Financer la construction de la maison / Terrain (autofinancé) surfacturé ?

Bonjour à tous,

nous avons fait un pas de plus dans la recherche de terrain.
Nous avons actuellement un terrain en vue en périphérie de Berlin avec une connexion aux transports en commun. La valeur du sol est de 320€/m² pour une surface de 1500 m², il est bâti avec une maison (avec sous-sol, env. 60 m² de surface habitable). Celle-ci ainsi qu’un abri, une fosse septique et éventuellement une piscine enterrée (90 m3) doivent être supprimés. Nous pourrions financer cela pour 440000 € (soit 293€/m²) plus les frais annexes d’achat, avec des fonds propres + un crédit à tempérament.
La construction de la maison ne serait possible qu’au bout d’environ 2 ans, car le propriétaire souhaite quitter les lieux à ce moment-là (donc pas de financement du terrain et de la maison ensemble, le crédit à tempérament serait alors remboursé).
Dans une situation similaire, les prix de vente au m² sont actuellement plutôt entre 350 et 400€/m² (pour des terrains d’environ la moitié de cette taille).

Nous sommes toutefois un peu incertains, après avoir demandé à Dr. Klein une estimation du terrain ainsi que du capital propre pouvant en découler. Il semblerait que ce soit déjà un prix élevé, en tenant compte de la démolition.
Est-ce objectivement un prix trop élevé ?

De plus, pour la construction future de la maison, on ne nous a proposé qu’une part de capital propre de 350000 € provenant du terrain.
Quelqu’un peut-il expliquer d’où vient la différence de 90 000 € (respectivement 130 000 € en prenant la valeur actuelle du terrain) ?
Dr. Klein nous a également dit que les coûts de démolition ne peuvent pas être financés par un crédit construction mais doivent être couverts par des fonds propres. Est-ce vraiment exact ?
Quels autres frais annexes à la construction ne peuvent pas être financés par un crédit immobilier ?
Par exemple, le jardin et la cuisine sont-ils également finançables par un prêt construction ?

La planification est-elle un peu trop serrée si nous souhaitons faire construire le projet avec un promoteur ou un architecte en tant que maison clé en main (c’est-à-dire prix global fixe) et financer le terrain comme apport personnel ?

Merci beaucoup pour une première évaluation
Stephan

Bonjour, la maison avec le terrain et les [abrisskosten] coûte-t-elle 440k ou les [abrisskosten] s’ajoutent-ils encore ? Si des terrains purs coûtent à partir de 350 m² et que votre terrain plus maison revient bien en dessous de cette valeur, c’est quand même bizarre.

La discussion sur la valeur du terrain, nous l’avons déjà eue. Les terrains trop grands ne sont pas entièrement évalués comme terrain constructible (= valeur de référence du sol). En règle générale, il s’agit par exemple de 600 ou 800 m². Ou largeur du terrain x 30 ou 40 m de profondeur. Le reste est considéré comme jardin non constructible, qui n’a donc qu’une valeur nettement inférieure. Les exceptions sont par exemple les quartiers de villas, où l’on attend un terrain approprié à la maison. Petite digression pour expliquer pourquoi Dr Klein évalue le terrain plus bas.
Tu vois aussi que les terrains plus petits sont respectivement plus chers (les rapports maison-terrain sont aussi différents).

Exemple de calcul pour toi : terrain de 800 m² à 400 € = 320 k€ + 700 m² de jardin à 200 € = 140 k€ moins démolition 20 k€ = prix d’achat 440 k€

Par ailleurs, Dr Klein nous avait dit que les frais de démolition ne peuvent pas être financés par un prêt immobilier mais doivent être financés par des fonds propres. Est-ce vraiment le cas ?
Quels autres frais annexes à la construction ne peuvent pas être financés via un prêt immobilier ?
Est-ce que par exemple le jardin et la cuisine peuvent aussi être financés par le crédit construction ?

En principe, tout est finançable par un prêt immobilier. Tout est une question de quotient d’endettement et de présentation. La démolition ne valorise pas la maison. La cuisine non plus.
Pour simplifier, dites juste que vous apportez 60 k€ de fonds propres en moins et que vous financez ainsi la démolition et la cuisine. C’est la même chose que si vous apportiez directement les fonds propres dans la construction et demandiez ensuite à la banque de vous rembourser les 60 k€.

Nous venons justement d’avoir la discussion sur la valeur du terrain.

... de façon amusante aussi en périphérie de Berlin. ;)

Est-ce qu'en regard objectif c’est un prix trop élevé ?

C’est aussi une question qui revient de plus en plus souvent ici ces derniers temps. Vous vous trouvez dans un MARCHÉ, ce qui, selon la définition économique, est le lieu (idéal) où l’offre et la demande se rencontrent. Actuellement, la demande dépasse l’offre de plusieurs fois (presque partout en Allemagne), de sorte que des prix plus élevés sont demandés et payés, donc la réponse à votre question ne peut être que : si ce terrain vaut ce prix pour VOUS et si vous pouvez le payer (y compris la démolition et la reconstruction suivante), alors ce n’est pas trop cher. Sinon, mieux vaut ne pas y toucher.

Est-ce que c’est un peu trop serré côté calcul si nous voulons faire construire le projet avec un promoteur ou un architecte en maison clé en main (c’est-à-dire prix global fixe) et financer avec le terrain comme apport personnel ?

Cela dépend beaucoup de votre projet de construction prévu, mais aujourd’hui j’attendrais dans deux ou trois ans qu’il n’y ait pas de grande maison individuelle libre avec une bonne finition pour 350 000 EUR tout compris.

Bonjour, la maison avec le terrain et les frais de démolition coûte-t-elle 440k ou les frais de démolition s’ajoutent-ils encore ? Si les terrains nus coûtent à partir de 350 m² et que votre terrain avec maison est bien en dessous de cette valeur, c’est déjà étrange

Oui, les frais de démolition s’ajoutent encore. Mais d’une manière ou d’une autre, il y a maintenant presque toujours quelque chose à démolir sur presque tous les terrains à bâtir autour de Berlin…

La question est de savoir ce qui serait trop cher. Il n'existe apparemment pas d'alternative moins coûteuse. La question est donc plutôt de faire ou de ne pas faire. Elle se répond en fonction de votre attachement à ce terrain et de vos possibilités financières. Je ne me ferais pas de souci pour un surcoût et je sauterais sur l'occasion si je voulais le terrain. Au lieu d'investir tout le capital propre dans l'achat, je financerais un peu plus pour conserver des liquidités pour la démolition. Avec les taux d'intérêt actuels, ce n'est pas un problème. Cela te donne la flexibilité de ne pas avoir à réfléchir à la manière de financer la démolition lorsque le moment sera venu.