En résumé : pour l'achat, nous devons déjà indiquer les droits de propriété dans le registre foncier, éventuellement joindre une déclaration de division. Mais sans plan de construction, nous ne pouvons pas prévoir cela. Et sans terrain, nous ne pouvons pas faire de plan de construction...
Il me semble qu'il y a un malentendu. Une "déclaration de division" n'est pas une déclaration sur qui a contribué quoi au prix d'achat et réclame des droits d’habitation ou des parts du bâtiment. Les droits de propriété sur le terrain ne peuvent pas encore être inscrits de façon divisée tant que le terrain est
un objet cadastral. Donc
un objet
entier ne peut pas avoir de propriétaires pour des parties individuelles. À l’achat, ce sera donc d’abord
un terrain et
un objet cadastral. Toutefois, celui-ci peut avoir plusieurs propriétaires, par exemple les époux Rubiwan à 7/10 et le frère à 3/10. Ou bien il vous appartient entièrement, et le frère fait inscrire une hypothèque proportionnellement à sa part au prix d’achat. Un droit d’habitation ne peut sans doute pas encore être inscrit car le bâtiment n’existe pas encore.
Si vous voulez réellement choisir pour la construction de faire de l’unité d’habitation du frère une part de propriété,
alors la déclaration de division est d’abord faite. Après cette déclaration de division, apparaissent les sous-unités comme objets cadastraux propres, par exemple 1. votre appartement (qui vous appartient entièrement), 2. l’appartement du frère (qui lui appartient entièrement) et 3. la surface du terrain environnante, les voies, les places de stationnement (par exemple à 7/10 à vous et à 3/10 au frère). Lors de la remise de sa partie d’habitation, il fait ensuite radier son inscription hypothécaire (ou sa part de copropriété, selon la méthode choisie) de la fiche cadastrale du terrain entier actuel.
Avant la planification, vous ne devez donc à personne encore expliquer (ni pouvoir ni vouloir) comment la propriété future doit être divisée matériellement et juridiquement. Vous, époux, et ton frère formez ensemble
une partie acheteuse face au vendeur du terrain entier actuel, qui matériellement n’a pas encore de parties. Peu importe qui met quelles coupures de billets sur la table – il y a
un prix d’achat. Ce que le frère apporte est assuré par l’un de deux moyens (théoriquement aussi combinés) : a) vous devenez ensemble nouveaux propriétaires, avec des parts inscrites comme expliqué plus haut, ou b) toi et ta femme êtes seuls inscrits au registre foncier, et le frère fait inscrire l’argent qu’il a apporté comme votre hypothèque en sa faveur sur le terrain entier actuel.
Je ferais probablement – parce que les valeurs des unités d’habitation ne sont pas encore clairement déterminables – inscrire la part du frère de sorte que la valeur de son unité d’habitation dépasse en cas de doute cette part sur le terrain entier actuel – d’où la recommandation d’éventuellement combiner les deux voies –
mais un consultant en entreprise n’est pas avocat, donc il faudrait aussi consulter ce dernier à ce sujet.
Ton problème probablement présumé de « la queue qui se mord la queue » est donc un malentendu, la déclaration de division sera nécessaire seulement à une étape ultérieure – et seulement si vous voulez vraiment diviser ensuite selon le [WEG] – pour l’achat en soi, vous ne devez pas encore expliquer (ni pouvoir) à qui appartiendra combien du « produit final maison avec plusieurs unités d’habitation », et – à part la loi sur la lutte contre le blanchiment d’argent – ne pas rendre compte de qui met quelles coupures sur la table. La question est donc d’abord seulement entre vous et ton frère, veut-il/doit-il être copropriétaire ou créancier hypothécaire sur la fiche cadastrale du terrain entier actuel. Les fiches cadastrales d’appartements ne peuvent logiquement pas encore exister maintenant.
Supposons que vous vouliez vraiment diviser ensuite selon le [WEG] et que la part de valeur de l’appartement du frère dans l’objet total soit par exemple de 28 %, alors la question pour le spécialiste est : le frère doit-il maintenant être inscrit avec 1/4 = 25 % au registre foncier (et vous rembourser les 3 % au-delà de son hypothèque radiée lors de l’achat de l’appartement) ou doit-il être inscrit avec 3/10 = 30 % au registre foncier et ensuite recevoir 2 % de vous ? Je demanderais à votre place à un spécialiste qui est à la fois avocat et conseiller fiscal – ainsi
un spécialiste a
les deux avis d’experts.