Financement de la construction et aménagement intérieur

Bonjour,

pour mon futur mari et moi, l'aventure de la maison propre commence finalement plus tôt que prévu. Comme je viens de terminer ma formation à la fin de l'année dernière, nous avons jusqu'à présent eu peu de possibilités d'épargner un capital propre. Nous avons environ 7 500 € sur un compte d'épargne commun, que nous devrons cependant utiliser pour notre mariage en mai. À part cela, nous n'avons qu'un contrat d'épargne logement avec environ 2 500 €. Mon compagnon a deux assurances vie liées à des fonds que nous ne voudrions pas résilier pour cet usage.

Nous envisageons maintenant une maison mitoyenne de 116 m² surface habitable + combles aménageables et environ 350 m² de terrain. Elle devrait coûter 183 900 € entièrement prête à emménager. Mon père, qui est agent immobilier, pense que nous devrions plutôt acheter la maison mitoyenne prête à l'extérieur et confier les travaux d'aménagement intérieur séparément. Le prix serait alors de 135 000 €.

J'ai donc deux questions :

Premièrement : est-ce un problème que nous n’ayons presque pas de capital propre ? Nous pourrions encore gérer les coûts de la taxe foncière et du notaire, mais au-delà ce serait difficile car tout doit se faire très rapidement, il y a d'autres acheteurs potentiels pour la maison.

Ah oui, ce qui est certainement aussi important : nous gagnons environ 3 850 € nets ensemble par mois. Je travaille dans la fonction publique et mon futur mari est employé dans une entreprise. Nous avons tous les deux des contrats de travail à durée indéterminée.

Nous étions hier à un entretien de conseil chez 'OVB' et nous ne savons pas encore trop quoi en penser. Il n'a pas vu le manque de capital propre comme un problème...

Ma deuxième question (même si elle pourrait plutôt aller dans un autre sous-forum) : est-il possible de confier les travaux d'aménagement intérieur entièrement clé en main pour 50 000 € ? Nous ne sommes pas très doués pour les travaux manuels et nous n’avons pas le temps. Nous poserons les sols à l’étage nous-mêmes et nous occuperons de la peinture (mais ces deux points ne comptent pas dans le prix de l'aménagement intérieur clé en main).

Il s'agit donc essentiellement de l'électricité, de la chape, des salles de bains, des carreaux (dans les salles de bains, le couloir, la cuisine, l'escalier et éventuellement le salon et la salle à manger), du chauffage (nous envisageons éventuellement de faire quelque chose avec la géothermie), de l’enduit, de l’isolation et du cloisonnage, de la plomberie et de tout ce qui s’y rapporte. Il se peut que j’aie oublié quelque chose, mais les experts sauront probablement quels éléments sont inclus dans « entièrement prêt à emménager à l’intérieur ».

Je serais très heureux si certains pouvaient s’exprimer à ce sujet. Nous avons vraiment un peu de pression car nous voudrions sécuriser l’objet, mais d’autre part nous sommes de parfaits novices dans ce domaine et voulons tout faire correctement...

Bonjour,

Nous envisageons maintenant une maison jumelée de 116 m² habitables + combles aménageables et un terrain d’environ 350 m². Complètement clé en main, elle devrait coûter 183 900 €. Mon père, qui est agent immobilier, pense cependant que nous devrions acheter la maison jumelée clé en main à l’extérieur et confier les travaux d’aménagement intérieur séparément. Le prix serait alors de 135 000 €.

Le prix au m² pour cette maison jumelée est à mon avis très élevé – quelle technique comptez-vous installer pour que près de 1600 €/m² soient demandés ?

