Préoccupations concernant l'intention de construction propre

Bonjour !

En fait, ma partenaire et moi voulions acheter un terrain à bâtir début 2010. Pour cela, un contrat d’épargne-logement, qui est en phase d’attribution depuis ce mois-ci, devait être utilisé. Nous prévoyions de construire dans environ deux à trois ans un bungalow de 100 m² (construction massive, clé en main) avec un équipement solide.
Nous (30/31 ans) sommes tous deux fonctionnaires (LZ) et disposons en moyenne de 3600,- net par mois (l’un d’entre nous travaille 20h en raison de l’enfant), ce montant devrait augmenter dans les prochaines années (au moins dans le cadre d’une compensation normale de l’inflation). Nous n’avons actuellement aucune mensualité à rembourser et ne sommes généralement pas de gros consommateurs.
Cependant, plus je consulte Internet à propos de ce sujet, plus j’ai des doutes quant à la faisabilité financière. Je commence à envisager des idées comme une maison jumelée ou une maison en rangée en bout.
Cette incertitude avant l’étape cruciale de l’« achat du terrain » est-elle normale ou mes doutes sont-ils justifiés ? On ne veut pas plonger la famille dans la misère. Je serais très reconnaissant pour vos réflexions ou expériences à ce sujet.

Cordialement.

Bonjour MisterTheo à Berlin,

J'espère pouvoir apporter quelques pistes de réflexion et expériences, même si je dois un peu me dévoiler financièrement. Comme tu as des réserves concernant la construction neuve, peut-être que l’alternative de vivre dans l’ancien est plutôt une option ?

Nous avons ici un revenu familial d’environ 3 800 euros net (est-ce que les 3,6 chez toi c’est par tête ou au total :-). Quand nous avons commencé il y a 4 ans à réaliser notre « rêve de maison », c’était encore quelques centaines d’euros de moins. La construction neuve ne nous convenait pas, car à notre avis trop chère et peu attrayante. Nous voulions une maison avec de l’âme. Berlin même, y compris sa « ceinture périphérique », est à ma connaissance complètement surévalué. Dans ces zones, il est sûrement difficile d’obtenir une maison ancienne à prix raisonnable. Comme c’est pareil dans toutes les villes, nous nous sommes vite concentrés uniquement sur la périphérie. L’achat dans l’ancien est justement alors d’abord moins cher quand on ne paie que le terrain, pas la maison. La maison a besoin dans ces cas-là d’être rénovée.

La question est maintenant de savoir avec quoi on peut mieux vivre : poser des centaines de milliers d’un coup sur la table et saigner pendant 30 ans, dans le pire des cas encore devoir mener des procédures longues en cas de construction neuve pour réclamer des défauts de construction et éventuellement avoir perdu de l’argent pour un service mauvais ou inexistant.

Ou alors garder l’investissement initial dans un cadre raisonnable, par exemple acheter un bien à rénover à faible coût d’acquisition, s’endetter peu, de façon à ce que la mensualité ne fasse pas mal, puis rénover étape par étape, c’est-à-dire décider soi-même du rythme et de l’ampleur des investissements suivants. Il y a bien sûr beaucoup de si et de mais, c’est pourquoi je donne seulement notre cas comme exemple :

En périphérie, une villa de 400 m², âgée de 120 ans, sur un terrain de 3 000 m² pour 41 000 €, plus les droits de mutation, notaire et tous ceux qui voulaient encore gagner, soit 48 000 € au total.
Un crédit KfW pour les travaux de rénovation les plus nécessaires (toiture, fenêtres) de 35 000 €.
En presque 4 ans de rénovation (entre autres la moitié arrière du bâtiment devait être déshabillée du toit jusqu’au plafond du sous-sol sur 3 étages) pour 99 % en auto-construction pour un total de 56 000 € incluant les 35 000 €, c’est-à-dire 21 000 € économisés ainsi « à côté ».

Parce que cela doit devenir notre « siège familial », nous n’avons bien sûr économisé ni sur les matériaux ni sur les efforts. Il y a 1,5 an notre fils est né, ma femme est restée un an à la maison avec l’allocation parentale. Période difficile, les travaux avançaient alors aussi vite que l’argent pour les matériaux arrivait. Le taux d’apport en fonds propres pour le volume total actuel de 104 000 € est de 40 %. Nous avons toujours en parallèle le loyer, mais grâce à un mini-crédit comparé à la construction neuve, ce n’est pas un problème.
Notre devise est : faire petit financièrement et toujours garder une vue d’ensemble et une réserve.

Que peut-on obtenir pour 130 000 € (volume final prévu jusqu’à la complétion complète de la maison) ? Une maison en carton de 100 m² ? 900 m² de terrain en ville ?

Quand la maison sera terminée, nous n’aurons même pas investi autant que coûterait le terrain selon la valeur foncière, c’est-à-dire qu’en cas de vente (que nous ne ferions bien sûr JAMAIS) nous récupérerions aussi notre investissement (bien sûr pas le temps).

Notre exemple est peut-être un peu extrême. Il a aussi l’inconvénient de demander beaucoup à faire soi-même et surtout de serrer les dents quelques années. Mais nous n’avons jamais eu la situation où les dépenses pour la maison nous faisaient mal. Quand la toiture et les fenêtres sont terminées, la maison est donc « étanche », on peut alors décider soi-même du rythme de construction et donc aussi des dépenses. En neuf, c’est toujours des sommes importantes coup sur coup. Mais en contrepartie on a peut-être son rêve prêt à emménager en quelques mois.

Selon les besoins très subjectifs, il faut trouver son propre chemin...

J’espère avoir donné quelques suggestions,
bonne réussite et joyeux Noël !

Bonjour MisterTheo,

cela dépend entièrement du montant total du financement et du montant de vos fonds propres engagés.

En principe, compte tenu des conditions initiales que vous avez mentionnées (3 600 EUR de revenus et fonctionnaire), je recommanderais une solution d’accession à la propriété.

En effet, vous devez continuer à payer un loyer, ce qui revient à rembourser la propriété de votre bailleur.

Si le montant total de la mensualité ne devient pas trop élevé (et par là, j’entends sans devoir accepter de réductions importantes de votre qualité de vie), vous devriez envisager d’acquérir votre propre bien immobilier.

Le niveau actuel des taux d’intérêt et l’évolution des prix ces dernières années sont en fait une très bonne base pour cela.

Cordialement,
M. Thiemann