Procédure générale pour un projet de construction dans la région de Potsdam

Bonjour à tous,

Nous sommes au début de notre projet de construction de maison, pour le terrain nous avons déjà signé.
Nous souhaitons y construire une villa urbaine avec sous-sol.
Nous sommes maintenant occupés par la question de l’approche générale.
Nous attendons des potentiels de coûts grâce à l’auto-attribution des travaux suivants :

[*]Terrassements (bon contact avec l’entrepreneur local de travaux publics)
[*]Sous-sol en béton prêt à l’emploi
[*]Aménagement intérieur tels que revêtements de sol, travaux de peinture & portes intérieures (nous souhaitons également faire une partie en auto-construction)
[*]Installation photovoltaïque

Nous voulons ensuite confier à un entrepreneur général tout ce qui est au-dessus du sous-sol, y compris chauffage, électricité & sanitaire.
Mon plan est actuellement le suivant :

[*]Travailler avec un architecte pour la planification.
[*]Planifier avec l’architecte jusqu’à la phase de prestation 3 (plan d’avant-projet).
[*]Solliciter le terrassier, le fournisseur de sous-sols, les entrepreneurs généraux et les fournisseurs photovoltaïques avec les documents du plan d’avant-projet.
[*]Lancer en même temps qu’avec le plan d’avant-projet une demande de pré-construction (le terrain se situe en zone intérieure non planifiée §34 Code de la construction).

Je pense que trois variantes s’ouvrent alors :

[*]Réalisé avec l’architecte toutes les planifications et attributions ultérieures du maître d’ouvrage.

Ou

[*]Sur la base du plan d’avant-projet avec l’entrepreneur général réaliser toutes les planifications ultérieures et la maîtrise d’œuvre.
[*]Avec l’architecte réaliser toutes les planifications ultérieures et charger le meilleur entrepreneur général de la réalisation.

J’ai maintenant les questions suivantes concernant ces deux variantes :

[*]L’entrepreneur général met-il à disposition les documents de planification du sous-sol pour l’entreprise de sous-sol que j’aurai mandatée dans la variante 2 ?
[*]Prends-je le risque dans la variante 3 de payer un double honoraire pour les attributions (1x architecte puis encore l’entrepreneur général qui attribue aux sous-traitants) ?
[*]Est-il possible de concevoir le plan d’avant-projet de manière à pouvoir solliciter à la fois un constructeur en béton massif et une ossature bois (par ex. Kampa) ?
[*]Avez-vous déjà construit de manière similaire et pouvez-vous me donner des conseils ?
[*]Comment voyez-vous ces planifications, voyez-vous de grosses erreurs dans mes explications ?

Bien à vous, Tim

Je ferais de la Vorentwurfsplanung la phase dans laquelle on se clarifie sur le type de construction - et aussi celle où l'on dépose la demande de pré-demande de permis de construire.

Je ne choisirais pas un entrepreneur général (GU) de manière ciblée, mais je ferais aussi la consultation avec l'architecte, en n'excluant simplement pas le GU. Je laisserais ensuite au GU gros œuvre le soin de décider s'il veut réaliser lui-même le sous-sol ou se le procurer sous forme de module auprès d'un fournisseur en amont. OKKD est une interface délicate, je ne ferais pas un jeu risqué avec cela.

L'étude de base de l'architecte indiquera déjà si le souhait de la forme de la maison de type "villa urbaine" peut être poursuivi. Par ailleurs, je laisserais toujours l'architecte assurer la direction des travaux, le GU employant un chef de chantier ("Bauleiter") a une mission tout à fait différente.

Nous venons de la région de Potsdam-Mittelmark et avons déposé notre demande de permis de construire il y a plus de 6 mois.

Faire la planification avec l'architecte est une très bonne idée, malheureusement nous ne l'avons pas fait, même si nous sommes très satisfaits du résultat.

Nous avons procédé de la manière suivante :
1. Terrain acheté à bas prix avec beaucoup de chance il y a 3,5 ans. Taille : env. 73 m de long, 20 m de large.
2. Il était clair dès le départ que ce serait un bungalow. Largeur maximale de construction : 14 m (20 m - 2 x 3 m de marge de construction pour les voisins).
3. Surface maximale déterminée. Elle devait être d’environ 140 m², la terrasse couverte devait également faire partie de la maison. Cela a donné une taille de construction de 13,5 m x 13,5 m.
4. Pièces triées selon les directions : salon/chambre à coucher/chambre d’enfants au sud, cuisine/buanderie au nord, etc.
5. Nous avons ensuite fouillé dans des magazines de projets polonais (2,5 € pour env. 200 projets de maisons) et avons assemblé notre maison.
6. Contacté environ 10 BU et leur avons également demandé de nous créer des plans avec les exigences respectives.
7. Ces derniers ont été intégrés dans notre projet, en choisissant le BU pour lequel a) la description des prestations de construction était correcte et b) nous avions le meilleur ressenti.
8. Contrat de planification passé avec le BU. Jusqu'à la demande/permis de construire : 5 % du montant de la construction. Ces frais seront déduits lors du contrat d’entreprise.
9. Esquisse de base revue et optimisée avec la planificatrice du BU.
10. Pendant la période de la demande de permis, tout a été échantillonné. Portes intérieures et extérieures, salle de bain et cuisine viennent de Pologne, le reste du GU.
11. Nous attendons maintenant le permis de construire.