Hier, nous avons eu un entretien de conseil chez « OVB » et nous ne sommes pas encore tout à fait sûrs de ce que nous en pensons. Il n’a pas vraiment considéré le manque d’apport personnel comme un problème…

Permettez-moi – ces trois lettres ne seraient certainement ni mon premier choix ni le dernier pour un projet comme la construction d’une maison individuelle. Il existe des spécialistes bien meilleurs. J’ai vu que tu es chez toi en NRW – envoie-moi un MP avec tes coordonnées et je te donnerai l’adresse d’un financier indépendant, qui répond aussi des erreurs de conseil et te fournira des informations fiables sur vos possibilités de financement – sans pousser vos capacités à la limite, car cela n’a aucun sens, cela peut très vite devenir une menace pour votre existence.

Ma deuxième question : est-ce possible de confier l’aménagement intérieur clé en main pour 50 000 € ?

Pour cela, j’ai d’une part besoin de ta réponse au premier paragraphe, d’autre part, je considère ce projet comme plus que risqué, à moins que ton père connaisse parfaitement la passation et la gestion des travaux de construction ; le titre d’agent immobilier seul ne sera probablement pas d’une grande aide. Ce que ton père propose signifie concrètement que tu commandes la coque du bâtiment, y compris les fenêtres, le toit et éventuellement le crépi extérieur, auprès d’un entrepreneur général, et que tu confies tout – en commençant par l’électricité et en terminant par la pose des portes intérieures – à des entreprises individuelles. Cela signifie – pour les 11 corps de métiers encore à réaliser (électricité, sanitaire, métallurgie, géothermie, cloison sèche, enduit intérieur, chape, test Blower Door, escalier intérieur, carrelage et portes intérieures) – un minimum de 3 appels d’offres chacun (qui rédige le cahier des charges précis ?). Les au moins 33 offres reçues doivent être examinées, puis l’exécution chez 11 artisans doit être supervisée et les factures d’acompte vérifiées, corrigées si nécessaire ; sans oublier la retenue de garantie de 5 %. En plus des corps de métier à réaliser, tu auras besoin d’un expert en bâtiment, d’un conducteur de travaux qui coordonne, supervise et réceptionne les travaux, etc.

Malheureusement, nous avons vraiment un peu de pression temporelle car nous aimerions sécuriser le bien, mais d’un autre côté nous sommes tous deux de parfaits novices dans ce domaine et voulons faire tout correctement…

D’après ce que vous écrivez, vous êtes encore très jeunes tous les deux, se mettre sous pression temporelle est le pire conseiller imaginable que vous devriez suivre ! Plusieurs zones constructibles seront encore aménagées, d’autres terrains proposés. Clarifiez d’abord votre financement dans votre propre intérêt – en gardant à l’esprit de ne pas le tirer jusqu’à la limite, car il arrivera toujours des factures imprévues (par exemple machine à laver en panne, réparation de voiture, etc.) et si les mensualités de prêt ne laissent aucune marge, vous vous retrouverez bientôt dans le journal des saisies de votre commune.

Cordialement

Bonjour expert en construction et merci pour la réponse !

qu’est-ce qui doit être installé comme technique ?

Pfiou, je ne peux pas dire quelles matières seront utilisées, je ne m’y connais pas assez. Mon père, qui comprend un peu plus que moi, pense que le prix est raisonnable. Cela comprend le pavage de l’accès et de l’allée (la maison est en construction en fond de parcelle), l’enveloppe du bâtiment (la maison est en briques), le toit, les fenêtres, la porte d’entrée. Et bien sûr le terrain lui-même. Le prix du terrain dans notre commune est d’environ 160 €/m².
Mon père connaît, par son travail, quelqu’un de fiable et propre pour chaque poste lié à l’aménagement intérieur, selon ses dires. Il voulait nous faire aujourd’hui un devis afin que l’on puisse calculer le coût total, bien sûr nous contacterons les entreprises une à une et demanderons des devis ainsi que des informations sur les délais avant de signer quoi que ce soit. Notre cauchemar serait bien sûr que tout devienne plus cher que prévu ou que les travaux durent plus longtemps que prévu, car nous ne pouvons pas non plus nous permettre indéfiniment de payer le double loyer et crédit.
Ce qui nous importe, c’est surtout de clarifier le financement avant de planifier d’autres étapes. D’où ma question sur le financement à 100 % et dans quelle mesure cela peut poser problème, j’ai lu tellement de choses sur Internet que je suis complètement perdu.

