Planification de la construction avant l'achat du terrain - expériences ?

Bonsoir à tous,

tout d’abord un petit merci à tous les « constructeurs expérimentés de maisons » qui ont partagé leurs connaissances. Ils m'ont aidé à assembler quelques petits morceaux du puzzle – malgré tout, nous en sommes encore au tout début et nous nous sentons un peu « perdus » en ce moment.

Quelques informations préliminaires :

- Le budget est défini
- Le terrain n’est pas encore acheté (nous sommes sur des listes d’attente ; c’est compliqué car bien que mariés, nous n’avons pas d’enfants et le terrain est situé dans une autre région résidentielle --> peu de points pour l’attribution)
- Le plan de construction HOAI a été lu.
- Le package complet doit être cohérent. Cela signifie : nous ne devons pas construire à tout prix. --> continuer à louer. La décision serait uniquement « émotionnelle » pour se sentir chez soi. --> exigence d’une haute qualité et durabilité, sinon critère éliminatoire.

Pour nous, la question est de savoir quelles choses nous pouvons déjà clarifier, rechercher et réfléchir aujourd’hui ?

1. Planifier avec ou sans architecte personnel ?
Avec un architecte, je peux planifier plus individuellement, c’est clair. Éventuellement, il peut aussi assurer la surveillance du chantier.
Dans le forum, j’ai lu à plusieurs reprises que les architectes des fabricants de maisons préfabriquées (souvent appelés ici « esclaves du dessin » :-)) répondent peu aux souhaits individuels des clients et sont très focalisés sur les intérêts financiers du fabricant. Est-ce vraiment le cas ou y a-t-il aussi de bonnes expériences ? Si je regarde l’exemple d’un fournisseur renommé d’Erkheim (appartenant aux fournisseurs premium), je trouve ici des conceptions très individuelles, qui ont été créées par eux-mêmes. Selon le site internet, on peut aussi venir avec ses propres plans d’architecte.

En partant du principe qu’il s’agira d’un terrain « normal » (sans pente, ni trop étroit, etc.), nous avons les exigences suivantes pour les pièces :

- environ 140 m² de surface habitable (deux personnes ; éventuellement plus tard un enfant)
- 90 % dalle au sol --> local technique
- espace de vie ouvert salon-salle à manger + cuisine
- petite pièce pour réserve/débarras (près de la cuisine, éventuellement sous l’escalier vers l’étage)
- WC invités
- chambre à coucher
- dressing (éventuellement passage vers la salle de bain)
- salle de bain avec douche (accessible, maçonnée, pas en verre) sans baignoire
- chambre d’enfant
- bureau
- galerie (ce serait « agréable à avoir » --> alors 140 m² sera probablement insuffisant)
- technique : photovoltaïque (obligatoire aussi en Bade-Wurtemberg), SmartHome
- peu de barrières (par exemple une fenêtre coulissante au niveau du sol - dans la mesure où les coûts le permettent)

Chez certains fabricants de maisons préfabriquées, nous avons vu des plans qui nous plaisaient pour nos terrains. J’imagine qu'on a réfléchi à ces plans – c’est-à-dire en termes de parcours courts, etc. – ou ai-je tort ?

Mon sentiment me dit qu’avec un architecte personnel, je suis dans une meilleure position pour comparer et négocier. Avec un souhait concret, je ou l’architecte contactons les fournisseurs et des offres sont établies.
Ce qui m’inquiète un peu à ce sujet : que se passe-t-il si tous les fournisseurs de mon « panel pertinent » sont éliminés ? Surtout en ce qui concerne la durabilité. Alors j’ai un plan mais pas de fournisseur adapté. – Ou ces inquiétudes sont-elles infondées ?
D’un autre côté, j’ai peur de me lier trop vite à un fournisseur ou de ne pas pouvoir vraiment comparer les offres, ou voyez-vous des possibilités ici ? Si oui, comment procéderiez-vous pour garantir une comparabilité ?

Est-ce que mon hypothèse est correcte que je peux déjà contacter les fournisseurs avec les phases de prestations 1 à 4 ? Les coûts sont encore raisonnables là (environ 2 % des coûts totaux), c’est bien ça ?

Une crainte que j’ai concernant un « esclave du dessin » : s’intéresse-t-il vraiment à des choses comme, par exemple, la façon dont la lumière entre dans l’appartement ? La maison peut être parfaitement planifiée, mais si le bureau est en plein soleil toute la journée, ce n’est pas agréable. Est-ce que ce genre de personne y pense, ou plutôt seulement son propre architecte ?

Quel est votre avis ? Dans mon cas, prendriez-vous plutôt un architecte personnel (si vous avez besoin d’autres informations, n’hésitez pas à me dire lesquelles) ou pensez-vous que c’est aussi faisable via le fabricant de maisons préfabriquées, ou faudrait-il dans ce cas différencier entre les différents fournisseurs ?