Si vous voulez construire plus cher, alors allez chez Kampa. C’était notre premier BU. À moins de 3 000 € à l’époque, il disait que cela serait difficilement possible.

Je ferais de la préconception la phase où l’on clarifie le mode de construction - et aussi celle où l’on soumet la demande de préavis de construction.

C’est sûrement une bonne proposition, je la retiens telle quelle.

Je laisserais alors au maître d’œuvre du gros œuvre le soin de décider s’il réalise lui-même la cave ou s’il la prend en module chez un fournisseur préalable. L’OKKD est une interface délicate, je ne tenterais pas un coup de poker là-dessus.

Comme la planification vient de toute façon de l’architecte, cela ne devrait guère faire de différence que j’engage moi-même le constructeur de la cave (cela aboutira probablement à une cave étanche contre les eaux de nappe) ou que ce soit le maître d’œuvre qui s’en charge, non ?
L’architecte est de toute façon responsable de la planification et le constructeur de la cave l’est pour l’exécution.

Par ailleurs, je ferais toujours diriger les travaux par l’architecte, les collaborateurs du maître d’œuvre dits "conducteurs de travaux" ayant une mission d’une tout autre nature.

Cela signifie cependant que je paie à la fois la phase 8 chez l’architecte et le conducteur de travaux du maître d’œuvre. Penses-tu aussi qu’il est possible ici, au lieu de la phase 8 de l’architecte, de faire appel à un expert en bâtiment pour accompagner les phases de réception ? J’ai un peu peur que sinon les frais annexes explosent.

Cordialement, Tim

OKKD est une interface où l'ajustement importe et où rejeter la faute n'est pas programmé à l'avance. Dans une maison massive construite sur le chantier, c'est un peu moins critique que dans une maison préfabriquée (équivalent que ce soit en pierre ou en ossature bois). Je ne veux pas dire directement que le "conducteur de travaux" du maître d'œuvre général serait ton ennemi, mais il sert un autre maître et il ne faut pas se laisser tromper par la "ressemblance des noms". Si tu construis selon des plans détaillés d'architecte mais sans direction des travaux d'architecte, tu as absolument besoin du expert. Un seul et même maître d'œuvre général construit différemment selon qu'il travaille ou non avec ton architecte. Tu peux le croire ou l'apprendre ;-)

La variante que tu choisis dépend aussi de ton investissement en temps et de ta volonté de t'impliquer dans le sujet. Plus tu as de temps et de possibilités d'engagement, plus tu peux librement élaborer des solutions avec l'architecte et l'entreprise de construction. De mon point de vue, il est important d'aboutir à un projet adapté ; c'est pourquoi je réaliserais l'architecture jusqu'à la planification détaillée et l'approbation avec un interlocuteur, par exemple un architecte. Lors de l'attribution, il me semble important que les entreprises mandatées puissent bien collaborer afin de minimiser le risque de rencontrer un problème d'interface tel que décrit par . Plus tu mandatés de prestataires, plus tu peux exécuter les différents corps d'état de manière flexible – cela nécessite du temps et de l'engagement et implique un effort de coordination nettement accru. Ce dernier point requiert particulièrement de bonnes compétences en gestion de projet et des connaissances techniques ; c'est pourquoi il est utile d'avoir une personne de confiance qui s'en charge ou du moins qui soutient. Que ce soit l'architecte, une personne parmi les entreprises mandatées ou un expert, cela est plutôt secondaire – tant que tu n'es pas pingre lors du paiement de cette prestation. Chez nous, cette fonction était assurée par un des charpentiers – une personne sympathique, compétente et fiable, avec – ce qui semble presque désuet – de la décence.
Tous les chemins mènent à Rome – il est plus important que le chemin corresponde à toi et à tes entrepreneurs qu'une réflexion abstraite sur les avantages et inconvénients fondamentaux d'un modèle ou d'un autre.
Pourquoi tu ne veux pas définir dès la planification quelle méthode de construction ton maison doit avoir, cela ne m'est pas clair. Quand il s'agit de coûts, les comparaisons peuvent être estimées avec une précision suffisante à l'avance.