Bonjour,

Cela comprend le pavage de l’allée et de l’entrée (la maison est en construction en arrière), l’enveloppe du bâtiment (la maison est revêtue de briques), le toit, les fenêtres, la porte d’entrée. Et bien sûr le terrain en soi

Donc terrain (terrain) pour 56 000 EUR et le prix de la maison incluant ta liste ci-dessus pour 127 900 EUR pour une maison à ossature avec parement composée ainsi que le pavage de l’allée ? Je suis un peu confus maintenant, à cause des informations dans ta première réponse. Peut-être pourrais-tu expliquer ce qui est inclus dans le prix de 183 900 EUR ?

Pour nous, il est seulement important, avant de planifier d’autres étapes, de régler tout cela financièrement. Voilà pourquoi ma question sur le financement à 100 % et dans quelle mesure cela peut poser problème, j’ai lu tellement de choses sur Internet et je suis complètement désemparée.

Internet sert seulement à une première prise de contact, la construction d’une maison et le financement devraient idéalement être clarifiés lors d’un entretien personnel – en tenant compte de la situation personnelle de vie.

Cordialement

Bonjour,

d’après mon expérience, je déconseille fortement les sociétés de financement, d’investissement et de prévoyance à 3 ou 4 lettres. Internet est un moyen de recherche préalable utile et judicieux, mais je partage l’avis de Bauexperte : une conversation en personne est indispensable pour un investissement de cette envergure.

La vieille sagesse des 20-25 % de fonds propres demeure encore valable en principe aujourd’hui.
La pression du temps, en particulier celle artificiellement créée selon la logique « il y a encore beaucoup d’autres intéressés, les taux montent », conduit très souvent à de mauvaises décisions.

Si vous décidez quand même d’agir immédiatement, cela ne se justifie que si vous avez un emploi sécurisé chez ÖTV. Il convient alors de vérifier quelle part de vos revenus nets totaux est « sûre ».

De mon point de vue lointain, votre projet coûtera avec les frais annexes plutôt 200 000 € que moins, jusqu’à son achèvement. Voici une estimation approximative :
160 000 € avec un taux d’endettement à 80 % coûtent actuellement, pour une fixation sur 10 ans,
7 200 € par an, soit 4,5 % d’intérêt supposé, plus
1 600 € de remboursement initial à 1 %, ce qui donne
8 800 € d’annuité
734 € de charge mensuelle uniquement pour cette partie.
40 000 € en prêt KfW à 100 % de financement possible, programme de propriété résidentielle 124
199 € / mois durée 35 ans, 1 an de différé de remboursement, taux fixe 10 ans

933 € par mois de charge obligatoire

Capital restant dû après 10 ANS

140 800 € environ issus du prêt à annuités (banque)
34 738 € du KfW
soit au total
environ 175 000 € de capital restant dû après 10 ans
ATTENTION risque de taux !
Le taux moyen à long terme pour les crédits de construction
est de 7,8 %. Cela signifie environ 3 % de plus que ce que vous payez actuellement.
3 % de 175 000 € = 5 250 € par an, soit 437,50 € par mois.
C’est donc le risque de taux d’intérêt si dans 10 ans il revient « seulement » à la moyenne.

Votre prêt doit a) ne pas seulement paraître avantageux pendant les premières années,
b) pouvoir être remboursé en toute sécurité, donc avec des charges obligatoires basses,
c) être sûr si l’un de vous est temporairement ou définitivement exclu comme payeur,
d) un produit de sécurisation des taux comme un contrat d’épargne logement doit impérativement être souscrit pour couvrir au maximum le capital restant dû.

et ainsi de suite
Encore envie de devenir propriétaire dès maintenant ?

