Le financement seul est-il gérable ?

Bonjour,
je suis depuis quelques semaines un lecteur assidu de ce forum, car ces derniers temps je m’intéresse à l’achat d’une maison.
J’en ai aussi repéré une. C’est une maison individuelle de 117 m² habitables sur un terrain de 2500 m². Elle date de 1959, complètement rénovée et remise à neuf, entièrement sous-solée (sèche) avec un grand garage, un atelier et un grand bâtiment annexe dans le jardin.
Le coût total est de 108 000 € + frais annexes sans frais d’agence.
Les prix des terrains chez nous sont d’environ 20 €/m².
Concernant la situation financière.
J’ai 33 ans, je gagne environ 2100 euros nets par mois. Mon loyer actuel est de 250 € hors charges / 385 € charges comprises. Pas d’autres crédits. Un capital propre d’environ 40 000 € que je souhaiterais cependant conserver uniquement pour les frais annexes et en réserve.
J’envisage une mensualité d’environ 500 € - 550 € avec un taux fixe sur 20 ans et, si possible, un remboursement complet dans ce délai.
Selon le conseiller financier, un financement à 100 % avec un taux inférieur à 3 % ne devrait pas poser de problème. Je dois encore recevoir une offre précise.
Est-ce que ce sera supportable pour moi ou est-ce peut-être un peu trop risqué ?
Merci

J'utiliserais 25 000 € de fonds propres et maintiendrais la mensualité entre 500 et 600 € - ainsi, tu auras terminé en moins de 15 ans.

Sur Internet, il y a plusieurs calculateurs pour les prêts amortissables, avec lesquels je te conseille de faire quelques essais pour te faire une idée - surtout que les coûts réels du crédit sont nettement plus élevés en comparaison si tu n'utilises pas de fonds propres, même si le taux d'intérêt n'est que de 3 %.

Au ressenti (j’ai aussi dû, seul, avec un salaire un peu plus faible, maintenir un bien immobilier avec environ 650 de remboursement) je ne vois pas de problème.
Tu devrais toutefois toi-même faire la liste de tes coûts mensuels pour ton entretien de vie. Si tu consommes déjà entre 300 et 400 en essence pour aller au travail, ou si tu manges dehors tous les jours, cela signifie une restriction ou cela pourrait devenir serré si tu dois encore assumer d’autres obligations comme une assurance-vie élevée, une voiture ou autre.
Tu dois au moins compter 300 pour les frais annexes de la maison (taxe foncière, assurance bâtiment, déchets, eau, etc.)

À condition que la banque coopère (elle aimerait toujours avoir deux emprunteurs) et que le poste soit fixe...

2500 m² de terrain, c’est déjà quelque chose – ton hobby pour les prochaines années ?! :cool:

Bonjour,
merci pour les retours. Je dirais que je vis en fait assez économiquement. Avec la voiture, je fais au maximum 5000 km par an. Je fais le plein au maximum une fois par mois. Mon travail est à 4 km dans la ville, donc accessible à vélo. J'ai en fait seulement les dépenses normales comme la nourriture, les vêtements, l'assurance auto, etc. Je sors très rarement manger, je prépare même des tartines pour le travail afin de ne pas manger à la cantine. Là, je suis radin. Est-ce que le travail est sûr, on ne peut malheureusement pas le dire si on n'est pas fonctionnaire. Mais je travaille déjà depuis 12 ans dans l'entreprise et j'espère pour d'autres années. Je n'ai pas d'autres obligations comme écrit plus haut. Ce qui m'importe, c’est que je veux y arriver absolument seul. Avec les 300 € de charges, j'avais aussi à peu près calculé. Est-ce que les frais de chauffage sont déjà inclus chez toi ?
Je suis toujours encore incertain, parce que je ne suis pas du genre à aimer m'endetter. Tout ce que j'ai acheté jusqu'à présent, j'ai toujours pu le payer en espèces.

Oui, les 2500 m² de terrain sont bien sûr une belle chose. On peut se lâcher dans le domaine extérieur. Ce n’est pas inhabituel ici dans la ville. J'ai déjà regardé plusieurs maisons ici, qui avaient toutes entre 1500 et 2000 m² de terrain. Le prix au m² mentionné plus haut est aussi évalué assez cher. C'est encore beaucoup moins cher ici. C'est une région structurellement faible ici. C'est mauvais si un jour il faudrait revendre sa petite maison.
Je vais de toute façon refaire une deuxième visite avec un expert, pour être sûr et dormir encore quelques nuits dessus.

Bonjour,

du point de vue de l’évolution de la valeur, tu devrais aborder cela sans complaisance, car l’immeuble a déjà plus de 50 ans, si tu veux le revendre dans environ 30 ans, il aura plus de 80 ans et se trouvera probablement dans une zone qui ne s’est pas développée davantage, ergo : valeur nulle. Ça semble dur, mais c’est ainsi. La maison serait probablement déjà condamnée à la démolition dans des quartiers prisés, et le terrain serait réaménagé.

Ce qui te reste, c’est en tout cas le terrain ou la valeur du terrain dans 30 ans, déduction faite des coûts de démolition. La différence avec le prix d’achat représente grosso modo tes « frais de location » calculés sur 30 ans.

Petit calcul d’exemple :

1. Je valorise le terrain à 28 000 €. 1000 m² sont entièrement considérés comme terrain à bâtir (20 €), le reste en terrain de jardin (environ 5 €). Cette valeur devrait être calculée autrement si effectivement plus de 1000 m² sont constructibles.
2. Valeur de la maison : 108 000 - 28 000 = 80 000 €. Cela pourrait correspondre à ta description, mais ça n’a pas vraiment d’importance pour cette analyse.
3. Appréciation du terrain inflationsajustée sur 30 ans : 0.
4. Coûts de démolition environ 25 000 € (coûts actuels, supposés identiques inflationsajustés dans 30 ans).
5. Coût d’acquisition aujourd’hui : 108 000 €, dépréciation de la maison en 30 ans : 80 000 €, démolition environ 25 000 € => valeur fictive incluant le terrain dans 30 ans : 0 à -5 000 €.

Frais de location - froids - par mois : 160 000 € / 30 / 12 =~ 450 €.

Les 160 000 € représentent en même temps le prix d’achat + frais annexes + coûts de crédit. Tu garderais alors les 40 000 € de fonds propres intacts dans ta poche.

La valeur de comparaison de 450 € signifie maintenant ceci : si tu peux louer une maison comparable pour une somme similaire, achat et location reviennent à peu près au même, à condition que les hypothèses soient réalistes. L’inconvénient est bien sûr que tu ne possèdes pas un bien en location, l’avantage est que tu n’es pas lié à un lieu.

Cependant, si tu entretiens bien ta maison et qu’elle peut encore être vendue dans 30 ans car elle a effectivement une durée d’utilisation résiduelle, l’achat est recommandé. Si tu peux louer un bien comparable pour environ 750-800 € charges comprises (ou moins), la location est vraiment une option.

Cordialement
Dirk Grafe

Une manière de présenter extrême à laquelle, pour être honnête, je n'ai pas encore vraiment réfléchi.