Calcul de la hauteur moyenne du centre de gravité (excluant le mur de soutènement)

Bonjour,

nous avions déposé la demande de permis de construire dans le cadre de la procédure simplifiée selon l’article §57 HBO. Voici le projet de construction

Lors du traitement de la demande, il a été constaté que « après le calcul comparatif effectué..., le sous-sol constitue un étage complet selon §2(4) HBO. Par conséquent, il y a 2 étages complets, ce qui est interdit selon les prescriptions du plan d’aménagement... et touche un principe fondamental de la planification. Nous vous demandons de modifier la planification en conséquence ».

Selon la photo en annexe, un mur de soutènement longe devant les entrées nord-ouest vers le Mudroom ainsi que le sous-sol DG. Celui-ci s’étend jusqu’au plafond du sous-sol ou se trouve sous l’escalier extérieur (jusqu’au palier intermédiaire de celui-ci).

Selon § 2(4) il est dit :
(4) Les étages sont des étages hors sol si le bord supérieur de leur plafond dépasse en moyenne de plus de 1,40 m la surface du terrain, sinon ce sont des sous-sols. ... Les étages complets sont des étages hors sol d’une hauteur d’au moins 2,30 m... La hauteur des étages est mesurée du bord supérieur du plancher brut jusqu’au bord supérieur du plancher brut de l’étage supérieur, pour les étages avec toitures jusqu’au bord supérieur de la structure porteuse.

De plus, il est dit dans la recommandation d’action relative à la HBO :
« Plancher brut » au sens de § 2 al. 3 phrase 3 désigne le bord supérieur de la structure portante statique. Le bord supérieur, par exemple, de l’isolation phonique et de la chape ou du plancher chauffant ne fait pas partie du plancher brut.
La hauteur moyenne d’un bâtiment résulte de la somme de toutes les surfaces apparentes de tous les murs extérieurs (limités par la surface du terrain et le bord supérieur du plancher - mesure brute - du plancher le plus haut) divisée par le périmètre du bâtiment.

Le "contrôleur" de la demande estime que la surface derrière le mur de soutènement (voir aussi la marque rouge en annexe « vue nord-ouest ») ne doit pas être comptée dans la surface du sous-sol, celle qui se trouve dans le sol.

En fin de compte, selon ce calcul, nous dépassons légèrement de 7 cm les 1,40 m. Les options suivantes sont maintenant envisagées :
a) Suppression de la porte Mudroom --> réduction du mur de soutènement --> 1,40 m est atteint
b) Diminution de la hauteur de l’étage sous-sol de 7 cm --> 1,40 m est atteint
c) Abaissement de la maison de 7 cm --> 1,40 m est atteint
d) La formule de calcul est « surfaces apparentes / périmètre ». Une augmentation du périmètre serait donc aussi possible. --> 1,40 m est atteint

Quelle solution jugez-vous pertinente ? Laquelle des options ci-dessus pourrait entraîner le retrait de la demande de permis de construire et son nouveau dépôt ?

Quelle est votre opinion générale sur l’exclusion de la "surface du mur de soutènement" ? J’ai en effet trouvé ce qui suit :
« Une excavation par rapport au bâtiment qui est négligeable ne modifie pas la surface du terrain (n° 2.4 VV Bauordnung NW). Une excavation qui s’étend sur toute la largeur du bâtiment et qui fait que toutes les pièces situées là sont éclairées et deviennent des pièces habitables ne constitue pas une excavation négligeable par rapport au bâtiment (OVG NW, décision du 18.4.1991 - 11 A 69/87 - aaO. Rn8).

Merci beaucoup pour votre aide ! Le retrait de la demande de permis de construire et un nouveau dépôt serait %§&$.

PS : Dans les images, le calcul était encore fait à partir du sol fini (mesure finale). Nous étions alors à environ 25 cm. Mais comme le calcul doit être fait à partir de la mesure brute, on peut déduire 18 cm.

Le "contrôleur" de la demande de permis de construire est d'avis que la surface derrière le mur de soutènement (voir également le marquage rouge dans la pièce jointe "vue Nord-Ouest") ne doit pas être comptée dans la surface du sous-sol, qui se trouve sous le sol.

Je suis tout à fait d'accord avec lui.

Quelle solution considérez-vous comme la plus judicieuse ?

Si l'argent n'avait pas d'importance, j'aurais prévu le mur extérieur nord-est aligné avec le rez-de-chaussée, donc d). Cela entraînerait cependant probablement une nouvelle soumission.
Si tu es sûr que b) et c) suffisent, je préférerais c). Pour une nouvelle planification selon a), une nouvelle soumission serait probablement également nécessaire.

Parle avec le responsable du dossier pour savoir quelle solution lui semble la plus simple.

Un grand merci pour votre aide ! Le retrait de la demande de permis de construire et un nouveau dépôt serait §%&$.

Cela doit-il représenter un juron d'une bulle de bande dessinée Astérix à la fin de la phrase ?

Je suis tout à fait d'accord avec lui.

