Financer une maison avec des revenus locatifs

Bonjour à tous,
je ne me suis pas encore beaucoup intéressé au sujet de la maison individuelle et du financement immobilier. Cependant, ma copine et moi aimerions emménager prochainement dans une maison individuelle et, éventuellement, associer cela à un investissement pour la retraite.

Nous aimerions construire un immeuble multifamilial (avec 4 logements d’environ 90 m2 chacun), dont un que nous occuperions nous-mêmes.

Nous gagnons tous les deux environ 2500 € nets par mois. Je suis fonctionnaire et j’ai donc un emploi sécurisé.

Supposons que nous n’ayons pas d’apport personnel. Ce projet est-il finançable avec nos revenus et les loyers supplémentaires (3 x) ?

Bonjour toweigert,

pour des coûts totaux, selon le prix du terrain, estimés entre 500 000 et 700 000 €, nous parlons d'un remboursement mensuel de 2 500 à 3 500 €, ce qui n'est donc pas couvert par ton salaire. La banque voudra certainement voir environ 100 000 € de fonds propres, et il faudrait vérifier avec ta banque si les revenus locatifs dans l'ordre de grandeur nécessaire sont réellement réalisables et pris en compte. Mis à part cela, que fais-tu si seulement 2 des 3 appartements locatifs peuvent être loués, ou si tu as des locataires encombrants, des squatteurs ou autre...

Vous n'êtes pas mariés, donc tout devrait être financé avec un seul salaire ? Réalistement, un bien immobilier d'occasion d'environ 120 000 à 150 000 € serait peut-être envisageable, tout autre chose me semblerait à mes yeux une ruine à tempérament.

Merci pour la réponse.
Je me suis déjà renseigné auprès de notre commune. Actuellement, il faut compter avec des prix des terrains d’environ 250 € / m2 [inkl. Erschließung].
En ce qui concerne la situation du logement, on peut également s’attendre à une occupation relativement rapide de l’appartement, puisque c’est une commune en périphérie de la ville, avec une infrastructure optimale, et qu’il existe aussi à l’administration communale une liste sans fin de demandes de logement.
Les loyers pour un appartement de 100 m2 sont d’environ 800 € [kalt].
Le mariage ne devrait pas tarder non plus.

Comment doit-on désormais évaluer la situation ?

Merci d’avance pour la réponse.

Salut,

un mariage coûte aussi de l'argent ^^.

Sans capital propre, ça ne marchera sûrement pas, ou bien la banque voudra sécuriser le risque avec un taux d'intérêt plus élevé (à partir de 5 % environ).

Les revenus locatifs ne comptent pas beaucoup pour la banque.

Le sujet des revenus locatifs est une affaire délicate. Le loyer n’est pas égal à ce qui peut être affecté au remboursement du crédit. Des charges courantes sont déduites du loyer. À cela s’ajoutent les réserves pour les réparations, les modernisations et les rénovations (une part importante, car aujourd’hui le propriétaire doit presque tout faire). Des parts d’assurance pour les autres appartements, etc. Après avoir eu quelques expériences personnelles, je ferais aussi une réserve de fonds de risque au cas où un locataire indélicat vous tomberait dessus. Avant d’en arriver à une expulsion, le loyer peut ne pas être payé pendant un an. S’ajoutent alors les coûts de réhabilitation / rénovation, l’approvisionnement en eau pendant ce temps, etc. Sinon, cela peut vous ruiner. Ce n’est pas pour faire paniquer, mais c’est de plus en plus fréquent. Pour les raisons évoquées ci-dessus, je ne planifierais donc pas un financement serré et garderais une part importante de fonds propres pour compenser les fluctuations. Sur environ 2400 € de revenus locatifs dans le meilleur des cas, je ne prendrais en compte pour le financement que max. 1200 €. Le reste devra être apporté par vous-mêmes. Pour les financements à 100 %, les banques sont actuellement assez prudentes. Je présenterais le cas à quelques banques. Puis on verra comment cela évolue. Si on vous déconseille, vous devriez aussi en tenir compte. PS : Je préférerais ne pas habiter dans un immeuble avec les locataires. Il y a des caractères qui doivent tout dire et trouvent chaque détail extrêmement important. Cela peut devenir assez désagréable.

Ce que dit Jörg à propos des revenus locatifs me semble logique (ne pas tout prévoir comme mensualité pour la banque). Et en tout cas, il faut absolument souscrire une assurance vie en cas de décès mutuelle, afin que l'autre ne soit pas financièrement en difficulté si l'un de vous décède prématurément. Quand on est encore relativement jeune, ce n’est pas si cher. Je l’ai fait moi-même avec mon premier mari lors de mon premier achat immobilier, c’est simplement plus sûr.
Mes deux beaux-frères ont eu de très mauvaises expériences avec des locataires dans des appartements en copropriété hérités – beaucoup d’argent perdu et beaucoup d’ennuis. Cela arrive apparemment plus souvent qu’on ne le pense.
Nous venons de décider de construire une maison jumelée ; nous avions aussi envisagé d’acheter une maison jumelée à vendre et de louer une moitié. Aussi un bon emplacement, etc., similaire à chez toi. Mais ensuite, nous avons pensé que si jamais il y avait un problème avec les locataires, on serait immédiatement très mal. Déjà 2 ou 3 mois sans revenus locatifs peuvent causer beaucoup d’insomnies. À mon goût, la pression et la dépendance sont tout simplement trop grandes. Il faut que beaucoup de choses fonctionnent, et sur lesquelles on a peu d’influence.
Et pourquoi – excuse la question – pensez-vous justement à une maison de 4 appartements ? Y a-t-il une raison particulière ?
Et vivre avec des locataires dans une maison peut aussi être très pénible, à mon avis. C’est certainement à ne pas sous-estimer. La plupart des locataires traitent les logements différemment d’un propriétaire, et on ne peut pas prévoir avec certitude leur comportement. Je serais très prudente à ce sujet.
Bonne chance pour la prise de décision !