Financement de construction - indication préliminaire concernant le montant du crédit

Bonjour chers membres du forum

je suis nouveau ici et j’ai déjà lu pas mal de choses ces derniers jours. Nous sommes actuellement face à la question concernant l’achat d’un terrain et la construction d’une maison individuelle neuve.

Revenus :
Homme : 6 400€ net (hors bonus)
Femme : 1 500€ allocation parentale (2 ans de congé parental jusqu’à fin 2021 ; allocation parentale uniquement en 2020 ; réduction à 0 en 2021) ; après l’allocation parentale, reprise d’un travail à temps partiel à 1 800€
2 enfants = 400€ allocations familiales
Apport personnel = 70 000€ (+ une réserve supplémentaire pour imprévus)
Préparation retraite privée avec env. 30 000€ (plan d’épargne en fonds, à ne pas liquider)


Projet :
1. Achat du terrain pour env. 210 000€ (frais annexes inclus)
Financement du terrain : financement variable pour env. 1 an, puis remboursement total via financement construction avec taux fixe pour terrain + maison individuelle (fixation du taux sur 15 ans)

2. Construction d’une maison individuelle, 2 étages complets + toit = surface habitable d’env. 160-180m² (+ cave)
La planification de la maison individuelle est encore à ses débuts - contact pris avec un architecte pour comprendre globalement ce qui est possible sur le terrain et ce qui est légalement autorisé. Décision concernant maison préfabriquée, en maçonnerie ou architecte encore ouverte.

Questions :
1. Est-il judicieux d’utiliser la totalité de l’apport personnel pour l’achat du terrain ?
Alternative : utilisation partielle de l’apport personnel et reste pour le financement construction l’année prochaine ? Quelle est la préférence des banques à ce sujet ?
2. Il nous manque encore une idée globale du coût qu’une maison individuelle dans la variante mentionnée pourrait avoir.
Nous avions ciblé environ 500 000€ (y compris cave, toiture, frais annexes, cuisine, sols, murs).
Est-ce à peu près réaliste - je sais qu’il n’y a pas de limite supérieure mais c’est fondamentalement possible ?
3. Nous arriverions donc à un budget total d’environ 710 000€ (210 000€ terrain + 500 000€ maison individuelle) moins 70 000€ d’apport personnel donc environ 640 000€.
3a) Ce volume de financement de 640 000€ dans la situation décrite est-il à peu près finançable pour nous ou les banques déclinent-elles d’emblée, ou qu’en pensez-vous ?
3b) Quel devrait être (basé sur vos expériences/appréciations) notre volume maximum de financement ?

J’espère ne pas être trop naïf et serais heureux de recevoir quelques pistes de réflexion / recommandations.

Merci d’avance

1. Il faut toujours garder de la liquidité pour la construction proprement dite. Est-ce que vous commencez à économiser quand le terrain est intégré dans le financement ?

3a Ça dépend. Avec 8 200 net, les 70 k de fonds propres semblent vraiment peu.

500k tout compris pour une maison de 180m² avec sous-sol, je trouve cela assez ambitieux voire irréaliste...

Si le terrain est bien plat, je réfléchirais à peindre la cave. Ensuite, cela ne devrait pas poser de problème avec les coûts.

1. Est-il judicieux d'utiliser tout le capital propre pour l'acquisition du terrain ? Alternative : utilisation partielle du capital propre et reste pour le financement de la construction l'année prochaine ? Quelle option les banques préfèrent-elles ?

Il est toujours judicieux d'utiliser son capital propre à l'avance. Au plus tard lors de la construction, de nombreuses banques l'exigent même (nous aussi).

2. Il nous manque encore une idée générale du coût approximatif d'une maison individuelle dans la variante mentionnée ci-dessus. Nous avions envisagé environ 500 000 € (y compris cave, toiture, frais annexes de construction, cuisine, sols, murs). Est-ce à peu près réaliste – je sais qu'il n'y a pas de limites vers le haut, mais est-ce fondamentalement possible ?

Non, cela sera très juste. Avec vos revenus, un style de vie plutôt élevé est à supposer. Cela se reflètera également dans la construction de la maison. Les coûts de construction normaux commencent à partir de 2000 k€ (plus élevés pour un niveau supérieur) + cave + frais annexes de construction + cuisine + jardin + beaucoup d'autres choses.

3a) Le volume de financement de 640 000 € dans la situation mentionnée est-il à peu près finançable pour nous ou les banques refusent-elles directement, ou qu'en pensez-vous ?

640 k€ avec une annuité de 5 % représentent 2700 € par mois – vous aurez alors beaucoup plus à vivre que la plupart des propriétaires de maison ne gagnent (avant financement). Les banques voient cela très calmement. Si vous serez ensuite détendus, je ne sais pas. Âge ? Durée de la vie professionnelle ? Taux d’épargne (peu de capital propre avec ces revenus) ? Style de vie ?

Merci d'avance pour vos réponses. Voici quelques informations complémentaires :
Âge : Homme mi-trentaine et femme fin vingtaine - environ 30 ans de vie professionnelle devant eux. Enfants : bébé et enfant d’âge scolaire
Taux d’épargne actuel : 3-4 mille (environ 3 mille en liquide, le reste en ETF et en retraite)
Capital propre : En cours de constitution - ces dernières années, nous avions des foyers séparés et vivions simplement (vacances, voiture, sorties au restaurant, etc.). Avec les enfants, un changement de priorités et l’âge, le focus est davantage mis sur la pérennité plutôt que sur la consommation pure. Une partie de l’argent a été investie en actions, dont il ne serait pas judicieux de liquider actuellement
Mode de vie : Normal - 2 vacances par an, 2 voitures, pas de shopping excessif, nous habitons actuellement à bas prix (900 € charges comprises) dans la région Rhin-Main