2. Quelles réflexions pouvons-nous encore prendre en charge avant la construction sur le terrain et lesquelles vaudrait-il mieux laisser pour après ?

Beaucoup de réflexions... je serais heureux de recevoir aussi des réponses partielles. Merci !

Le terrain n'a pas encore été acquis (ils sont sur des listes d'attente ;

Lorsque le terrain sera concret, vous pourrez consulter le plan d'aménagement pour voir ce que vous pouvez construire ou non, tout le reste ce sont de beaux châteaux en Espagne pour rêver.
Mettez une annonce de recherche dans le bulletin municipal dans les endroits où vous souhaitez construire, votre vendeur de plus de 80 ans n'a pas Immoscout.

- Le cadre budgétaire est clarifié

Quel est-il ? C’est en fonction de cela qu’on détermine si vous devez passer par un entrepreneur général ou rester avec un architecte.

J’ai un plan mais pas de prestataire adapté. - Ou ces préoccupations sont-elles infondées ?

Vous pouvez pourtant construire avec l’architecte, sans chercher un entrepreneur général ?!

Particulièrement en ce qui concerne la durabilité.

Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

J’ai lu à plusieurs reprises sur le forum que les architectes des fabricants de maisons préfabriquées (appelés aussi souvent "esclaves du dessin" sur le forum) répondent peu aux souhaits individuels des clients ou sont très focalisés sur les intérêts financiers du fabricant.

Donc, il n’y a (presque) qu’une seule personne qui critique aussi sévèrement les architectes salariés.
Je trouve cela injuste, car il occupe un rôle très différent de celui d’un architecte indépendant que vous engagez.

Il faut expliquer ce qu’un entrepreneur général standard moyen (y compris les entreprises régionales) construit et propose : il gère une entreprise destinée au consommateur moyen - selon le budget, les besoins et le terrain. Il a conçu 10 maisons types, modifiables avec peu d’efforts, en longueur d’une brique courante, sur une grille de 62,5 cm, une hauteur de brique ou des dimensions standards pour les fenêtres, sachant qu’en réalité chaque fenêtre est fabriquée sur commande, il n’y a donc pas de standard. Pourtant, pour un entrepreneur général ou un fabricant de fenêtres, il est possible de fournir moins cher 50 fenêtres identiques pour 10 maisons, plutôt que 50 fenêtres aux dimensions différentes pour 10 maisons. C’est pareil dans presque tous les corps de métier. Exprimé de façon simple.
La construction des maisons est presque identique : peu de pentes de toit, peu de concepts de maison. Il peut y avoir les mêmes types en versions basique, confort et haut de gamme, car le marché l’attend. Beaucoup de choses sont déjà dans le classeur et le tiroir, certains sous-traitants peuvent faire beaucoup de choses les yeux fermés.

Au final, pour un maître d’ouvrage, une maison type « clé en main » est intéressante au niveau prix. Beaucoup de choses sont prises en charge, ce qui serait difficile pour un amateur. C’est moins cher, mais il faut aussi qu’il gagne un peu. Cela passe par la masse et la standardisation.

L’entrepreneur général a alors quelques employés pour le marketing, la vente et bien sûr les prestations d’architecture. Ces derniers ne se concentrent plus sur la créativité et l’individualité sur un terrain difficile, mais peaufinent les plans déjà réalisés pour de petites demandes individuelles du maître d’ouvrage, adaptent tout selon les souhaits et préparent le permis de construire. Il n’y a pas 6 clients par an, mais 60 par mois. Les priorités sont différentes, ce qu’un créatif peut ne pas maîtriser, c’est de gérer les démarches administratives.

Tout cela a donc sa raison d’être et s’est développé ainsi au fil des décennies à la demande des consommateurs. C’est un peu comme un voyage organisé.
Par conséquent, je trouve que le terme "esclave du dessin" en ce qui concerne l’employeur entrepreneur général est très mal choisi et péjoratif.
Par ailleurs, beaucoup de maîtres d’ouvrage font de l’architecte une marionnette : ce « je veux ça comme ça », ou « ma femme rêve de... », ou « c’est moi qui vous paie, alors vous devez satisfaire mes désirs... » transforme l’architecte (qu’il soit indépendant ou chez l’entrepreneur général) en esclave du dessin. Peut-être s’attend-on à une créativité maximale d’un architecte, et c’est pourquoi on méprise les ingénieurs salariés de l’entrepreneur général, mais ils ont toujours plus dans la tête que le maître d’ouvrage sur le sujet de la construction de maison.

Peut-être cela répond-il déjà au sujet des souhaits individuels d’un maître d’ouvrage et des intérêts d’un entrepreneur général ? L’individualité n’est pas souhaitée dans le traitement de masse. Certaines choses sont possibles, beaucoup non. Si vous arrivez avec une porte de terrasse exotique sans seuil, vous êtes probablement complètement mal parti chez un entrepreneur général moyen, car elle doit être particulièrement étanche, ce que ne fait aucun fabricant de fenêtres provincial. Le fabricant peut éventuellement, ou pas.