Bonjour à vous deux et merci pour vos réponses

Peux-tu peut-être expliquer ce qui est inclus dans le prix de TEUR 183,9 ?

Pour 183 900 €, on aurait la maison complètement finie clés en main à l’extérieur comme à l’intérieur, sachant que bien sûr des choses comme le raccordement au gaz, les sols à l’étage et dans le salon, ainsi que les travaux de peinture et de pose de papier peint, etc., viendraient s’ajouter (c’est-à-dire ce qui est habituellement encore à faire avec la dénomination « clés en main »).
Pour 135 000 €, la maison est finie clés en main à l’extérieur et comprend les prestations que j’ai listées dans mon dernier message :

Cela inclut le pavage de l’accès et de l’allée (la maison est en arrière de la construction principale), l’enveloppe du bâtiment (la maison est briquetée), le toit, les fenêtres, la porte d’entrée. Et bien sûr le terrain lui-même

Tout ce qui concerne l’intérieur de la maison, nous devons et voulons le confier autrement, non pas parce que nous pensons que ce sera moins cher, mais parce que nous voulons ensuite que tout soit propre et ordonné. Grâce à mon père, nous savons que chez cette entreprise de construction il y a déjà eu plusieurs problèmes avec certains sous-traitants, et nous voulons éviter cela.

La pression du temps, aussi et surtout celle artificiellement créée du genre « il y a encore beaucoup d’autres intéressés », les taux d’intérêt qui augmentent conduisent très souvent à de mauvaises décisions.

Nous avons maintenant nous aussi constaté que nous voulons avancer à un rythme qui nous paraît juste ; je pense qu’une décision précipitée serait malvenue dans ce domaine. Il est important pour nous d’établir un calcul précis des coûts avec des devis avant de nous engager sur quoi que ce soit, afin qu’aucune mauvaise surprise ne survienne après et que tout ne soit pas plus cher que prévu.

Si vous décidez quand même d’agir immédiatement, cela n’est justifiable que par ton emploi sécurisé chez l’ÖTV. Ici, il faut cependant vérifier quelle part « sûre » du revenu net total vous représente.

Mon futur mari gagne la majeure partie des revenus chez nous, il est employé administratif et je prétends quand même que son emploi est sûr (aussi sûr que les emplois peuvent l’être, on n’a jamais 100 % de sécurité). Il fait vraiment bien son travail, et même si sa société actuelle rencontrait des problèmes, il a toujours eu assez d’offres d’autres entreprises où il pourrait commencer immédiatement.

De mon point de vue lointain, votre projet coûtera plutôt 200 000 € en charges annexes qu’un montant moindre d’ici à ce qu’il soit terminé.

Nous partons aussi en tout cas de cette somme ; selon que nous utiliserons encore l’énergie solaire et/ou la géothermie, cela ajoutera un montant supplémentaire.
Nous comptons donc en tout cas sur une charge mensuelle d’environ 1 000 € ou un peu plus. Je pense qu’avec un revenu net d’environ 4 000 €, cela devrait être faisable. Même si je quitte le travail pendant un certain temps à cause de mon désir d’avoir des enfants, 3 000 € devraient quand même suffire.
Nous avons définitivement clos le sujet « OVB » pour nous. Pourtant, il y a une chose que j’ai trouvée très intéressante, à savoir le financement sous forme de contrat d’épargne-logement ? Du moins selon leur exemple, il est possible de sécuriser un certain taux pour toute la durée, ce qui nous semble bien sûr d’abord attrayant, car on ne doit pas se préoccuper de ce que cela pourrait donner dans 10 ans. Y a-t-il un hic quelque part ?
Nous avons pris deux rendez-vous la semaine prochaine, une fois à notre banque et ensuite avec un conseiller financier un peu plus indépendant (qui n’a rien à voir avec AWD, OVB, etc.) qui nous a été recommandé par mon père.