Prêt à annuités classique : contrat d'épargne-logement Riester / financement

Bonjour !

Nous allons construire une maison, le terrain est sécurisé et l’architecte travaille déjà sur les plans.

Une offre de financement générale de la banque nous a été accordée.

Nous disposons d’un taux d’endettement de 100 %. Les coûts de construction + le terrain + tous les frais annexes s’élèvent à 320 000. Capitaux propres 10 000 EUR. La KFW apporte 100 000 EUR ([Wohneigentumsprogramm und energieeffizientes Bauen]). Je ne prends pas en compte les deux prêts KfW car ils sont identiques dans les deux modèles, il s’agit donc uniquement des 210 000 EUR de prêt bancaire.

La banque nous a proposé deux options différentes :

1). Prêt amortissable classique.
- 210 000 EUR
- Taux fixe 20 ans
- 3,6 % effectif
- Durée avec un remboursement de 2 % : 29 ans et 10 mois
- Coût des intérêts : 133 314 EUR

2). Prêt avec différé de remboursement et renégociation par un contrat Riester d’épargne logement (pas encore d’enfants, mais prévus)
- 210 000 EUR
- Taux effectif pour le prêt TA : 2,78 %
- Intérêts pendant la phase d’épargne : 0,25 %
- Durée prévue de la phase d’épargne et du prêt TA : 13 ans et 1 mois
- Épargne à la date d’attribution : 83 512 EUR
- Montant du prêt : 126 487 EUR
- Taux nominal et effectif pour le prêt épargne logement : 2,5 et 2,77 %
- Durée du remboursement : 10 ans et 9 mois
- Coûts : 94 160 EUR (17 878 EUR intérêts remboursement épargne logement + 92 821,53 EUR intérêts prêt TA + 2 100 EUR frais de dossier)

S’ajoute ensuite, à la retraite, la taxation différée du compte d’aide au logement, qui comprendra alors probablement 78 121 EUR + d’autres primes (enfants).

Que penser du modèle 2) ?
Quels en sont les pièges ?
Pour qui ce type de financement est-il avantageux, et pour qui ne l’est-il pas ?
Quel est le désavantage sachant que les coûts totaux du « modèle 2 » sont inférieurs de 39 153 EUR (hors impôts sur le compte aide au logement) ?

Bonjour

les inconvénients du modèle 2 vous ont-ils été expliqués en détail ? Par exemple, qu'en cas de cession, les avantages fiscaux doivent être remboursés (avec un délai) ?

Les remboursements anticipés sont-ils également possibles dans le modèle 2 ? Sinon, je privilégierais toujours le modèle 1 et je veillerais à amortir avec le niveau d'intérêt actuel.

Non, cela ne nous a pas été montré. C’est pourquoi je demande. J'étais jusqu'à présent conscient que des remboursements sont dus en cas de cession. Quels autres inconvénients y a-t-il avec ce concept ? Les remboursements anticipés et les versements supplémentaires lors de la phase d’épargne sont possibles.

Interhyp et Dr. Klein ainsi que diverses autres banques ne s'approchent en rien des 3,6 % que nous obtenons maintenant à la banque avec notre taux d'endettement élevé. C'est probablement parce que nous achetons également le terrain là-bas et qu'ils prennent peut-être en compte la commission de l'agent immobilier...