Cela me réjouit d'ailleurs que le spécialiste tende de la même manière que moi, mais : ceterum censeo, tu devrais voir ce piège de l'administration du bâtiment comme un signe divin pour ne pas construire cette maison horriblement laide et mal conçue.

Merci pour votre soutien !

Y a-t-il un paragraphe qui aborde les raisons de l’annulation ou de la nécessité de soumettre à nouveau ? Et/ou y a-t-il une liste de telles raisons ?

Comment cela se passe-t-il de l’autre côté ? Là, sous la surface naturelle du terrain, il y a une fenêtre (salle de bain enfant). Une excavation au sens d’un puits de lumière doit y être réalisée. Cette excavation (puisqu’elle est minime) n’est cependant pas considérée comme une surface découverte, n’est-ce pas ?

Je tolère le manque d’esthétique. Mais il me semble tout à fait important que la forme suive la fonction. Cependant, je suis souvent seul avec cette opinion, surtout en combinaison avec une touche de dadaïsme. Comme je l’ai dit, pour nous, la fonction des pièces est primordiale et déterminante. C’est là que se passe une grande partie de la vie, ou du moins, c’est surtout pour cela que le caractère agréable doit être au rendez-vous. L’apparence de la maison vue de l’extérieur, notamment aux yeux des « autres », m’est (relativement) indifférente. Je/nous devons nous sentir bien. Bien sûr, on pourrait construire la maison du Père Noël que chacun dans la rue, chaque personne dans la ville a. Mais la pente se prête parfaitement à cette forme en terrasses. Il y aura certainement des terrasses sur le toit magnifiques. Les fenêtres sont placées de manière à faire entrer beaucoup de lumière dans la maison. Le nord est presque fermé. Beaucoup de choses sont aussi un compromis. Nous ne serions pas non plus opposés à des surfaces vitrées complètement traversantes, mais cela coûte cher et réduit par exemple la place de rangement. L’« hôtel » est poussé à fond… dans le sens de Gargamel « et si c’est la dernière chose que je fais »… J

À propos, sur d’autres sujets, par exemple, je fonctionne de la même manière. Là, je préfère la Lotus peu pratique au quotidien plutôt que la Golf pratique. Là aussi, la forme suit la fonction. La finalité pour moi absolument prioritaire est le plaisir.

Existe-t-il un paragraphe qui traite des raisons de l’annulation ou de la nécessité d’un nouveau dépôt ?

§61 HBO
(2) ... Pour la suppression de défauts mineurs, l’autorité de surveillance de la construction doit d’abord fixer un délai. Si les défauts ne sont pas corrigés dans ce délai, la demande est considérée comme retirée.
Je ne veux pas dire que tu as eu de la chance que ta demande n’ait pas été refusée, mais je trouve juste que l’autorité de surveillance considère la classification de l’étage complet comme un défaut mineur avec la possibilité de correction.

Et/ou existe-t-il une liste de ce genre de raisons ?

Compte tenu de la multitude de défauts possibles, je considère qu’une liste est impossible à établir. Je n’en connais en tout cas aucune.

Cette excavation (car mineure) n’est cependant pas comptée comme surface dégagée, n’est-ce pas ?

Je pense que tu devras te soumettre à l’avis de l’autorité de surveillance de la construction.
Recommandation d’action HBO :
2.5 ... S’il s’agit d’un remblaiement / excavation en tant que partie d’un projet de construction soumis à autorisation, l’autorité de surveillance de la construction n’est pas obligée de fixer la surface du terrain d’un terrain conformément à la demande, de manière à ce que l’étage complet d’un niveau soit perdu ou créé par le remblaiement / excavation. ...
Tu pourrais maintenant objecter un peu plus bas sous le même numéro
...
Les excavations mineures par rapport au bâtiment devant les murs extérieurs, par exemple devant des fenêtres de cave, ne modifient pas la surface du terrain. ...
mais cela finirait probablement par un litige juridique, de sorte que tu pourrais commencer la construction dans deux ans environ. Parle aux gens personnellement. En général, l’administration n’est pas l’ennemi du maître d’ouvrage, même s’il y a parfois des agents qui se comportent ainsi.

Concernant la zone rouge, tu pourrais argumenter qu’un mur le long de la ligne en pointillés créerait une pièce de cave qui contribue clairement au calcul de la hauteur moyenne des murs (je ne sais pas si cela suffirait). Ou que dirais-tu d’échanger le mudroom et la cave du dernier étage, comme prévu au départ, sauf que la cave du dernier étage serait accessible par le mudroom ?

Qu’en dit ton architecte à ce sujet ?

Merci encore pour le soutien. La demande de permis de construire a maintenant été retirée par nous. La seule possibilité de faire accepter une modification de l’"ancien" permis de construire aurait été la suppression de la porte "Mudroom" (c’est-à-dire le point a).

Maintenant, le "nouveau" est soumis avec un abaissement de la maison de 12 cm. J’espère que cela sera rapidement accepté...