire" tout à fait normale - tu "loues" le terrain pour une durée déterminée (en général) le droit de superficie dure 99 ans à partir de l'octroi.
Les mêmes droits et obligations qu'un propriétaire foncier normal - des particularités peuvent être mentionnées dans le contrat de droit de superficie.

Tu dois emprunter moins, mais tu paies éventuellement un loyer de superficie plus élevé par rapport au taux d'emprunt actuel.

Il faut simplement veiller à ne pas comparer des pommes et des poires et ainsi se tromper dans l’évaluation de la valeur de la maison.
Par rapport à d’autres biens immobiliers anciens, le prix d’achat devrait en fait être inférieur d’autant au prix du terrain.

Comme je cherche de manière irrégulière depuis un certain temps, je peux dire que la maison jumelée, en termes de taille et d’équipement, est environ 25 à 50 000 € moins chère que des biens comparables dont le prix du terrain est inclus. Comme on dit apparemment selon une règle de base que le loyer annuel foncier est d’environ 5 % de la valeur du terrain, avec la surface indiquée (304 m²) et le loyer foncier à payer (833 €/an), ce serait un très bon prix. Cependant, l’offre indique aussi le prix, suivi entre parenthèses de « [frei bleibend] ». Est-ce alors une sorte d’action du type « celui qui offre le plus obtient la maison » ?

Le droit de superficie est très difficile à évaluer, surtout lorsqu’on résilie un contrat existant. Il convient alors éventuellement de faire appel à un expert/évaluateur ayant une expérience pertinente.

Pour moi personnellement, le droit de superficie serait un critère éliminatoire, cependant l’Église est un partenaire assez fiable, ils font cela depuis 1000 ans. De même, il ne faut pas compter de manière trop fiable sur la possibilité d’acquérir ultérieurement le terrain. Cela est pratiquement exclu.

Cordialement
Dirk Grafe