Financement de la construction - Le prêt bancaire / crédit construction est-il négocié ?

Bonjour à tous,

j’aurais quelques questions de principe concernant le financement immobilier. J’aimerais illustrer cela par un exemple concret :

Besoin de financement : 360.000 €

Éléments du financement :

[*]Prêt bancaire : 260.000 € (15 ans, 3,17 %, 2,5 % amortissement, capital restant dû : 136.000 €)
[*]KFW 124 : 50.000 € (10 ans, 2,4 %, 1,91 % amortissement, capital restant dû : 40.000 €)
[*]KfW 153 : 50.000 € (10 ans, 1,9 %, 2,59 % amortissement, capital restant dû : 37.000 €)

Les points 2 et 3 sont fixes, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de marge de négociation. Mais qu’en est-il du prêt bancaire ? Je lis souvent que l’on peut négocier souvent les prêts immobiliers. Est-ce que je peux imaginer cela comme chez un concessionnaire automobile ? Malheureusement, je n’ai aucune expérience dans ce domaine. L’exemple de financement ci-dessus est le résultat d’un conseiller Interhyp.

Par ailleurs, j’aimerais savoir comment vous jugez la durée de la fixation du taux d’intérêt ? Les avis divergent significativement à ce sujet… Un conseiller nous avait recommandé de limiter la durée de fixation du taux à 10 ans afin d’amortir rapidement avec un taux plus bas. D’autres proposent directement 20 ans ou plus. Bien que j’entende aussi souvent dire que les taux doivent inévitablement remonter à moyen terme… Le bon conseil doit être cher. Malgré tout, je serais heureux d’avoir votre avis !

Cordialement,
Thomas

La majoration du taux d'intérêt pour une durée de fixation des taux de 15 ans par rapport à 10 ans est généralement assez élevée. Le saut à 20 ans est souvent beaucoup plus petit. Je dirais donc soit 10 ans, soit directement 20 ans. Cela dépend bien sûr des offres que tu reçois.

Chez Ing-Diba, la majoration est de 0,60 %... cela ne vaut pas la peine selon moi. Par rapport à une fixation des taux de 15 ans, tu es mieux avec 10 ans + 5 ans de fixation des taux lors du renouvellement du crédit, même si le taux d'intérêt lors du renouvellement double (malgré de meilleures conditions).

J'ai pu agir en partie. Sur une partie du prêt qui est fixé à 10 ans. De 2,63 % eff. à 2,50 % eff. Mais d'autres choses ont également joué un rôle. Par exemple, déplacer le compte salaire chez le prêteur, les assurances...

Savoir si cela en vaut la peine sur le plan du calcul doit être examiné en détail. Pour nous, c'était le cas.

Vous n'avez pas beaucoup de fonds propres ?
J'ai déjà fait fixer ton taux il y a un demi-an pour 20 ans à 3,2 % eff. Et c'était encore à 6 mois en avance. (À partir du mois prochain, notre prêt sera libre et nous avons signé les contrats au début de l'année.)

Nous finançons aussi auprès d'un institut local, là où on peut encore se serrer la main en personne.

Merci pour les réponses !

Notre capital propre s’élève à 40 000 €. Peut-être que c’est pour cela ? Donc en ce qui concerne le taux d’intérêt du prêt bancaire.

Bonjour

bon d'accord ce sont 10 % ou plutôt les coûts annexes de construction. Donc tu ne pourras pas vraiment négocier là-dessus. Il faudrait plutôt consulter un intermédiaire et espérer qu'il contacte une banque qui propose de meilleures conditions.

Que tu saches négocier dépend bien sûr de la banque et aussi de ta solvabilité. Avec peu de fonds propres, la situation est sans doute plutôt défavorable. Mais cela vaut certainement la peine d'essayer. Tu verras bien si ça marche.

En ce qui concerne la fixation du taux d’intérêt, il y a toutes sortes d’opinions. Je pense que là aussi, tout dépend toujours de la structure de ton financement et de ta solvabilité. Ceux qui financent plutôt en serrant les cordons de la bourse ou qui n’ont pas beaucoup de marge de manœuvre sont bien avisés d’opter pour une fixation du taux plus longue. Mais pour ceux qui ont encore des réserves, qui comptent faire des remboursements anticipés occasionnels, etc., et pour qui une possible augmentation du taux ne serait pas trop douloureuse, une fixation plus courte est également à envisager. Je ne suis pas très fan des affirmations du genre : « Avec ce niveau de taux, il faut verrouiller la fixation aussi longtemps que possible », car je pense que cela dépend toujours de la situation personnelle.

Nous avons finalement opté pour une solution intermédiaire avec une fixation du taux sur 15 ans. Avec 10 ans, nous n’aurions probablement pas eu de soucis, mais comme j’ai (en tant que femme) un très grand besoin de sécurité, les 15 ans ont été un bon compromis pour nous. Pour vraiment pouvoir dormir tranquille, cela n’est possible que si des réserves adéquates sont disponibles.
À la fin, bien sûr, chacun doit décider pour lui-même quel risque il est prêt à prendre.