Cela l’intéresse-t-il vraiment, par exemple, comment la lumière entre dans l’appartement ? La maison peut être parfaitement conçue, mais si le bureau est en plein soleil toute la journée, on en souffre. Quelqu’un pense-t-il à ce genre de choses ?

Cette question est donc en fait réglée. Bien sûr, il a appris comment orienter la lumière. Mais soyons honnêtes : quand un maître d’ouvrage vous dit que ceci ou cela est « une question de goût », alors qu’un professionnel parle de défauts, on en a un jour assez de se battre contre le vulgaire.
Donc on planifie comme souhaité le bureau au sud et la cuisine au nord... l’architecte peut y réfléchir, mais ne le fait pas forcément devant une telle absence de respect.

sans terrain en pente, extrêmement étroit, etc.

Cela signifie ?

éventuellement plus tard un enfant)

un ou deux ?

Planifier sans terrain a peu de sens. Cependant, vous pouvez utiliser ce temps. Visitez des maisons témoins, des expositions de carrelages et de salles de bains, etc., et découvrez ainsi ce qui vous plaît. Regardez autour de vous. Qu'est-ce qui plaît chez des connaissances, des amis, etc. et qu'est-ce qui ne plaît pas. Le couloir spacieux, les petits WC, le revêtement de sol, etc.

Nous avons construit avec un petit entrepreneur général. Le chef est architecte. Bien sûr, il travaille pour lui-même, c’est pour cela qu’il y a ensuite l’expert. La planification est cependant individuelle. Il a travaillé avec des artisans de la région.

Pour la durabilité, regarde Wir leben Haus. Peut-être que c’est ce que vous envisagez.

Bonjour !
Nous construisons donc avec l'entreprise d'Erkheim. Moins pour la durabilité (pour nous un joli bonus), mais parce que nous nous sentons très bien pris en charge là-bas et sommes sûrs que tout sera de bonne qualité, et notre propre investissement en temps est optimisé.
L'architecte est partenaire d'eux, mais nous l'avons engagé et il est donc indépendant. Là aussi tout est super, tous nos souhaits ont été pris en compte de manière appropriée.
Mais il faut bien un terrain, quand nous en avions un nous étions uniquement avec cette entreprise et c'était très bien, nous n'avons pas contacté d'autres entreprises ou autre. Le temps était cependant un problème pour nous.

Quelle hauteur fait-il ? C’est en fonction de cela que vous saurez si vous devez passer par un maître d’œuvre général (GU) ou rester avec un architecte.

800 000 EUR ; incl. terrain (160 000 - 200 000 EUR)

Mais tu peux quand même construire avec l’architecte, sans chercher un GU, non ?

Mais s’il ne reste aucun prestataire dans mon set pertinent, ce serait difficile. Le souci est simplement que je pourrais avoir un projet de l’architecte mais qu’il ne serait pas réalisable.

Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Minimisation de la consommation d’énergie et des ressources. Les matières premières utilisées ne doivent pas être nocives pour la santé (je sais qu’il existe des certifications, etc., mais on utilise encore des mousses isolantes et des silicones douteux). Comme le bois nous plaît aussi esthétiquement, ce serait une matière première avec laquelle nous aimerions travailler.

Donc, c’est (presque) seulement une personne qui critique autant les architectes salariés.
Je trouve cela injuste, car il occupe un rôle complètement différent de celui d’un architecte indépendant que tu engages.

Je suis complètement d’accord avec toi. Je l’ai juste cité parce que je l’avais lu. Ton explication m’a aidé. Merci !

Ça signifie quoi ?

Sur un terrain très étroit ou en pente, il y a quelques particularités. Si je ne l’avais pas écrit, on m’aurait peut-être dit que ça dépend du terrain (à ce moment-là, j’aurais mis un smiley).

Un ou deux ?

Max. un (sauf s’il y a des jumeaux – on ne sait jamais. En cas de besoin, la pièce supplémentaire devra céder la place).

Le GU a ensuite quelques employés pour la commercialisation, la vente et bien sûr pour les prestations d’architecture. Leur priorité n’est plus la créativité et l’individualité sur un terrain difficile, mais ils finalisent tout en ajustant aux petits souhaits individuels du maître d’ouvrage, adaptent tout un peu sur demande et préparent la demande de permis de construire. Il n’y a pas 6 clients par an, mais 60 par mois. Les priorités sont différentes, ce qu’un créatif ne sait peut-être pas faire, à savoir gérer les démarches administratives.

L’entreprise d’Erkheim construit chaque année environ 180 - 200 maisons et emploie 14 architectes.